基于市场异质性的房地产市场区域调控政策研究

朱沙　李双琦　陈国藩

内容摘要：市场自身的异质性，将影响房价政策效果，会导致地方政府选择房地产市场调控政策存在区域差异性。本文利用我国省会城市及直辖市数据，对东、中、西部地区对比分析，发现政府调政策对各地区的房价影响都为负。但是，政府干预对房价的影响存在区域上的差异，政府干预对房价的影响程度：东部地区最大，中部地区次之，西部地区最小；国家层面的货币政策的效果差异明显，尤其是利率在东部地区对房价影响是显著的，而在西部地区影响为不显著。本文认为制定房地产调控政策，应根据区域市场禀赋实现差异化政策，提高宏观政策的有效性。

关键词：市场禀赋 房价 政策调控 差异化政策

自从2003年我国房地产市场进入快速发展期以来，房地产市场价格问题开始成为了关乎经济民生的社会焦点和政府调控的重点。我国中央以及地方各级政府出台了一系列房地产价格调控政策，已历经了四个阶段：从2003年至2008年上半年的紧缩性政策控制房地产价格过快上涨；2008年下半年至2009年，由于全球金融危机引起了房地产市场急转直下而采用的宽松促进政策；2009年下半年至2013年重回紧缩性政策阶段，以及目前逐渐宽松房地产政策。但是房地产价格调控政策效果差距较大，也引发了不小的质疑。与一般消费品市场和金融市场相比，房地产市场表现出诸多不同的市场特征：首先，房地产市场属于耐用消费品市场，而且房地产行业的上游行业和下游行业涉及的行业门类较多，生产成本与其相关行业息息相关，由此市场变化会受到众多因素交织影响；其次，房地产行业存在区域差异性，需求弹性会根据区域不同而有所不同，一线城市的房价甚至在市场价格居高不下的情况下仍表现出刚性需求的市场特征，由此，其市场也会表现出非相似性；最后，中央政府放松管制的情况下，地方政府以不违背调控的大方向为前提，与房地产企业形成利益共同体，再加上市场的信息不对称，由此造成房地产市场的市场失灵。因此，在房地产行业高速发展过程中，如何把握它发展方向和速度，如何进行政府政策调控，以稳定和促进房地产行业和国民经济协调发展具有重要的理论价值和现实意义。

基于市场禀赋的房价政策理论分析

自1998年开始施行货币分房制度标志着我国房地产市场化，国内学者对房价影响开展了多方面的研究。如姚先国和黄炜华（2001）认为是需求推动的房价上涨；周建军（2009）认为土地价格上涨、有效供给不足等因素可能导致房地产市场存在泡沫；刘峰、鲜前航（2009）从自然因素对房地产的影响进行论述；毕天骄（2011）和张海城（2012）分别研究了宏观经济因素对房价产生的影响。由此可见，房价的影响因素很多，如供求关系因素、宏观经济因素和环境因素等方面，且政府调控政策也是不可忽视的重要因素。虽然，王先柱（2011）、饶育蕾（2013）等学者探讨研究了货币政策或者地方调控政策对房价的影响；YUAN CHENG等（2014）研究了限制建设房地产规模背景下，房地产市场的供求存在不均衡，税收政策变化刺激了房地产市场需求变化。但是相对独立地分析货币政策或者地方调控政策对房地产市场价格影响，忽视了各地房价影响是区域特点、中央和各级地方政策调控以及供求关系等方面综合影响的结果。

房地产行业本身就具有明显的区域性特质：一是房地产具有普通不动产所具有的不可移动的特性，使得房地产市场表现为区域性市场；二是房地产具有金融投资性商品的属性，是人们生活必需品，也是一种投资品；三是区域经济发展不同，收入水平、产业结构、金融环境等因素的不一样，致使各地房地产行业面对的区域市场禀赋不同，即市场条件、供求关系、价格水平、价格调节机制等存在差异。而且，随着经济快速发展，区域间经济发展的差距不断拉大，各地方政府对房地产市场的关注程度、非公有制经济的发展情况、房地产市场及相关要素市场的发育程度、房地产中介市场的发展程度和房地产相关法律制度完善程度等方面不同，即区域市场禀赋存在明显的不同，使得政策调控传导效率不一致，最终导致调控效果差强人意。

本文选取除拉萨以外的省会城市及直辖市2003-2013年间房地产市场的面板数据，分析区域市场条件、供求关系和政府政策等方面因素对房地产市场价格的作用机制和影响程度，分析政府房地产调控政策对不同区域房价的有效性，进而为如何制定调控政策提供理论依据和实际建议。

基于市场禀赋的房价政策实证分析

（一）变量选择与模型设定

在研究房价影响因素时，本文在房地产市场常规供求模型上增加区域市场禀赋和政策环境两个因素。房价（EP）由各个城市当年的商品住宅销售总额除以当年的商品住宅销售面积求出。

市场禀赋。所谓市场禀赋，是指区域在自身市场化体制改革过程形成了自身独特的市场环境和条件，也反映了区域整体市场化改革的深度和广度，本文使用中国经济改革研究基金会国民经济研究所历年公布的分省市场化指数作为代表我国市场化程度的综合性指标，用来研究我国市场化对我国房价的影响程度。

供求关系。本文借鉴 饶育蕾等（2013）的研究，将商品住宅竣工面积（ES）和商品住宅房地产开发投资额（EI）作为影响商品住房供给变化的变量；城镇居民人均可支配收入 （PI）、城镇人口密度（UD）作为影响住房需求变化的变量；使用房价增长率（EX）代表潜在购房者的心理预期的指标。

政策调控。中央政府层面：利率（IN）为银行一年期基准利率，新增货币供应量（MS）表示国家宏观货币政策环境。

地方政府层面：地方政府干预指数（AC）表示地方政府对市场的干预程度，主要依据历年地方政府对房地产市场采用的调控政策频率和影响进行比较，并采用专家打分法统计评估。

为此，本文选取除拉萨以外的省会城市及直辖市2003-2013年间房地产市场的面板数据。数据来自于2003-2013年度间的 《中国城市统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》以及国泰安数据库的相关数据。构建计量经济模型：

EP=α+β1AC+β2MI+β3ln（ES）+β4ln（EI）+β5PI+β6UD+β7EX+β8IN+β9ln（MS）+ε （1）

其中，2003-2013年我国房地产价格与市场化指数、政府房地产政策调控因素变动趋势如图1所示：房地产价格和市场化指数、货币供应量呈现一定的正相关关系，即目前，随着市场化指数推进，货币供应量增长，房地产价格将逐渐上涨，而和地方区域调控指数是负相关的。

（二）实证结果及分析

单位根检验。采用单位根检验来判断模型是否存在伪回归。为提高单位根检验的稳健性和精确度，本文使用了面板数据LLC检验、JPS-W检验、PP-Fisher检验和ADF-Fisher检验四种方法，检验结果显示，原始序列在5%临界值均通过平衡性检验，因此所有变量都不存在单位根，符合计量模型的建模要求。

对省会及直辖市城市的实证结果分析。为分析各地方市场禀赋对住宅价格和政府房地产政策调控影响，对除拉萨以外的省会城市和直辖市的面板数据作回归。通过Hausman检验结果可知，3个模型都支持随机效应，所得结果如表1所示，其中模型1单独考量了市场化指数和当地政府宏观调控对房价的影响，模型2增加了房地产供求等因素的影响，模型3是前文所建立的回归模型（1）的实证结果。

从表1可以看出，政府干预指数对房价的影响都在1%水平上具有显著的负向作用，各地方政府的房地产政策调控引起当地房价的上升。同时，各地房的市场化指数对房价的影响都在1%水平上具有显著的正向影响。

房地产价格受市场供需关系的影响，住宅竣工面积系数显著为负，表明住宅竣工面积增加表示供给会增加，房价则下降。而住宅房地产开发投资额对房价的负向影响并不明显。城镇居民人均可支配收入、城镇人口密度与房地产价格变动显著正相关。潜在购房者心理预期对房地产价格的影响都在1%水平上显著，心理预期也会推动房地产价格的上涨。作为国家宏观政策的新增货币供应量对房地产价格的影响都在1%水平上显著为正，说明新增货币供应量对房地产价格具有显著的正向影响，调节货币供应量政策能够显著影响房地产市场价格，扩大货币供应量能刺激房地产价格上涨，相反减少货币供应量能抑制房地产价格上涨。货币政策的另一个手段—利率调节对房地产市场价格具有负向影响，但是不明显。

按区域进行的实证结果。按照区域的不同，本文将样本城市分为东、中、西部三大区域，研究政府干预对房价影响在区域上的差异。回归结果如表2 所示。

从表2结果分析，首先，在东、中、西部，地方政府干预指数对房价的影响都在1%水平上显著，且系数都为负数，具体为-2.76213、-3.1437、-3.4641，由此可知，政府干预对房价的影响程度存在区域性差异，东部地区政府干预对房价的影响程度最大，中部地区次之，西部地区最小。这种差异可能是因为各地区经济发展水平不同而导致地方政府对房地产市场干预能力不同，各地房地产市场发育程度也不同，加之各地区吸引异地资源和资本的能力也存在差别，所以对房价的影响存在区域性差异。这也可以从市场化指数方面体现出来，东、中、西部地区市场化指数对房价的影响均在1%水平上显著为正。而三大地区的影响系数分别为0.1173、0.08295、0.08017，最发达的东部地区市场化指数对房地产市场价格影响最大，而西部地区市场化指数对房地产市场价格影响最小。因此，市场禀赋差异能直接影响房地产市场价格，也能通过政府调控政策来间接地影响房地产市场价格。

其次，东、中、西部地区住宅竣工面积对房价影响系数均为负。城镇居民人均可支配收入、城镇人口密度对房价作用在三大区域均显著为正，西部的影响系数最高，说明在西部，城镇居民收入水平和人口密度对房价产生的影响要比中部和东部大。在不同区域，市场预期对房价的影响程度也存在区域上的特征。利率对东、中、西部地区房地市场价格影响系数均为负，而西部地区的影响不显著。新增货币供应量对东、中、西部地区房价影响系数为正，西部地区的系数最大，中部其次，东部最小。

结论与建议

本文利用我国省会城市（不包括拉萨）及直辖市的数据分析了市场禀赋、政府宏观调控政策、房地产市场供求关系对房价的影响。结果显示：从总体上看，房地产市场价格受到了地方政府调控政策、地方市场化指数、地方房地产市场供求关系以及中央政府货币政策的影响。其中，中央政府货币政策和地方政府调政策对各地区的房价影响都为负，政府调控政策抑制了房价的上涨。但是，受到当地市场禀赋的影响，地方政府调控政策对房价的影响程度存在区域性差异，其中，东部地区政府干预对房价的影响程度最大，中部地区次之，西部地区最小；中央政府货币政策的效果差异明显，尤其是利率在东部地区对房价影响是显著的，而在西部地区这种影响并不显著。房地产市场的供求等因素和潜在客户的市场预期也会影响房价，这种影响程度也存在区域性的差异。

综上所述，不管是中央政府货币政策，还是地方政府调控政策，对房地产市场效果都要受到区域市场禀赋的影响，存在区域差异效应。因此，在制定房地产调控政策时，本文建议如下：

第一，针对各地区房价波动差异、以及供求等因素的差别，地方政府应充分考虑房地产首次购房的刚性需求，增加市场有效供给，并切实增加保障性住房建设，引导财政资金向廉租房和经济适用房建设上流动，通过调节房地产市场供给来缓解房价上涨压力。

第二，有关部门应充分考虑区域市场禀赋差异以及各地经济发展不同，差别化制定房地产市场政策。在市场化程度比较高的区域，如东部发达城市，可采用货币政策，对市场化较低的区域影响也较小；市场化程度相对较低的西部地区房价，可采用控制货币供应量，同时对市场化较高的区域影响较小。

第三，在货币政策方面，央行在调控基准利率时，引导商业银行为申请房贷的微观个体提供更多的期限结构选择；根据区域市场禀赋的差异规定差异化首付比例；抑制投机性和投资性房地产交易，以减少其投资行为对相应政策的冲击。

第四，对地方政府的绩效考核方面，要将调控房地产市场的效果纳入考虑范围之内，不可仅以财政收入和GDP总量作为绩效考核的范围，避免房地产企业和地方政府官商勾结，形成利益共同体，削弱了中央政府对房地产调控的政策效果。

第五，政府应深化市场改革，改善地区市场禀赋，提高市场化水平，以进一步提高政府调控政策传导高效性，同时不可忽略宏观政策效力的时滞影响，避免政策过度消耗，破坏宏观经济的运行。

参考文献：

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