中国房地产市场的罪与罚

贾文艺

(苏州经贸职业技术学院，江苏　苏州　215009)

中国房地产市场的罪与罚

贾文艺

(苏州经贸职业技术学院，江苏苏州215009)

[摘要]中国的房地产市场经过十几年的发展,老百姓的住房需求基本得到满足,但代价是沉重的,房地产市场所带来的问题已经显现出来。文章对中国近二十年来房地产市场历史发展现状进行分析,找出造成目前房地产发展乱象的原因,提出几点房地产市场健康发展的出路,以达到房地产市场发展和改善老百姓住房的目的。

[关键词]房价；房地产；出路

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.17.124

1中国房地产的发展历史

自1998年房改以来,中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化,老百姓的住房条件有了很大的改善,这是值得肯定的地方,中国房地产市场用了短短十几年的时间走完发达国家几十年甚至上百年的发展历程,当然如此跨越式的发展房地产,也产生了很大的问题,主要有工程质量下降,产生很多豆腐渣工程,造成了资源浪费。

2中国房地产市场的现状

房地产快速增长带来的另一个大的问题是房价的疯涨,到2013房地产发展的顶峰时,中国不仅人均住房面积达到世界的前列,房价即便是按照绝对价格来算也已达到世界前列,如果按购买力来计算,中国的房价已达到发达国家房价的5倍,也就是说买同样一套住房,中国人要比西方人多4倍的付出。尽管2014年房价上涨趋缓,但仍处在历史最高位,老百姓凭借正常合法的收入已无力购买一套住房。仅2003年到2013年10年间,全国的房价普遍翻了2番,一些地区的房价增长了近10倍,而同期老百姓收入只翻了一番。从2015年下半年开始,由于绝大部分城市限购政策的退出,以及相关鼓励购房的优惠政策相继出台,一线城市及一些重点城市的房价又开始疯狂的上涨,其中不乏人为炒作。高房价已制约了房地产市场的可持续发展,对国民经济的健康持续发展造成很大伤害。

中国的房价已经涨到如此高位,世界罕见,从国际经验来看,房价在暴涨之后必然要暴跌。从我国目前的房地产现状来看,地方政府在采取各种措施来维持高房价,进而能够保持高地价,这样地方政府就有有钱花了,然而想保持高房价是徒劳的,暴跌只是时间问题,因为历史已经告诉我们,那些经历过房价暴涨的国家和地区房价没有不暴跌的。

3中国房地产市场乱象产生的原因

3.1暴利产业

说房地产行业是暴利行业一点都不过分,中国的房价暴涨了十几年,目前除了一些三四线城市的房价有所下降外,大部分城市的房价又回到了上升的通道,房价从房改之初的几百元1平方米涨到现在几万元1平方米。在房价不断攀升的过程中,房地产的利润可能超乎想象,举个简单的例子,大家都看过房地产销售一天一个价的现象,同样的一块地,同时造好的房子,可以说成本一样的,最多是晚卖几天资金回收方面的时间成本,而价格呢？除了获得高额利润之外,还要10%、20%甚至更高的往上涨,政府没有采取任何措施,还有比这更暴利的吗？

暴利的结果是各行各业都在往房地产行业转移,实体产业没人愿意做,实体产业投资时间长,见效慢,利润低。房地产经济对国民经济的发展造成伤害,同时还造成一些产业的产能过剩,现在很多人看到了房地产的发展带动了上下游几十个产业的发展,这些产业也获得了足够的利润,但他们没有意识到房地产的快速增长不会持续太久,现在每个家庭已经拥有1套以上住房,房地产的销售将进入下降通道,上下游的产业因此受到影响。

3.2市场失灵

中国实行的社会主义市场经济,和西方的自由市场经济还是有区别的,也就是说,国家要对关系到国计民生的经济活动进行调控,即使在西方经济发达国家,政府调控也是必不可少的,但他们往往是通过法律实施管理。而我国刚刚进入市场经济,法律很不完善,这个时候放开房地产市场由市场主导,市场出现混乱是必然的。十几年来,房价是越涨越高,很多人看到了机会,那就是炒房,银行也大力支持炒房客的行为,使得老百姓有了一种预期,房价会一直涨,他们纷纷提前购买住房,在现有住房不能满足老百姓的购买需求时,开发商就不断提价,造成恶性循环,越买越涨,越涨越买,直到买不起为止。

3.3缺少监管

监管不是简单的调控,为什么屡次调控失败,没有切中要害是一个方面,最主要的是一些地方政府的不作为,为了地方的利益,上有政策,下有对策,总有各种理由不执行或不完全执行相关政策。监管会伤害到某些团体的利益,而一些政府部门与这些团体有着千丝万缕的联系,如果这些团体的利益减少时,这些政府部门的利益也会随之减少,这就造成了腐败,从近几年落马的官员来看,很多都和房地产相关,可以说房地产是腐败的温床。

3.4措施失败

3.4.1控房价

上一届政府为了控制房价快速上涨,多次进行所谓的调控,但屡屡失败,关键是没有找到房价快速上涨的真正原因,措施不到位,结果是适得其反,房价是越调控越高,被社会上调侃为“空调”。

其实造成房价上涨的原因很简单,正像前面所提到的,老百姓有住房需求,政府没有提供足够的保障住房,完全交由市场来完成,而市场是逐利的,在供不应求时价格肯定上涨,再加上各种投机活动,政府没有采取合理措施,还有腐败因素的存在,使得房价不断攀升,短短10年很多地区房价上涨了10倍多,最后只好承认调控失败,现在没人再提控制房价了。

3.4.2去库存

由于调控失败,其后果慢慢显现了,那就是房屋过剩。由于房价的连年暴涨,使得地方政府和开发商热情高涨,感觉房价会一直涨上去,地方政府可以获得越来越高的土地出让金,而开发商可以获得高额的回报,所以房子盖得越来越多。他们忽略了一个问题——购买力,按照目前的收入水平,有多少人能买得起房？不知地方政府有没有算过这笔账,当普通老百姓倾3代之力付了首付,再按揭30年,几乎要工作一辈子仍然不足以买到一套房子的时候,他们还会买吗？就让有钱人去炒房玩吧。

现在提出去库存,从目前通过提供优惠政策来刺激消费者购房来看,可能会重蹈过去调控的覆辙。由于有了优惠政策以及过去限制政策的退出,房价开始上涨,结果是加重了老百姓的购房负担,尤其是通过农民工买房去库存。让农民工来买房,已经有不少人提出质疑,农民工买得起吗？农民工的月收入3000元左右,就算他们不吃不穿也不花在教育、医疗等方面,他们一年的收入在大城市不足以购买1平方米的房子,假如按揭,即使不要本金,他们的收入不够支付银行利息的。更何况他们上有老下有小都在等着这份收入度日。显然让农民工买房来解决房屋过剩问题是不切实际的。所以说,在解决房地产出现问题的时候不能头疼医头,脚痛医脚,要找到问题所在,对症下药,才能从根本上解决问题。

4中国房地产市场发展的出路

4.1政府主导

把房地产作为国家的支柱产业是个错误,完全交由市场主导也是一个错误,调控失败可以理解,本身我们搞社会主义市场经济就是摸着石头过河,错误难免,但要做到有错就改。住房问题事关每个老百姓的利益,为了老百姓能够安居乐业,是一项民生工程,古今中外政府都会非常重视,都由政府来主导,当然这里的主导不是包办,在政府财力有限的情况下交由市场完成部分职能是可以的,完全交由市场必然出现混乱,使老百姓的利益受到损失,经济就会出现问题。

从目前的情况来看,在打击各种投机、腐败以及暴利的不法行为的同时,政府应加大经济适用房的建设,3600万经济适用房只是开始,不可能视为结束,更不能把现在库存高归因于经济适用房的存在,而是恰恰相反,正是由于政府提供的保障住房太少,老百姓都跑到市场上去购房,房价居高不下,老百姓买不起了,自然库存就增加。去库存最好的方法是降房价,老百姓买得起了,库存自然就下降了。现在为什么采取各种措施仍然库存在增加,根本原因是高房价,如果政府提供更多的经济适用房,房价不会这么高。

4.2缓慢推进城镇化

城镇化建设是一个国家文明和进步的象征,但不能冒进,在全国仍有1亿人口没有解决温饱问题的时候,过快推进城镇化类似于大跃进。过快推进城镇化的不利后果已经显现,许多被上楼的农民感觉到生活很不方便,生活成本增加是一方面,主要是从事农业生产的机具无法搬上楼,正常的生产生活受到影响。

4.3增加保障房供应

目前的库存增加,是结构性问题,在房价居高不下的时候想让老百姓去买房显然是异想天开,在很多老百姓买不起房的时候还需要政府来提供保障性住房,在政府提供的保障住房不能满足老百姓的住房需求时,政府可以采取措施增加供应量。

目前去库存的背景下,政府提供的住房远远不能满足老百姓的需求,由政府出面来购买开发商建造的商品房作为经济适用房提供给需要住房的老百姓,无疑是一举双得的事情,既去了一部分库存,解决开发商的困难,又让一些买不起商品房的老百姓有了住房,解决了老百姓的住房需求。

4.4法制保障

中国房地产发展的乱象部分归因于法制不健全,必须制定相关法律规范房地产市场。房地产开发商可以随意加价,不受任何约束,也不会受到任何惩罚,他们就可以肆无忌惮操纵价格。

对于炒房行为,明显是违背市场的行为,炒房者不是住房的需求主体,通过低价购买高价卖出,从中获利,严重扰乱经济秩序,没有任何人去制止这种行为,更有甚者,一些地方政府为了推高房价进而获得高额土地出让金,默认甚至怂恿这种炒房行为,打出“欢迎温州炒房团”的标语,可以说到了无法无天的地步,在任何一个法制社会都不会允许这种炒房行为,完全不顾大部分老百姓的购买力,炒房的结果是虚高的房价,老百姓深受其害。

5结论

房地产市场发展近20年来一直是老百姓和政府心中的痛,尽管政府采取了一些措施想稳定房价,但事与愿违,房价仍然居高不下,大大超出了老百姓的购买能力,老百姓苦不堪言。国民经济成了房地产经济,已经严重影响到国家的经济安全。作为一项民生工程,政府必须主导房地产市场的发展,采取一些合理的措施,进一步健全法律,使老百姓能够安居乐业,房地产市场才能够健康发展,保持社会的长治久安。

参考文献：

[1]贾文艺.中国房地产市场的发展研究[J].合作经济与科技,2015(12).

[2]贾文艺.中国房地产市场的困局与出路[J].商业经济,2013(10).

[作者简介]贾文艺(1966—),男,江苏邳州人,管理学博士,苏州经贸职业技术学院副教授。研究方向：市场营销，战略管理。