房地产开发风险管理研究

2016-04-17胡睿龙

福建质量管理 2016年13期

关键词：风险管理系统企业

胡睿龙

(山西财经大学山西太原 030006)

房地产开发风险管理研究

胡睿龙

(山西财经大学山西太原 030006)

房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，对经济的发展具有高度敏感性。由于房地产项目在开发与经营过程中会受到很多风险因素的影响，因此对房地产开发过程中的风险控制显得非常重要。

本文通过对房地产开发中的政策风险、通胀风险、变现能力以及财务风险、营销风险等因素的分析，对完善房地产开发企业的风险管理提供建议。

房地产开发；风险；风险管理

一、房地产开发项目的定义

房地产开发项目一般是指以土地为基础而进行的房屋建设的项目，其对国计民生产生重大影响，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

二、房地产开发项目的特点

房地产具有长期使用、位置固定和投资额大等特点，使得房地产开发项目也相应地具有建设投资大、开发周期长、受国家法规政策的影响和开发风险大等几方面的特征。一般而言，完成一个开发项目可能会需要 1-3 年甚至更长的时间。

三、房地产开发项目的风险因素分析

风险因素是指引发风险事件的各个原因和条件, 影响房地产投资的风险因素有很多，按其是否可避免可划分为系统风险和非系统风险两类。

1、系统风险。房地产行业与国家宏观经济紧密相关，因此在很大程度上收到政府的控制。影响房地产开发项目的系统风险主要包括政策风险、通胀风险、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发项目周期风险等。

系统风险不可避免，而且对房地产开发企业的影响极大。因此，房地产开发企业应把握国家的政策导向，熟知国家出台的与房地产开发有关的政策，积极应对此类风险。

2、非系统风险。非系统风险相对于系统风险而言是可控的，而且不同的企业所面临的非系统风险可能是不同的，房地产开发企业往往可通过不断完善自身经营管理来避免此类风险。通常非系统风险可分为以下几类。

(1)决策风险。决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业决策者对房地产开发各环节决策不当而带来的风险。由于房地产开发涉及投资成本高开发周期长，通过后期的开发来验证当初决策正确与否。决策具有明显的滞后性，因此在开发过程中对各环节所做的决策风险极大。

(2)财务风险。在房地产整个开发过程中，需要投入大量资金。而房地产开发企业在开发过程中自有资金往往不足以支付高额的开发成本，因此还需要从金融机构及其他企业处融通资金，财务风险也随之产生。

(3)营销风险。营销风险是由于房地产滞销而给投资者带来的风险。如何制定出合理可行的营销策略，促使房地产顺利销售，对房地产企业而言具有很高的挑战性。

(4)人为风险。即由人的行为所引起的,如故意或无意的破坏、伤害行为等“人祸”给开发过程及物业本身带来的危害。

(5)物质特性风险，即由物质本身的某些特性引起的，如化学品的易燃、易爆性所引发的事故带来的风险。

四、房地产开发风险管理的步骤

1、风险识别。风险识别就是指在风险事故发生之前，运用各种方法分析面临的各种风险及潜在原因。对于房地产开发企业而言，要做到感知风险和分析风险。对于系统性风险要及时调整开发策略，将损失规避到最小。对于非系统性风险，则要严加防范，突出重点，区别对待，避免风险被忽略造成不必要的损失。

2、风险评估。房地产开发风险的评估即对开发风险进行量化，是指开发商通过各种方式对风险可能给开发活动带来的不利影响和程度的测定。房地产开发商风险的评估涵盖了两方面的信息：一是确定开发活动中各种风险发生的概率；二是确定风险可能给开发活动带来的损失程度。

3、风险回避与转移。风险回避是指开发商在对一些开发项目进行全面分析后作出的放弃某些风险过大的项目开发的决定。风险回避策略在防止开发商可能遭受的损失的同时,也放弃了获利的可能，因而这是一种消极的风险对策措施。风险转移是将各种风险因素采用一定措施转移出去。

4、风险控制。风险控制是通过减少风险发生的概率，或通过降低风险所造成损失的严重性，来处理那些开发商不能回避与转移的风险。风险控制的目的在于积极改善风险本身的特性,使其为开发商所接受。

五、房地产开发风险管理的建议

1、科学评估,准确预测。开发企业应利用一切可能得到的信息资料，充分考虑所有可能出现的情况及竞争对手的情况，运用科学的计算方法,尽可能准确地预测拟开发项目的各风险。目前，层次分析法在风险的评估及决策领域中应用较多。

2、优化投资组合,实现风险分散。开发企业尽可能地实现开发类型多样化、开发区域多元化、开发时间分散化、合作开发，以实现风险分散。例如万达在通过房地产做大之后，转型商场、娱乐、多媒体等领域，在盈利的同时，实现风险的转移。

3、控制工期,尽早完成开发项目。开发项目的风险很大程度上来源于开发期内社会经济条件的变化。一般来说,开发期越长，社会经济条件变化的程度也可能越大。为了尽可能地降低风险程度，开发企业应严格控制工期，缩短建设时期，尽早地完成开发项目。

4、采取措施固定某些变化。开发企业应尽量地固定那些对利润敏感的变量,比如说采用签约的方式来控制变量。例如，通过签定固定利率贷款合同来减小利息支出增长的风险，通过与建筑企业签定固定预算合同来减小建造费用增加的风险；通过承包合同中延期罚款的条款来降低工程不能按期完工的风险。

5、预租或预售。通过预租预售的安排来避免工程完工后房地产存在空置的风险、租金下降的风险、售价跌落的风险等。即在工程完工前，就与租户、客户签订租约和预售合同，有效降低风险。对大型开发项目来说，预租应是开发企业所期盼的。预租率的高低是考虑项目可行性的一个重要条件。例如,预租率高,可考虑高层方案，反之,则采用较低层数方案。