《物权法》司法解释（一）实施这些内容影响你我生活

□本刊记者　李　盛　赵新政



《物权法》司法解释（一）实施这些内容影响你我生活

□本刊记者李盛赵新政

不动产物权与登记、预告登记中“处分行为”的范围、善意取得等问题都与老百姓的生活息息相关，而最高人民法院日前颁布实施的《物权法》司法解释（一），就对这些问题做了相应规定，已于3月1日正式实施。

为了让读者能清楚明白这些规定，记者特邀北京市盈科律师事务所葛磊，请他就这些问题为读者做详细的法律解读。

加强了“不动产登记错误”的民事诉讼救济途径

【案例】

甲、乙、丙三人系朋友关系，2010年甲、乙、丙三人投资成立了北京XX公司。三人签订《合伙买房协议》，购买一套房屋作为公司的办公地点。《合伙买房协议》约定“甲、乙、丙三方按份共有该房屋，该房屋登记至三方名下，有关该房屋的处分等事宜由三方共同协商一致后进行行使。”在办理房屋登记过程中，乙方将该房屋登记至自己名下，甲方、丙方二人虽觉不妥，但碍于情面并没有提出异议。

因受金融危机的影响，北京XX公司自2014年起一直处于亏损状态，甲、乙、丙三人也因公司经营问题产生了隔阂。2016年年初，乙背着甲丙二人与丁签订了《房屋买卖协议》将该房屋出售于丁。

丁方已交付定金但尚未交付房款、办理过户手续，甲方、丙方在知道上述情况后非常着急，那么，他们应当如何维护合法权益？

【解析】

本案主要涉及对《物权法》中“不动产登记错误”救济途径选择与适用。本案中，甲丙二人可在书面通知丁有关该房屋的实际情况，中止该交易后，依据《物权法》司法解释（一）第二条、第七条之规定，向该房屋所在地有管辖权的人民法院提起物权确权之诉来保障权益。

“不动产登记”是《物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。所谓“不动产登记错误”，就是指不动产登记簿上登记与真实权利状态不符的现象，不动产登记错误会危害到真实权利人的合法权益，需要及时改正。

《物权法》对“不动产登记”错误的救济途径并未做明确的规定。《物权法》仅规定“因错误登记，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成错误登记的人追偿。”但并未明确登记机构的赔偿究竟属于国家赔偿责任还是民事赔偿责任，提起赔偿的程序究竟是行政诉讼程序还是民事诉讼程序，因此在实践中既有通过行政诉讼程序也有通过民事诉讼程序途径解决的。

这种多途径解决争议的情况看似很美好，但实际执行中却容易存在问题。一方面，到底选择民事诉讼还是行政诉讼，存在一定的随意性和偶然性。这种随意和偶然可能会导致司法擅断，同案不同判，法院行政庭与民庭相互推诿，消极审判的情况发生；另一方面，一些当事人会将同一案件分别以民事案件和行政案件起诉，造成司法资源的浪费。

《物权法》司法解释（一）的出台明确了“不动产登记错误”提起民事诉讼的救济途径。《物权法》司法解释（一）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”可见，新《物权法》司法解释明确了“不动产登记错误”造成不动产权利人登记与真实情况不符的情形下，该不动产物权的真实权利人可以向不动产所在地有管辖权的人民法院提起物权确权之诉，维护自身合法权益。

综上所述，本案中该房屋为甲方、乙方、丙方三人合伙出资购买，其应为甲乙丙三方按份共有，对该房屋的处分亦应当由三人行使。因该房屋不动产登记错误导致了乙获得了擅自处分该房产的形式要件，故该不动产登记错误已经侵害了甲、丙的权益，甲、丙二人可在书面通知丁有关该房屋的实际情况，中止该交易后，向该房屋所在地有管辖权的人民法院提起物权确权之诉。

待确认甲、乙、丙三人共有该房屋的判决生效后，依据《物权法》第二十八条、《物权法》司法解释（一）第六条向不动产登记机构申请变更不动产登记信息，使该不动产登记与真实情况达到一致状态。

明确了预告登记中“处分行为”的范围

【案例】

2015年10月，北京的高女士有意购买北京市朝阳区的一处房屋，该房屋总价值为280万元。高女士与房主李先生进行了多次的商谈之后，双方于2015年11月签订了《房屋买卖合同》，高女士已经交付了全部的房款并入住该房，但高女士因个人原因无法办理过户，该房屋一直没有办理过户更名。

2016年春节后，北京市房地产交易市场呈现火爆态势，高女士所购买房屋附近楼盘价格已经有了10％左右的涨幅，高女士听说很多房主因房价涨价而违约将房屋转卖给第三人的情况，担心房主李先生违约。高女士应当如何保障自己的权益？

【解析】

本案涉及《物权法》中“预告登记”制度的理解和适用的问题。结合本案案情，依据《物权法》第二十条、《物权法》司法解释（一）第四条的规定，高女士可同房主李先生协商一致，一同前往北京市朝阳区不动产登记事务中心申请“预告登记”，待高女士符合过户条件后另行办理过户手续保障自身权益。

所谓“预告登记”，指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而“预告登记”所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。

“预告登记”制度虽然好，但却存在执行难的问题。《物权法》第20条规定“预告登记”时，仅规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”但没有对“处分”做一个明确的限定，导致了2007年以来预告登记在各地标准不一的问题。

《物权法》司法解释（一）通过对“处分行为”的明确，提高了“预告登记”的可执行性。《物权法》司法解释（一）第四条规定“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”，对“预告登记”制度更好的落地执行起到了良好的推进作用。

本案中，高女士应当如何申请“预告登记”呢？

首先，“预告登记”需要买卖双方共同向房屋所在地的不动产登记事务中心申请，高女士应当与房主李先生协商一致，一同前往北京市朝阳区不动产登记事务中心申请预告登记。

其次，“预告登记”需要携带相应的材料，包括：1、不动产登记申请审批表原件；2、申请人身份证明；3、已备案的商品房预售合同原件；4、当事人关于预告登记的约定原件(商品房预售合同中有预告登记约定的除外)；5、其他必要材料。

最后，预告登记是有时效的，根据《物权法》第二十条的规定，预告登记之日起三个月未进行正式的过户登记的，预告登记将会失效。

综上，高女士在预告登记之后应尽快将不能办理过户的个人问题解决掉，顺利进行正式的房屋过户登记。

限缩了特殊动产中“善意第三人”的范围

【案例】

张某与李某系高中校友，2012年经同学介绍后两人确立恋爱关系。2013年4月，张某与李某正式结为夫妻。婚后，为方便工作与生活，两人于2013年8月花费40万元人民币共同购置奥迪牌汽车一辆，该车登记于张某名下。2014年张某被公司派驻广州分公司，因经常出差，两人婚姻日益产生矛盾。2015年10月，两人因感情不和分居并口头约定：“双方于2016年2月离婚，办理离婚手续后，再共同将购置的汽车估价后出售，出售价款由两人平均分配。”

2015年11月30日，张某模仿李某签字伪造了一份《夫妻共同财产处置委托书》（以下简称：《委托书》），《委托书》约定李某委托张某处分两人共同购置的奥迪汽车。张某将该《委托书》及结婚证出示给赵某。经二手车市场评估单位评估后，张某将该车辆以25万价格出售给赵某。

张某与赵某于当日签订《汽车买卖合同》一份，该《汽车买卖合同》约定由赵某先支付20万元人民币，张某将该车交付赵某使用，剩余5万元人民币交易尾款于办理车辆过户登记后一次性支付。《汽车买卖合同》签订完毕后，赵某又于当日将20万元人民币购车款支付张某。

2016年2月1日，张某与李某正式办理离婚手续。离婚后，李某发现张某未经自己同意已将汽车售出，且张某并未将一半的售车款支付自己。2016年2月15日，李某在多次催要售车款无果后将张某、赵某起诉至法院，以“张某在两人婚姻存续期间内未经自己同意擅自处分夫妻间共有财产为由”，要求赵某将该车返还。

【解析】

本案涉及《物权法》中特殊动产“善意取得”问题。结合本案案情，依据《物权法》第二十四条、第一百零六条，《物权法》司法解释（一）第六条的规定，赵某在支付20

万购车款并实际占有使用该车后即取得该车所有权，李某无权以对“张某在夫妻存续期间擅自处分夫妻间共同财产”的情况不知情为理由要求购车人赵某归还汽车。因该车所有权已经转移至赵某名下，李某只能就该车售车款向张某主张其应分得的债权。

赵某是真正的“善意第三人”

■“善意取得”含义及构成要件

善意取得，又称即时取得或即时时效，指动产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。

依据《物权法》第一百零六条规定，符合“善意取得”应具有三个构成要件：（1）受让人受让动产时是善意的；（2）该动产已经以合理的价格转让；（3）转让的动产已经交付给受让人。

■赵某购车符合“善意取得”构成要件

赵某在取得该车时是善意的。本案中该车系张某与李某夫妻存续期间共有财产，张某无权在未经李某同意情况下擅自处分该车辆。受让人在购买类似本案中经无权处分人擅自处分的动产时，应在交易过程中尽到“善意第三人”的审查义务。

《物权法》司法解释（一）第十七条对此进一步明确：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失”。张某将该车转让给第三人赵某时，赵某基于张某出示其伪造的《夫妻共有财产处分委托书》及结婚证，相信张某具有处分该车辆的权力，其并没有在明确知晓卖售人无车辆处分权的情形下“恶意购车”，赵某符合善意取得中“受让人受让该动产时是善意的”这一构成要件。

赵某购买该汽车已支付合理对价。“善意取得”制度中要求受让人在购买动产需支付合理对价。对于什么是交易动产的“合理对价”，《物权法》司法解释（一）第十九条进行了进一步明确：“《物权法》第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定”。赵某购置张某出售的奥迪车价格为25万元人民币，该价格是经二手车市场评估单位评估后得出的，其符合“善意取得”中“支付合理对价”这一构成要件，且赵某在交易当日向张扬支付了20万元购车款，赵某在整个车辆受让过程中无交易瑕疵。

赵某已实际占用并使用该车。“善意取得”制度要求“转让的动产已经交付给受让人”。《汽车买卖合同》签约当日，张某即将车辆交付赵某使用，依据《物权法》第二十四条规定可知，汽车物权转移以交付为要件，登记为汽车物权转移的对抗要件，赵某已经在支付购车款后实际取得并占有使用该车，故该车物权已经转移至购车方赵某处。

李某无权以“善意第三人”为由主张返还车辆

本案中李某非法律意义上的“善意第三人”，该汽车系张某与李某婚姻存续期间夫妻共同财产，其处分权应由双方共同商定后行使。张某在两人未正式离婚期间，即擅自伪造《共有财产处分委托书》将汽车出售，该售车行为系无权处分行为且其应当将售车款的一半支付李某，李某可向张某主张该部分车款享有债权。但该车所有权已经于赵某支付购车款且实际占用使用车辆时转移至赵某处。

为保障动产受让人所有权，《物权法》司法解释（一）进一步明确了动产所有权“交付”即转让。依据《物权法》司法解释（一）第六条：“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外”。本案中，赵某支付购车价款且已实际占有及使用该车，符合以上规定，李某在离婚后无权要求赵某返还该车所有权。

综合所述，本案中该汽车物权已经自汽车交付赵某时转移自赵某处。依据民法“物权优于债权”的基本原则，李某无权以“张某在两人婚姻存续期间内未经自己同意擅自处分夫妻间共有财产”为由，要求赵某将该车返还。李某可将张某诉至法院，主张其分得该车辆售出款一半的债权。北京法院受理该案件后，应驳回李某“要求赵某返还汽车”的诉讼请求，并告知李某可诉讼主张对张某享有的分得一半售车款的债权。