住房保障性政策对在杭大学毕业生群体的效用研究

李光耀，庞冠琪，倪箐阳

（浙江工业大学，浙江杭州610023）

住房保障性政策对在杭大学毕业生群体的效用研究

李光耀，庞冠琪，倪箐阳

（浙江工业大学，浙江杭州610023）

房价日益上涨，大学毕业生的住房问题逐渐显现，成为社会关注热点。本文基于该现状，深入调研大学毕业生的住房选择现状和住房保障情况，探究住房保障性政策对大学毕业生群体的效用，有效诊断住房市场的供需矛盾，并提出改进住房开发和保障政策的建设性意见。

大学毕业生；住房保障；对策建议

杭州作为浙江省的省会城市，在住房开发和需求量上升的同时，住房供需矛盾依然突出。大学毕业生群体作为住房福利体系“夹心层”中的一员，他们承受不了房地产市场高昂的房价，也难以享受政府的住房福利。他们中的多数人都刚刚踏入社会，起步收入不高，既无产权住房，也无存款，难以承受商品房市场上高额的房价，甚至连租房的开支都要占去他们工资收入的一大部分，成为所谓的“蚁族”。本文正是基于此情况下，对在杭大学毕业生的住房选择现状以及住房保障情况进行调研后，分析大学毕业生住房问题深层次的原因，对完善住房保障性政策提出相应的意见。

一、相关研究的必要性

目前，我国刚毕业不久大学生的住房主要采取租房形式，毕业5年内购买新房的学生很少。有关此问题的调查研究，主要有刘惠君、黄宇澄等基于天津市大学毕业生住房问题调查，此外还有李智、林炳耀基于南京市新就业人员居住现状的调查，石婷婷基于浙江普通高职毕业生的调查，杨朵朵基于杭州大学毕业生住房问题调查分析（杨朵朵等人的研究统计数据较丰富）。之所以重视该类课题的研究，是因为大学毕业生是未来社会发展不可或缺的中坚力量，解决他们的生存问题，有其现实意义。

1、有助于留住对城市未来发展有利的人才

大城市的高房价不利于留住人才，很多原本可以为城市发展做出贡献的人才往往因为买不起房而不得不离开，到二三线的城市发展，从而造成人才流失。因此，能否解决好大学毕业生的住房问题对城市发展具有重要意义。未来国家间的竞争主要是人才的竞争，未来城市的优势主要是人才的优势。很多用人单位留住人才的方法除了高薪就是分房，这正是洞悉了住房对人才的主要性需求后采取的积极有效地举措。

2、有助于大学毕业生尽快进入社会、创造自身的社会价值

从近期来看，保障其住房解决了大学毕业生的实际困难，使得他们能较快地适应新环境，尽快融入社会。从长期来看，为大学毕业生充分发挥才智与潜能创造了必要的条件，使其能最大限度地创造社会财富。

3、有助于推动房地产市场的合理发展

目前我国处于城镇化加速期，住房需求很大，但由于住房体系尚未健全、配套法律法规尚未完善，若能以此为契机，解决好“夹心层”的住房问题，不仅能进一步完善廉租房制度，缓解公共租赁市场供需失调状态，还能推动房地产市场的合理发展。

4、有助于整个社会的和谐稳定

逐渐走上工作岗位的大学生们，有着较强的工作热情和展示自我的意愿，渴望着在新的岗位上实现自身的价值。就住房问题而言，大学毕业生难以接受现在租房难、买房更难的社会现实，容易产生消极的思想，从而影响到整个社会的健康与稳定。这一问题的解决有助于调节大学毕业生的行为，减少隐性不安定因素，保证整个社会在稳定中不断发展。

二、大学毕业生群体的住房保障现状

1、身份处于“夹心层”

刚毕业的大学生并没有被纳入城市低收入群体，他们不符合条件去申请城市的廉租住房和购买经济适用住房，同时由于积蓄有限以及收入水平的限制，导致其无法购买商品住房，他们的身份成为住房保障对象的“夹心层”。据调查，大学毕业生月支出大约在1200—1600元，其中如果选择合租，则房租支出约500元，占总支出的三分之一，且住房面积相对较小，有过半数的人还远远达不到杭州住房的平均水平，详见表1。

表1 在杭大学毕业生住房面积分布比例

在当前杭州市住房租赁市场体系中，房源以普通市民二手房为主，只有少量住房为政府所有，用作面向部分低收入家庭的实物配租房源。由于处于“夹心层”的大学毕业生群体并不满足“具有杭州市城镇户口满5年”的条件，所以廉租住房中的租赁补贴政策也无法惠及他们。因此，他们只能从住房租赁市场上租住民房，增加其住房成本。

2、工作性质影响住房保障水平

杭州市政府文件将住房保障的对象限定在“具有本市城镇户口5年以上”。因此，在杭州市商品房市场中，经济适用房等政策便难以惠及参加工作不足5年的大学毕业生群体，大学毕业生群体能够享受的只是依附于他们工作单位的住房公积金和住房补贴政策。这两样政策不同单位的待遇又是不同的，详见表2。

表2 工作性质与住房保障水平

在当前商品房市场中，大学毕业生群体的住房保障有时会通过工作单位和工作性质决定，他们的住房保障享受程度因就业状况不同而存在层次性差异。住房保障享受程度较为富足的大学毕业生往往会较早地凑齐首付款，然后通过公积金进行按揭买房，而那些缺少住房保障的大学毕业生则只能通过完全的市场或利息相对较高的银行贷款购买房屋，这就使他们在商品房市场处于劣势。

3、住房保障性政策难以保证毕业生购房

大学毕业生购房主要为自力购房（通过自己劳动所得购买住房）和资助购房（通过他人资助购买住房）两种途径。在大学毕业生群体中，不排除有这样一小类群体，他们勤奋上进、眼光独到，紧抓市场机遇，在毕业短短几年内挣得一笔可观收入，并通过自己合法所得以一次性或分期付款的方式购买住房。除此之外，多数购房的大学毕业生是通过家庭或者亲朋好友的资助购买住房。大学毕业生群体中的少部分人因为个人或家庭财力比较充足，以一次性付款的方式购得房屋，而多数人则是通过按揭渠道购买住房，在完成购房首付之后，每月的定期还贷便成为他们日常生活中一笔不小的负担。

通过按揭购房的“房奴”群体，为了应付每月的住房还贷，不得不节衣缩食，甚至牺牲了某些用于个人发展方面的培训消费。另外，高额的住房贷款背后隐藏着严峻的金融危机，一旦发生次贷危机，中国的住房市场就会受到冲击。这将导致他们的住房市值大幅下跌，很多人还必须按照买房时的标准偿还银行贷款，为先前虚高的房价买单。

三、住房保障性政策得不到有效落实的原因分析

住房保障性政策得不到有效落实的原因可以从政府以及市场两个层面进行分析。

1、国家宏观调控存在困难

20世纪90年代初，当时房地产市场处于低迷的状态，国家解决居民住房问题出现困难，于是鼓励社会各界来参与房地产开发（例如国家鼓励个人出资建设住房）。1998年住房市场化后，我国房地产产业得到空前发展，它为地方政府带来了不菲的财政收入，在一定程度上解决了自1994年分税制改革以来中央政府与地方政府财权与事权不对等（中央政府与地方政府的财权比例6∶4、事权比例4∶6）的困难。地方政府热衷于大力开发房地产产业，这样能够带来巨大的财政收入，“土地财政”已经成为地方政府的普遍选择。当然，这样做的代价就是商品房价格年年攀升，大大超过了普通百姓的支付能力。中央政府在意识到商品房价格过度上涨给人民造成了严重的经济负担，已经把稳定房价作为一项保民生的重要任务。近年来，中央政府多次出台政策措施，要求稳定房价，保证人民的正常住房需求，然而成效甚微。

本文认为有中央政府和地方政府两方面原因。从中央政府来说，房地产市场在各方的推动性高速发展犹如高速行驶的列车，突然让它刹车停下是不现实的，也是很危险的。房地产市场的发展带动了相关产业的迅猛发展，特别是金融业大量的信贷资金涌入相关行业，此时如果一味使用行政手段强行干预商品房价格，势必造成许多行业资金链断裂，形成金融风险，造成社会动荡。这也就解释了为什么中央政府屡次颁布政策稳定房价却难以取得好的效果。对地方政府而言，首先是好不容易找到了一个财政收入的来源，突然要切断，在没有找到其他收入来源的前提下一时难以接受。毕竟地方政府承担着大量的事权，需要财政收入作为后盾；其次是房地产市场化在我国不过短短十几年时间，地方政府没有足够的实践经验来处理如何稳定房价这类问题，一切都处在摸索之中，需要时间来解决。

2、房地产市场过热导致商品房价格高位运行

房价快速上涨的首要原因是住房市场化。1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，改变了我国房地产市场的命运，房地产市场由原来的国家管制转变为市场调节。房地产业成为地方经济的支柱产业，甚至在某些地方其财政收入的一半来源于房地产行业。在这种状况下，我国商品房价格也是一路走高，从而导致房屋租赁价格的上涨。这就是我国大学毕业生刚刚离开校园迈入社会所面临的现实环境，在我国住房保障未能覆盖大学毕业生群体的条件下，他们只能租住价格较低、各方面条件都较差的城中村住房。

四、政策建议及策略

1、将大学毕业生纳入住房保障体系

以廉租住房体系为例，建立专项大学毕业生廉租住房制度，并配以动态审核和退出机制。香港公共房屋制度的最大特点就是依照“香港模式”，确定居民在各阶段的住房需求，即低收入者、年轻人申请政府的公共房屋，但住房面积都是小套，住公共房屋者在收入增加后就会自动退出政府提供的公共房屋。香港的公共房屋制度对中国城市廉租住房政策创新具有重要的参考价值，使建立专项大学毕业生廉租住房制度更具操作性。建立廉租房配套审核和退出机制也很重要，这样可以使专项廉租住房保持在一个相对稳定的供应数目上，虽然有人不断申请专项大学毕业生廉租房，但也不断有人进入到中产阶级行列，使公共福利与公共资源处于均衡状态。

2、政府相关部门应规范住房公积金制度执行，加大住房公积金制度创新力度

在以往政策执行中，由于住房公积金在各企业中的实施是指导性的，这就导致住房公积金在企业职工中的覆盖范围过窄。部分大学毕业生群体由于企业没有实行住房公积金制度而难以承受过高的房价，因此政府相关部门必须通过立法才能使住房公积金制度在各大中小型企业严格执行。

3、政府制定相关政策，促进银行方面为大学毕业生群体购房提供信贷方便

银行可以简化大学毕业生申请住房按揭贷款程序，降低申请门槛，还可以在贷款方面提供针对大学毕业生群体的个性还款方式。大学毕业生在刚开始工作时，一般来说收入不会太高，但由于他们具备了良好的教育背景和合理的知识结构，他们的预期收入就会有希望逐渐提高和稳定，“递增还款方式”便是一种很好的还款思路。

[1] 杨永春、谭一銘、黄幸、刘定惠：基于文化价值观的中国城市居民住房选择——以成都市为例[J].地理学报，2012（6）.

[2] 倪娜、张一兵、顾贤光：大学毕业生低收入聚居群体住房问题研究[J].先锋论坛，2011（3）.

[3] 宋英潇：我国大学毕业生住房保障制度研究[J].现代商业，2008（26）.

[4] 胡峥：经济适用住房对城市中低收入家庭福利状况影响研究——以武汉市为例[D].华中农业大学，2009.

[5] 刘惠君、黄宇澄、周京奎、关兴：住房阶梯消费与分层供给模式探究——基于天津市大学毕业生住房问题调查[J].湖南工业大学学报（社会科学版），2010（2）.

（责任编辑：徐悦）

浙江省大学生科技创新活动计划暨新苗人才计划，大学毕业生的住房选择行为影响因素研究——以浙江省为例，编号：2015R403034。