三四线城市房地产的去库存压力有多大

潘家华

【摘要】我国三四线城市房地产市场缺乏活力，去库存缺乏动力。虽然三四线城市房地产市场潜力巨大，但供需错位，仅从供给侧着力不能激发有效需求。三四线城市房地产市场动力源自于产业，政策导向需要鼓励资金、技术、人才流入，形成高端、优质、特色的产业，保障就业、提升服务，从而激活其房地产市场。

【关键词】三四线城市 房地产市场 去库存 动力机制 【中图分类号】F293.35 【文献标识码】A

改革开放后的中国经济在经历三十多年高速增长后，进入从规模扩张向品质提升的转型发展阶段。一路高歌猛进的房地产市场，在现有存量高企、增长动力转换和收入增速下行的情况下，一方面存在张力小、风险高、压力大的问题，发展举步维艰；另一方面仍要扩内需、稳增长、保民生，发展潜力巨大。因而激活地域广阔而且数量巨大的三四线城市房地产市场，是我国全面建成小康社会的重要支撑和关键所在。

中西部地区二线城市和三四线城市分化严重

所谓“三四线”城市，并非是一个科学的概念，也没有政策界定的标准，多源于行政等级、城市规模、发展水平和地缘空间的考虑。行政等级主要表明对资源的占有和配置地位。从规模上看，常住人口低于100万的中小城市多在三四线城市行列。如果人均收入水平低于全国平均水平，也几乎不可能跻身于一二线城市行列。从严格和广义上讲，没有纳入城市称谓的“镇”，人口多达数万乃至超过10万，尤其是中西部地区的镇，也应大致归入三四线城市，而没有或不必要再细化五六线甚至七八线城市。

如同当年三线建设的“大三线”、“小三线”一样，三四线城市也可大致分为中西部地区的“大三四线”城市和以东部地区中小城市为主体的“小三四线”城市。一般说来，东部地区一二线城市的外溢效应，使得“小三四线”城市的经济发展和房地产市场整体处于较高水平；而中西部地区以省会城市为主体的二线城市对周边的三四线城市具有虹吸效应，使得这一地区的二线城市和三四线城市分化严重。因而，本文讨论的重点是地处中西部的 “大三四线”城市，涵盖行政层级地级及以下、建成区常住人口规模300-100万人口的II型大城市和100万以下、经济发展相对滞后的地级市、县级市和建制镇。当然，一些东部地区例如苏北粤北的“小三四线”城市，也具有“大三四线”城市的许多共性。

中西部“大三四线”城市房地产市场潜力巨大

东部地区城市化水平高、房地产市场已近饱和、经济拓展的土地空间已近极限，但中西部地区的“大三四线”城市房地产有着巨大的发展潜力。2015年，中国城镇化水平达到56.1%，东部地区多超过60%，浙江达到65.8%，上海更是接近90%，达到甚至超过一些发达国家的水平。西部地区的四川省2015年城镇化率可望达到48%左右，比2014年的44.9%提升了大约3个百分点。中西部地区城市人口增加快，房地产需求规模也将不断扩大。东部地区大量的农业转移人口源自于中西部地区，这部分人口的相当比例难以在东部地区市民化，他们或回乡创业、或回乡就业、或回乡置业，大量返回中西部地区。中西部地区的河南、四川在外务工人口分别达到1000万，贵州、安徽分别达到800万，其中相当部分可能回原籍市民化。房地产的需求源自于稳定的生活需要，而返回中西部的“东归”人员将成为三四线城市房地产市场的需求源泉。中西部地区有着大量的三四线城市，成为房地产市场的有效载体。全国19883个建制镇，多数在中西部，是与当地生态环境容量相适应、就近城镇化的容量巨大的载体。

三四线城市房价大幅攀升的空间并不大，大幅下降的空间也比较有限

从人口城市化数量趋势看，尽管三四线城市有着巨大的房地产需求潜力，但是这种潜力的实现，受到多重因素的制约，包括表观属性的房地产存量、房价、政策等供给侧因素，更受制于内在的经济增长、就业和收入等有效需求因素。

不同于一二线城市的服务对象是全省、全国乃至于全世界，对于中西部地区的三四线城市，需求多是局地的，除了一些旅游热点地区可能出现旅游度假房产外，至多也是在外务工人员回乡的需求。根据国家统计局发布的《2015年全国房地产开发投资和销售情况》报告，2015年末，商品房待售面积7.2亿平方米，房屋竣工面积10.0亿平方米，房地产开发企业房屋施工面积73.6亿平方米。数量巨大而且不断攀升的房地产存量，已经由一二线大举蔓延至三四线城市。一些非官方机构的“鬼城”指数测算表明，上榜的前50个城市中，地级城市26个，县级城市24个，几乎没有副省级及以上城市，除三亚、威海等旅游度假地产热度高的东部城市外，余者几乎全部位于中西部。多数三四线城市的房价在5000元左右每平方米，有的甚至低至2000元每平米。房地产刺激政策对三四线城市的效力也较为有限。

三四线城市房产市场供给在去库存的政策环境下应该利好，但是需求拉动似乎比较有限。经济增长动力不足，表明产业活力不够，就业机会有限，当地的就业岗位规模和收入水平形成不了消化当地房地产存量的有效需求。在东部地区务工人员的收入难以形成一二线城市的购买能力，但是可能支撑中西部三四线城市的房地产市场。例如河南外出务工人员超过1000万，如果1/3返回河南购房，按人均30平米，可消化至少1亿平米存量。但是如果三四线城市没有产业支撑，就业岗位匮乏，缺少收入来源，那么即使外出务工人员有能力回原籍中小城市买房，也难以留下来，这些房产或者作为春节“探亲度假房”，或作为子女在城镇中小学念书的暂住地，难以持续维系，更不用说抬高三四线城市的房价了。

三四线城市的房地产市场，有供给有需求，但难以匹配形成均衡。去库存、降成本和降门槛等供给侧政策具有表观效应，难以消除需求侧稳增长、保就业、增收入的内在源泉缺失的困境。一般情况下，即使政策利好，三四线城市房价大幅攀升的空间并不大，但大幅下降的空间也比较有限。考虑到房屋的建安成本、地价、税费等，在短期，开发商、银行、地方政府和房屋业主也会极力维系房产市场价格的相对稳定；在长期，三四线城市的房价则取决于产业支撑的需求活力。

城乡差距、东部和中西部差距不断放大，三四线城市房地产市场动力流失

消除三四线城市房地产的市场低迷，问题似乎不在于房地产的供给，而在于需求侧的动力机制保障。封建朝代的达官贵人衣锦还乡、魂归故里，使得资金、技术、人才在城乡间双向流动，乡间的文化、教育和医疗水平甚至超过城里，因而传统社会里的城乡差距没有不断扩大。进入工业化阶段，城市基础设施建设拉大了城乡公共服务的差距。新中国成立后，为了加速工业化建设，通过高考和征兵将农村的优质人力资本转移到城市，通过工农产品剪刀差将农业劳动的剩余价值转移到工业，使得城乡差距被政策机制固化、强化。在计划体制下，城里一房难求；在市场体制下，人才资金不能到乡村，因而房价只能是不断攀高。

改革开放前，城乡差距巨大，但地区差距相对较小，中西部城市员工工资中的地区补贴，使同工资级别员工在三四线城市的收入高于东部地区。改革开放后，在资本、市场的拉动下，中西部地区大量的投资、技术和体制内人才“孔雀东南飞”，使得东部地区的房地产市场需求成倍放大，中西部三四线城市住房需求压力缓解，甚至一些“三线基地”整体搬迁后大量闲置员工住房。在市场和行政力量的双重作用下，中西部地区优质产业和人力资本大规模净流出，使东部和中西部差异不断放大，三四线城市的房地产市场动力逐渐流失。

许多发达国家也存在地区差异，但是发展相对均衡。以美国为例，著名常青藤大学普林斯顿是一座别具特色的乡村都市，面积约7平方公里，人口3万。美国硅谷也并非是“国家级高新区”。加州大学10个分校，遍布加州南北，没有在一个集中的“高教园区”。在我国，国家级中心城市垄断了国家级的优质教育、科技、产业、金融资源，省内省会城市一城独大，一二线城市房价高企、三四线城市“鬼城”横行，这可能是我国中西部三四线城市房地产市场动力机制缺失的根本原因。

激活三四线城市房地产市场机制的政策导向

国务院在2014年3月颁布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，以“合法稳定就业和合法稳定住所（含租赁）”等为条件，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万-100万的城市落户限制，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。从三四线城市房地产市场发展的实际看，全面放开落户城市的吸引力不够，严格控制落户城市的人口纾解困难。2015年12月召开的中央城市工作会议，要求推动以人为核心的新型城镇化，发挥这一扩大内需的最大潜力。去库存、扩内需的重点，显然是激活数量众多、分布广泛且人口相对密集、潜力巨大的三四线城市房地产市场。

从发达国家的经验和中国传统社会资本人才双向流动的实践看，落实城镇化规划要靠产业支撑、产城一体，只有一二线城市高度集中的优质资本、技术和人才注入三四线城市，才有可能使三四线城市的房地产市场平稳持续发展。首先，要使逃离“北上广”的白领蓝领们，在三四线城市有就业、有事业、有服务。与之相匹配的，必须有优质产业的支撑。工业制造业是就业的主力和经济增长的动力，但是，激活中西部城市房地产和拉动内需的必须是高端制造业，不能是东部淘汰下来的落后产能的“梯度”转移。事实上，一些央企的先进制造业基地和科研院所，就分布在三四线城市，如洛阳、襄樊、绵阳等地。其次，均衡均质配置优质教育和医疗资源。一座学校可以是一座城市，高等教育资源提升的服务、拉动的就业、带动的房地产市场远远优于低端制造企业。如果北京、上海等一线城市的优质教育、科技、医疗和文化资源能够均衡配置到三四线城市，那么大城市人口的严格控制不需要、“城市病”不存在，三四线城市的房地产去库存、拉内需、稳增长也就实现了。第三，培植小城镇特色产业，不在于大，而在于优，在于强。对一些地理标识产品、名优特产品开展深加工，从而就地转移大量的农业劳动力，提升中西部的城市化水平，为三四线城市的房地产市场注入动力。

因而，激活三四线城市房地产市场机制的政策导向不在房地产自身，而在于产业。没有产业，房地产是没有市场的，城市是没有活力的。城不在大，关键在于产业高端、服务优质、产品特色。硅谷的房价高企，是高科技电子产业拉动的；底特律房产变垃圾，是汽车产业衰败引发的。

（作者为中国社科院城市发展与环境研究所所长、研究员）

【参考文献】

①《中央城市工作会议在北京举行》，新华网，2015年12月22日。

责编/张寒 美编/于珊