试析不动产统一登记的“四大要素”

■王嘉敏

（南京农业大学公共管理学院江苏南京210000）

试析不动产统一登记的“四大要素”

■王嘉敏

（南京农业大学公共管理学院江苏南京210000）

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）已于2015年正式施行。该《条例》是国务院落实机构改革和职能转变，建立不动产统一登记制度的一个纲领性法规，表明我国正式开展了对当前不动产分散登记体制的彻底革命，其对建立健全现代产权制度具有重要意义。为具体落实《条例》的内容，各地区正在紧锣密鼓地开展不动产统一登记的相关工作。本文结合具体工作实际，提出并分析了不动产统一登记的“四大要素”，以期对推动不动产统一登记作出些微启示。

不动产 统一登记 要素

“不动产统一登记”并非新提法。早在2007年出台的《物权法》第十条中就明确提出，“国家对不动产实行统一登记制度。”然而由于种种原因，这项制度未能及时落地生根。2013年，党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过了《国务院机构改革和职能转变方案》，正式提出要整合目前的不动产登记职责，建立不动产统一登记制度。同年12月，中央编办下发了《关于整合不动产登记职责的通知》，就整合不动产登记职责作出了详细部署。自此，不动产统一登记工作序幕正式拉开。

1　不动产统一登记简要概述

据《条例》规定，“不动产”是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。顾名思义，不动产统一登记是指由不动产登记机构，依法将土地、海域、房屋、林木等不动产的权属以及其他法定事项，统一登记于不动产登记薄的行为。实行不动产统一登记，其意义在于：

（1）厘清权利界线，更好地保护公民不动产权益。实行不动产统一登记是使“部门权力”变为“公民权利”的一大步，通过建立全国统一的不动产登记技术标准、登记规程，使每一个不动产都有权利归属，从而能够最大限度地保护公民财产权益。

（2）进一步提升政府治理能力。通过不动产登记机构的整合，能够在很大程度上降低行政成本，提高政府治理效率，提升治理水平。

（3）充分体现“便民原则”、“服务原则”。实行不动产统一登记之后，无论是企业还是个人，只需在同一个登记机构申请相应权利登记，减少了登记环节，降低了登记成本，提高了登记效率。

2　不动产统一登记的“四大要素”

2.1要素1～～～～统一的登记机构和人员

《条例》仅对国家层面的不动产统一登记机构作出了明确的规定，即由国务院国土资源管理部门负责指导、监督全国不动产登记工作。而县级以上人民政府的不动产登记机构由各地区政府自行确定。不动产统一登记要做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，统一的登记机构是实现其他“三个统一”的前提和基础。

目前，为确保与国家层面不动产登记机构的对口衔接，全国范围内的省级不动产统一登记机构的组成大部分是在省国土资源管理部门地籍管理处加挂不动产登记局牌子，也有少部分省份是单独设立了不动产登记局。但是，市县层面的整合进度不容乐观，要实现“年内整合到位”的要求，有一定的难度。

笔者认为，市县层面不动产统一登记机构之所以整合进度较慢，主要还是因为涉及到部门之间的利益分配、人员安置、机构瓦解和重置等复杂情况。这就需要各市县人民政府摸清本地区现有各类不动产登记机构、人员、业务开展等的真实情况，厘清登记、交易、审批管理的权力和职责边界，结合实际情况，充分听取各部门意见，在省级不动产统一登记机构和省级编办的指导下，当机立断，尽快完成不动产登记机构的整合归并。

此外，不动产统一登记机构的人员配备也是相对重要的环节。不动产统一登记人员应熟悉相关法律法规，同时还应具备不动产、产权登记等专业知识。据了解，土地登记代理人职业资格考试是目前与不动产登记密切相关的水平评价类考试，建议即将从事不动产统一登记的工作人员，学习土地登记代理人资格考试用书，掌握必备的专业知识，更加胜任不动产统一登记工作。

2.2要素2～～～～健全的规章制度

不动产统一登记，毕竟是一项全新的工作，为确保此工作能够顺利开展，需要有一整套法律制度相配套。目前，我国与不动产统一登记工作直接相关的法规，只有《不动产登记条例》一部，而且该《条例》仅就一些原则性的问题作出了粗浅的规定，未对具体操作环节作出详细说明。

为确保不动产统一登记工作顺利开展，国土资源部制订了《不动产登记暂行条例实施细则》，共计八章一百三十七条。《实施细则》对各类权利的登记程序、应提交的材料、登记人员的职责、登记簿册的保存等方面做出了具体的规定和说明。此外，与不动产统一登记密切相关的《不动产登记人员管理办法》、《不动产登记技术规程》等一系列配套政策也将逐步出台。

2.3要素3～～～～基于统一技术规程的权籍状况

不动产的权籍状况包括土地、海域以及房屋、林木等定着物的面积大小及权属状况，它是不动产统一登记的基础，是《条例》实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑。不久前，国土资源部出台了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，同时一并出台了《不动产权籍调查技术方案》，对在不动产权籍调查过程中的方法、技术路线及单位作出了详细、明确的规定，避免出现标准不统一、单位不统一、精度不统一等情况。通过统一技术规程的权籍状况的摸底和调查，能够为不动产统一登记提供有效的调查成果，更好地维护和保障权利人的合法权益。

2.4要素4～～～～全国统一的信息管理平台

《条例》第九条规定，不动产登记薄一般采用电子介质。第二十三条又规定，国土资源部应会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，且要实现国家、省、市、县四级实时共享。由此可见，建立不动产统一登记制度，要有一个高效、即时、便于审批、查询的信息管理平台。此外，还应特别注意到，有权力对不动产统一登记信息进行共享的政府部门相当多，例如国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等，这种制度安排能够进一步提升我国市场经济体制的完善水平，也能够给予政府部门之间更多的协作机会，从而客观上进一步加强了政府的治理水平。

3　总结

实施不动产统一登记制度，是推进政府职能转变、提升政府综合治理水平、提高行政效率的一项重要措施，是维护人民群众切身权益、减少权属纠纷的便民之举。落实好这项制度，也是我国完善社会主义市场经济体制、完善现代产权制度的必然要求。只有认识到不动产统一登记的“四大要素”的重要性，并尽快采取相关措施，将这些要素落实到位，才能切实推动这项制度的顺利开展，最终做好不动产的统一登记工作。

F301.0[文献码]B

1000～405X（2016）～4～360～1