解决开发商“跑路”，不能让预售制度“裸奔”

吴璟

要讨论和治理所谓的开发商“跑路”问题，还是需要回到商品住房预售制度这一基础性的制度安排上。从实践角度看，我个人倾向于将预售制度理解为开发企业向购房者的一种信用融资安排（虽然从严格的法律角度看并不完全符合）。

“黄金十年”中住房价格持续较快上涨的特殊背景下，预售制度曾在为开发企业带来近乎零成本的庞大资金的同时，也使得购房者有机会提前锁定房价，因此得到供需双方的共同认可，其中蕴含的风险则被房价高增长和由此带来的开发企业高利润所掩盖。但在房价转入平稳阶段甚至出现下降后，尤其是在若干库存压力较大的城市中，开发企业的资金压力凸显，这种特殊融资安排的风险就可能在特定时间和特定地点爆发，出现所谓的“开发商跑路”。

对于开发企业而言，要主动控制杠杆甚至去杠杆，尤其是降低对预售资金的依赖性程度。即使不存在前述预售资金监管制度，预售资金也应定位为对本项目开发资金的补充，而不是开发企业快速扩张的低成本资金来源。主动根据市场情况变化调整融资和投资策略，不仅是对购房者负责，也是对企业自身的财务安全和持续经营负责。

但这并不意味着必须取消预售制度。我认为最重要的是不能让预售制度在市场中“裸奔”，必须辅之以相应的监管措施，尤其是政府和行业组织有责任在防范和控制开发企业违约风险方面发挥更大作用。其中最重要的，也是我们一直在呼吁的，是普遍推行预售资金监管制度，确保开发企业将收取的预售资金专项用于同一项目开发，而不是拆东墙补西墙、两个锅盖盖五个锅，甚至携款跑路。北京等主要城市在这方面已经有了较成熟的做法，有些三四线城市则相对缺乏类似的制度化保障，但这些城市恰恰是目前市场风险较大的。