上海国有企业存量商业房产保值增值路径探析

文/王云华

上海国有企业存量商业房产保值增值路径探析

文/王云华

国有企业存量商业房产保值增值不仅事关国有资产的保值增值，也事关国有企业长期稳定发展，同时对于加快上海商业转型升级、提高商业综合竞争力，加快建设国际消费城市，乃至加快上海城市更新和改造保护都具有积极意义。笔者结合实际，分析了沪上国有企业存量商业房产运营现状，阐述了国有企业存量商业房产保值增值的紧迫性和重要性，并从“充分发挥市场配置资源功能”角度出发，提出探索和创新国有企业存量商业房产保值增值新路径，是上海当好全国改革开放排头兵的重要抓手，兼有经济和政治双重意义。

一、沪上国有企业存量商业房产的基本情况

上海市区两级国有企业在上海中心城区拥有大量存量商业房产。这些存量商业房产大多归属于包括上海物贸、百联股份、老凤祥、东方创业、外高桥、益民股份、新世界、兰生股份、徐家汇、上海九百等在内的上海市商贸领域上市国企，以及光明集团、久事集团、上海医药等沪上大型国有控股集团。

这些存量商业房产可分为三类：一类是国有企业自建、购买的各类商业房产，包括商场、购物中心、街铺、写字楼等；二类是国有企业根据政策，通过改扩建厂房、仓库等所获得的商业街铺、创意办公楼宇等，或利用厂房、仓库等所占土地自建的各类商业房产，以及在轨交等基建过程中获得的商业房产，如地下商业广场等；三类是国有企业通过政府行政划拨和以房注资、国有企业间联营和置换、优秀近代历史保护建筑修缮及改扩建等形式获得的，并通过政府验证确权具备商业用途的各类产权房和公有非居住使用权房。

二、沪上国有企业存量商业房产保值增值亟须重视

（一）沪上国有企业存量商业房产经营现状令人堪忧

沪上国有企业存量商业房产经营情况良莠不齐，大致可分为三类。一是市场化运营。这类房产大多位于城区核心地段、核心商业街区，曾“一铺难求”，经营形式包括自营 、与第三方联营、委托经营或招租经营。这类存量商业房产通过市场化运营，房产保值增值有一定保证，但也因物业配置先天不足等原因，制约房产进一步保值增值。二是国有企业自用或保障性用途。这类房产主要包括国有企业自用的写字楼、自营的商业街铺，以及用于政府拆迁临时安置、开设公益性养老机构的房产等。这类房产在租金结算等方面并未与市场接轨，房产的市场价值被弱化，房产保值增值无法保证。三是涉及重大市政工程而空置或商业功能受损。国有企业为配合市政动迁，避免动迁补偿纠纷，提前空置正常经营的商业房产。这类商业房产空置期跨度很长，保值增值无从谈起。

（二）上海商业地产市场竞争愈发残酷

近年来上海商业地产发展迅猛，市场竞争残酷，国有企业存量商业房产保值增值形势紧迫。根据上海市商务发展研究中心数据显示，截至2015年末，本市商业网点总建筑面积约6700万平方米，较2008年末增加近2345万平方米，年均增长面积达250-300万平方米，且近几年呈现增量逐步加大的趋势。按2415.27万常住人口计算，2015年上海居民人均商业建筑面积约为2.77平方米，呈现出商业网点设施总量阶段性、结构性供求失衡状态。

面对新增巨量的大体量现代化综合性的商业房产竞争挤压，以及居民消费行为升级变化、电商蓬勃发展的冲击，沪上国有企业存量商业房产因来源复杂，普遍存在房龄较长、物业配置滞后、资产管理缺失、经营模式单一等问题，加上本身精细化运营能力缺乏，导致商业房产招租困难重重，租金增长日益乏力，甚至有下降趋势，房产保值增值压力突出。此外，国企遗留的众多问题如公司股权结构不顺、管理层缺乏激励、冗员较多、自主经营权有限等制约了企业业绩释放力度，也阻碍了市场优秀人才的引进和战略转型的推进。

三、沪上国有企业存量商业房产保值增值意义深远

（一）有利于进一步深化国资改革，完成“以国资改革促进国企改革的核心任务”

自《国资改革20条》发布以来，上海在优化国资布局、推进混改、搭建国资运营平台等方面逐步形成了“上海范本”，成为地方改革的排头兵。商贸领域国企因具备物业价值高、现金流好等特点，同时属于完全竞争行业，在景气度较低时期加快转型改革，对于带动整体国改的力度和速度都有先锋作用。在实际操作层面，须特别指出的是原有通过政府行政划拨和以房注资成为沪上国有企业固定资产的存量商业房产其账面净值已经极小甚至已完成折旧，在进行混合所有制改制时，必然涉及重新估值的问题，因此，沪上国有企业存量商业房产做好保值增值管理对于避免国有资本流失就显得尤为关键。

（二）有利于加快上海商业转型升级，加快建设国际消费城市

近年来，受国内经济增速放缓、居民消费行为变化、新旧业态竞争加剧等影响，商业发展遇到了不少新情况、新问题，正在经历全面而深刻的调整与变革。上海商业主动适应经济发展新常态，坚持在发展中转型、在转型中发展，商业转型升级成效进一步显现。国有企业存量商业房产因地段位置稀缺、物业历史文化价值、整体集中开发改造价值大等优势，对于加快上海商业转型升级、提高商业综合竞争力，加快建设国际消费城市具有重要意义。

（三）有利于上海城市更新和改造保护，提升商业开发价值

根据上海市城市总体规划“建设用地零增长”的要求，城市更新将成为上海城市可持续建设改善的主要方式，适应城市资源环境紧约束下内涵增长、创新发展成为未来发展方向。在上海城市建设高速发展的进程中，商业网点特别是国有企业存量商业房产逐渐成为城市建设和旧城改造的重要载体。国有企业存量商业房产大多位于城区核心地段和核心商业街区，包括一些历史老建筑和传统工业厂房改造，这为商业网点规划建设释放了空间。如新天地和思南公馆作为上海城市更新改造保护的案例，注重历史文化与城市发展的有机结合，成为成片历史风貌保护和商业价值开发提升的典范。

四、沪上国有企业存量商业房产保值增值路径探索

成熟的资产管理应包括物业管理、租赁管理、增值管理和财务管理。但笔者认为现阶段沪上国有企业对存量商业房产推行持续、适应性的资产管理应侧重于前三项管理，待具备相应的国资监管政策后，可引入房地产证券等财务管理手段，为房产保值增值提供更多可选措施。

路径之一：升级物业管理，优化配置持有的物业资产

物业管理是整个国有资产管理体系的基础执行层，是资产管理的基础。针对城区核心地段、核心商业街区的这类房产，既要强化房产区位优势，又因地制宜地持续改善物业配置，如建设立体车库增加停车位、供电扩容、修缮上下水管道等。围绕入驻品牌和消费者的需求对物业配置进行持续性升级，通过高端物业管理吸引高品质客户，并逐步建立品牌认知，进而为存量商业房产保值增值提供助力。

同时，应摒弃原有“种种不可能”的僵化思维，以开放、合作理念引领存量商业房产运营。从打破条条框框开始，因地制宜，因客之意，将有条件的存量商业房产重新分割，完善物业配置，从而满足品牌档次更高、履约能力更强的品牌的经营需求。如淮海中路国泰电影院东侧属于历史风貌保护路段，街铺均是上下两层独立单元，面积较小。在引进“GENTLE MONSTER”、“亚瑟士”过程中，将相邻商铺的隔墙及部分楼板打通以满足引进品牌开店体量、内装要求，既保留了历史底蕴，又引进了国际潮流品牌，一举双赢。

路径之二：科学租赁管理，提升精准化运营水平

积极推动租赁商户商业业态转型，发展差异化经营。引导购物中心进行差异化定位，增加体验型、服务型业态，实现商旅文娱体融合发展。支持百货店提高自有品牌商品比例，向主题型自主经营百货发展。鼓励品牌专卖店通过引入创新技术跨界理念进行创意改造，升级为品牌之家、沙龙等融合业态，增强与顾客互动，提高服务附加值。

根据消费者需求变化，不断进行招商运营调整。以年坪效（即平均每平米年营业额）为标准，严选入驻商家，保证入驻商家能真正受到消费者欢迎，获得合理的租金回报。积极调整品牌结构形成品牌互补或品牌聚集，提升客户粘性，实现“旺铺”带动“冷铺”。如淮海中路（思南路-茂名南路）路段通过引进“8秒”、“GENTLE MONSTER”等人气品牌，吸引大量年轻客群，逐渐向年轻潮流、lifestyle转型，改变了过去该路段人气南旺北冷的格局，提高客群穿流马路两侧频率，既促进商业成功运营，又促进房产保值增值。

同时，应以前瞻思维革新空闲置房产招商模式，暖巢养凤。伴随“加快建设科创中心相关的22条意见”及后续若干配套政策的实施，借鉴风险投资运作流程，设立专门运作公司筛选项目，将一些存量商业房产租赁给创意团队，明确以房租收益入股，获得创意项目一定比例的股权或者优先收购权，或者通过推动创意项目成长和成功获得高额的投资回报。这不仅是对“以产权为纽带，积极推进产业与金融结合，加快产业与金融等各类资本优化配置”积极实践，也有利于沪上国有企业存量商业房产运营与创意产业融合发展。

路径之三：聚焦增值管理，优化商圈生态和消费环境

联动开发增强商圈复合功能。顺应商圈复合化多元化发展趋势，发挥国企与政府沟通较为便利优势，注重商业与商务、文化、艺术、展览、旅游等结合，加强存量房产功能置换和业态调整，形成多形态、多业态、多功能集聚的发展格局，满足消费人群多层次、多样化的综合消费需求。

积极融入上海智慧商圈建设。通过完善光纤宽带、无线网络接入，引入智能交通引导、移动支付、商圈APP、微信公众号和大数据分析等应用，共同优化整个商圈生态和消费环境，为打造线上线下协同发展的信息化智能型商业街区做出贡献。

路径之四：探索资产管理，走轻资产发展道路

当前国内商业地产开发商积极探索将成熟商业物业进行资产化管理,大致可归结为标准REITs、准REITs及专项资产管理计划。新城控股将旗下上海青浦吾悦广场项目以10.5亿元转让给东证资管，成立青浦吾悦广场资产支持专项计划，将该物业证券化。这是商业地产领域首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目，也为国有企业商业地产公司探索轻资产的运营模式提供了重要参考。上海创新成立了上海国企改革ETF基金，这有利于盘活国资存量，有利于推进沪上国有企业的混合所有制改革、高管股权激励、员工持股计划等，释放国有企业活力,也为房产保值增值提供更多选择。

五、结语

因循守旧守得住有形房产，但挡不住房产贬值。沪上国有企业只有更加积极主动地走向市场，通过资产管理不断完善物业配置，通过创新运营模式确保长期收益，才能为存量商业房产长期保值增值提供最坚实的保障，“在游泳中学会游泳”。而这也正是“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”在沪上国有企业存量商业房产保值增值领域有效实践，可为全国深化国资改革探索出更多可复制推广的经验。

（作者单位：上海益民商业集团股份有限公司）