山西省房地产市场适应区域经济的发展策略及建议

徐子衿

(山西财经大学 山西 太原 030006)



山西省房地产市场适应区域经济的发展策略及建议

徐子衿

(山西财经大学 山西 太原 030006)

目前，房地产业己经成为国民经济繁荣的重要支撑，在改善居民生活水平、增加劳动就业、拉动消费等方面贡献重大。同时，房地产业又具有较大区域差异性，社会经济发展和人民生活水平的差异，使得不同地区房地产业的发展程度、布局结构、规模、速度等产生了较大的地域性差别。因此，一个区域的房地产价格应该与该地区的经济发展水平相适应、相制约。本文研究山西省房地产市场适应区域经济的发展策略及建议。

山西省；房地产市场；区域经济

一、山西房地产的发展方向及目标

随着房地产房价的不断上涨与投资的回落，山西房地产市场迎来了一个全新的调整时期，调整产业结构、缓解供求矛盾、规范房地产行业操作以及缓解投资开放商资金问题成了山西省房地产未来的发展方向，从而保证其实现稳定的增速发展。为此，必须加大变革，在产业结构、供求关系、行业规范以及相关支持上下功夫。

二、山西省房地产市场适应区域经济的发展策略

(一)调整房地产目标，满足中小家庭住房需求

目前山西省高级住房比例偏大、中小家庭住房需求偏小的产业结构现状显然不适应市场发展的需求。2009～2012年高档住宅的竣工面积逐年上升，2012年的实际供给面积达到54.3万平方米，而普通住房中建筑面积约150平方米的有2万套，远远高出了中小家庭可消费的90-120平方米住房结构需求①。

随着国民收入水平的不断提高，中低收入阶层住房需求相对会有所提高，为此，必须调整房地产目标，满足中小家庭住房需求。一方面，要进行及时的科学调研，对高、中、低收入阶层以及贫困人口进行收入调查，了解目标受众的市场比例，便于设定精准的目标定位；一方面要构建多产品结构配置规划，对投资需求、住房需求以及生存需求进行合理配比，从而降低空置房库存，优化新增商品房与消费需求的匹配度，促进房地产市场与区域经济的和谐发展。

(二)整合多方资源，创新行业制度规范

行业操作的失范往往容易导致违法犯罪行为的发生，针对山西省目前所存在的违规开发、广告虚假、面积缩水、合同不规范、物业管理不到位等问题，一方面要创新行业制度规范，俗话说‘无规矩不成方圆’，严谨的行业制度规范能为市场参与人员及其行为提供一个规范标准，防止危害的发生，从而促进整个行业的正常运作。另一方面要整合市场多方资源，建立一套监管体系与共享协作平台，规范土地市场，严格进行项目审查，并对资源进行优化配置，对行业信息进行共享，共同创建一个和谐、美好而有序的房地产发展环境。

(三)实行分期开发，施行专业化管理

全国房地产开发投资占GDP的比重，这一指标从2000年的5%，持续上升到2013年的15.1%的水平。由此可见，房地产开发专业化管理的重要性。一方面要实行项目分期开发，在项目开发过程中对省房地产库存量、投资情况、收入水平以及供求关系进行实时跟踪与分析，切实将投资风险将到最低。一方面要协调好供给关系，及时调整住房供应结构，减少高级住房的供应，加大对中低收入人群的住房的供应，并完善保障性住房，进行分类调控，通过专业化管理，有效抑制房价的不断上涨，促进房地产市场与区域经济的健康发展。

(四)加大信贷支持，联动区域经济规划

为了房地产开发商的资金紧张问题，一方面要加大信贷支持、保证资金的及时到位，除了银行信贷施行合作政策予以支持外，国家也需要在保障性住房调控政策、税收政策以及信贷政策方面给以一定的支持，切实起到宏观调控区域经济的效用。一方面要需要调整信贷结构，提高长期贷款比重，降低其贷款利率以及延长还款期限。另一方面，要联动区域经济发展，积极推进经济结构的升级，优化多方资源配置，从而维持房地产市场、区域经济及房地产投资的可持续发展。

三、小结

随着人民生活水平的不断提高，房地产再度成为新的消费热点和经济增长点，而土地使用制度改革与城镇住房改革的不断推进，将我国房地产推向产业化与市场化方向发展，在快速发展的同时，目前，我国房地产市场存在着严重的供给问题，包括山西省在内的各省市居民的住房需求得不到充分的实现，导致房地产价格不断上涨、投资热度居高不下而居民的住房问题却得不到根本性的解决，严重影响到了区域宏观经济的稳定发展。

面对房价虚高、空置率高、投资过热与房价增长过快等问题严重影响了国民的生活品质，同时在很大程度上影响着各个地区的区域经济增长与投资发展。利用经济学原理，进行实际例子分析，阐述山西省房地产市场、区域经济以及投资前景，得出山西省房地产市场适应区域经济的发展必须立足于实际，一是调整房地产目标，满足中小家庭住房需求；二是整合多方资源，创新行业制度规范；三是实行分期开发，施行专业化管理；四是加大信贷支持，联动区域经济规划，切实促进山西省区域宏观经济的稳定发展。

山西成为了国家资源型经济转型综合配套改革试验区，但房地产市场发展相对滞后，而且市域之间差异较大。通过得出以下发展山西房地产市场的结论:

第一，继续加快推进城镇化进程，促进人口空间集聚，使发达区域更加快速的发展，从而带动其他区域的发展。

第二，积极促进较发达区域和潜在发展区域的发展，使房地产市场由空间集中逐步转向各区域全面发展，为山西营造良好的房地产市场环境。为此要加大房地产投资比例，增加房地产行业的从业人员数量。

第三，加大对落后区域的投资力度，带动落后地区的就业，提高家庭可支配收入是加快房地产业发展的重要举措。

第四，加快城镇化率、加大固定资产投资总额和提高居民收入水平是影响山西房地产市场区域差异的主要因素。

【注释】

①任春霞.山西省投资现状与经济增长研究[J].经济师.2012(1):12-17.

[1]周京奎,吴晓燕.房地产市场对区域经济增长的动态影响机制研究——以京津冀都市圈为例[J].财贸经济,2009(2):131-135.

[2]胡国,宋建江.房地产价格波动与区域金融稳定[J].上海金融,2005(5):51-53.

[3]赵笑蕾.山西区域经济发展路径探究[J]山西师大学报：社会科学版,2013(6):54-57.

[4]吴扬,杨青.房地产投资对区域经济发展贡献的分析.工业技术经济[J].2006(5):122-123.

[5]陈志勇,陈莉莉.财政体制变迁、“土地财政”与产业结构调整[J].财政研究，2011(11):7-11.

[6]任春霞.山西省投资现状与经济增长研究[J].经济师，2012(1):12-17.