房地产税开征为何遥遥无期

陈怿华

(苏州大学东吴商学院 江苏 苏州 215000)



房地产税开征为何遥遥无期

陈怿华

(苏州大学东吴商学院 江苏 苏州 215000)

“房地产税”一词近年来频繁地出现在公众的视野中，推进房地产税改革成为了一大热点。近年来房地产税确实有开征的提议，但是却是雷声大，雨点小，房地产税至今仍毫无进展。房地产税的开征，仍然存在很多的阻碍力量，因此在可以预见的未来，房地产税还不会开征。

房地产税;房产税;物业税;小产权房

党的第十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产税再一次进入人们的视野。从中国税收改革来看，房地产税其实已经由来已久，在2003年，党的十六届三中全会上提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。物业税其实就是房地产税的另一种说法，只不过因为我国“物业费”概念已经深入人心，所以“物业税”容易让民众产生误解，因此后来改称房地产税。在2011年，我国在上海重庆试点的房产税，对部分存量住房和特定增量住房征税，实则是房地产税的一个小的组成部分。2013年，房地产税再一次进入公众视野，2016年7月，财政部部长楼继伟在成都举行的G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上表示，要义无反顾推动房地产税改革。

房地产税确实一直在被提起，但是真的要踩下开征房地产税的坚实一步，目前看来，仍存在很多困难，房地产税实施仍然是遥远的一个目标。根据我国房地产目前的处境，可以总结以下三点开征房地产税的阻碍。

一、房地产税立法困难

2015年修正的《中华人民共和国立法法》第二章第八条明确规定：税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度只能制定法律确定，中共十八大提出，要在2020年之前完成“税收法定”原则，征税必须由法律确定。那么房地产税，在这种情况下，就必须走全国人大通过立法的程序。

但是无论是从我国现行税法的制定来看，还是从我国以往的税收立法工作以及立法程序来看，房地产税的立法将会是一个漫长的过程。现阶段我国开征18种税，其中只有个人所得税、企业所得税、车船税以及将要开征的环境税通过立法确定，其余都是以暂行条例形式存在，我国税收立法程度低。同时我国税务总局只是负责税收的具体征收问题，即“怎么收”，具体税收的制定，是由财政部负责。房地产税税收制定要由财政部税政司以下的财产税处领衔调研起草法案，然后交由税政司讨论，讨论结果报财政部讨论通过，通过的草案交国务院法制办，由法制办在中央各个部委以及网上征求意见，草案在征求意见后再交由财政部重新修改，修改结果交国务院，国务院常务会议开会通过草案，再将通过的草案提交全国人大进行至少3次的审议。

在中央层面税种设立就要同过近十道大关口，更不提每一关内部的零散要求。我国在每年的3月5号开全国人民代表大会，时间短、频率低，要完成至少三次的审议耗时长。冗长的程序使得税收的制定要经历短则几年长则十几年的等待。在中央层面完成了全部的程序后，由于房地产税归属于地方政府，各个地方要根据自身的实际情况出台具体的准则，又将耗费很长时间。我国2013年《税收征管法》处于国务院法制办向各部委征求意见阶段，在四年之后，它仍处于刚刚征求完意见，准备交国务院的过程中，我国《预算法修订案》真正走完程序，耗时十年。房地产税尚未得到一致意见，草案都还未拟定，真正的开征遥遥无期。

同时，征收房地产税的法律与上层法律的适应共存这也是立法过程中亟待解决的一个问题。在2013年上海和重庆的房产税试点，总的来说是失败的。房产税的征收并没有起到预期的效果，上海和重庆，和有可比性的北京和成都相比，并没有因为房产税的征收而降低房价。据前国家税务总局副局长许善达在公开场合表示,重庆、上海的房产税试点已经失败,且已经被本届财政部、建设部废弃，重庆在房产税试点中花费了大量的财力，但收到的税收收入根本无法弥补其为了税收试点工作的支出，征收房产税并没有起到增加地方政府收入的作用。抛开试点失败这一客观事实，仅从立法工作来讲，房产税的行为违背了法律规定。根据现行制度相关免税规定，个人所有非营业性房产免税，对于上海和重庆的房产征税，违背了这一免税条例，实属违法行为。因此在房地产税立法过程中，不可忽视已有法律。

二、房地产税征税对象不明确

如果说立法问题随着时间都能解决，那么征税对象着实是一个很难解决的问题。房地产的中国特色，其中之一就是小产权房的大量存在。小产权房是在集体所有的土地上建设的住房，其产权证由地方政府授予，并没有合法性和有效性，是对土地的一种非法使用。那么对于小产权房的征税问题就陷入了两难的境地。征税，则肯定了小产权房的合法性，不征则由于小产权房便宜又不用交税，相对于很多高价房来说，更吸引农民以及工薪阶层，将会助长小产权房的滋生。

如果对小产权房征税，则引发了征税对象的问题。有方案认为应该第一套房子不征税，第二套以上开始征税，那么何为“一套”，一室一厅还是三室两厅？“一套”并没有具体的标准。并且单身公寓也是一套，豪华别墅也是一套，哪个作为“第一套房”对于纳税人区别很大。当今假离婚盛行，为的就是拥有一套房，这对于整个社会的和谐稳定极为不利。有方案认为应该按面积交，但是上海市中心的一平米和西部农村的一平米成本截然不同，按面积交税有违公平。所以房地产税的征税对象只能是财产额，对价格进行征税。

那么问题又出现了，小产权房土地属于集体所有，其定价机制与国有土地不同，财产额无法可靠确定，在市场上的评估机构给钱做事缺乏公正性，税务机关又会谋利于己抬高财产额，寻找有独立公信力的第三方评估机构迫在眉睫。而我国尤其是大陆地区，这种第三方评估机构凤毛麟角，因此财产额的认定出现很大的困难。

对于财产额的征税，尽管合理有效，但是在中国也很难实行，财产额最多的当属中央政府官员，北京房价已经涨到令人往而兴叹的地步，对财产额征税，交税最多的就是这些官员，处于对自身的保护，官员不会赞成房地产税的征收，房地产税开征面临很大的阻碍。

三、税务局的管理缺陷

我国税务局主要是凭票管税或者是凭借资金流管理税收，但是房地产没有现金流，住在祖传大宅内并不意味着有钱交税，房地产也没有类似于增值税专用发票一样的税票，所以无法做到很好的管理。

同时我国的个人征信系统还不完全，对于纳税的管理无法做到联网缜密。纳税人如果偷税漏税，则没有办法买车票住酒店这种个人征信系统建设没有很完善，因此纳税人出现偷逃税的行为，政府部门也无可奈何。

税收的立法需要很漫长的过程，征税的对象很难准确把控，房地产税的管理还未达到技术要求，这三种方面都阻碍着房地产税的正式开征，房地产税可谓路漫漫其修远。但是房地产税终将开征，房地产税作为地方政府的财力支柱，决定着地方政府的财政收入，从而对整个地方政府的将来都起着至关重要的作用。2013年党的十八大三中全会提出：“加快房地产税立法并适时推进改革”，现在还未是适时，何时适时，就要清楚考虑上面存在的三种问题并采取措施，才能在可以看见的未来，出现房地产税。

[1]《房地产税征收中存在的困难》 乔思伟

[2]《房地产税征收的难点与挑战 》 中国社科院经济研究所 汪利娜

[3]《房地产税实施困难重重》全国政协委员、中国财政科学研究院研究员 贾康

陈怿华(1996-)，女，汉族，江苏人，学士学位，苏州大学，研究方向：中央与地方财政、财政与税收问题、营改增下的税收问题。