房屋买卖中卖方主动违约时买方的救济方法

周洪波

王先生的妻子怀上了二胎，在与妻子等家人协商后决定将家中现有的住房出售，换购一套大房型的房屋。于是在中介的撮合下，王先生一家看中了李女士的房屋，最终买方王先生与卖方李女士签订了《房屋买卖居间协议》（下称《居间协议》）。《居间协议》的主要内容有：（1）房屋总价为人民币400万元，房屋买卖所产生的所有税费、中介费等其他费用均由买方承担；（2）双方最终签订正式购房合同的截止日期；（3） 约定定金为人民币20万元，同时还约定了任何一方未按照本协议履行合同义务逾期15日的，守约方有权要求违约方继续履行，或者书面通知违约方解除合同。守约方解除合同的，违约方应按照房款总价的20%支付违约金。买方在签订《居间协议》的当天将人民币20万元定金转账至卖方指定的银行账户。

卖方李女士在签订《房屋买卖居间协议》后不久便通过中介明确表示房屋不卖了，虽然中介公司与王先生一再告知李女士如违约需承担《居间协议》约定的违约责任，但是，李女士执意表示不再继续履行《居间协议》，只愿意双倍返还定金，但不同意按照房款总价的20%支付违约金，理由是双方未签订正式的房屋买卖合同。鉴于当初的情形：一是王先生自家的房屋已经签订了买卖合同，二是春节过后房价突然暴涨，王先生之前看中的另一套与李女士家类似的房屋价格已经从人民币400万元涨到人民币520万元，上涨了120万，想想现在自己既买不到李女士的房屋，又无法以当初的价格买到相类似的房屋，买方王先生一家顿时傻眼了，双方协商不成，王先生一纸诉状将李女士告上了法院，要求李女士承担违约责任并赔偿损失。

本案中，双方签订的《居间协议》，未违反法律强制性规定，双方应当遵照履行。按照约定，买方王先生已经按照约定交付20万元定金，而卖方李女士未依约定履行义务，只表示愿意支付双倍定金，但是事实并不非那么简单。

首先，当事人在合同既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用，即违约金和定金只能二选一，故买方王先生可以选择适用违约金或者定金条款来维权。

其次，若约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。即违约金可以根据实际损失请求依法调整。再次，适用定金条款的条件有：第一，定金应当书面约定，第二，定金应当实际交付，第三，定金金额不能超过主合同标的额的20%，超过部分无效。

本案中，卖方李女士只是单方面愿意双倍返还定金给王先生，若王先生不同意，则可以选择要求卖方李女士履行《居间协议》约定的按照房款总价20%的金额支付违约金。

同时，因李女士的违约行为，致使王先生需要重新再去购房，在房价节节攀升的当下，王先生需要额外承担房价上涨的不利因素，即无法再以之前订立合同时的价格买到与系争房屋相同或者相似的房屋，本案约定的违约金为人民币80万元，但王先生实际损失达人民币120万元，显然仅仅支付违约金并不足以弥补王先生的全部损失，故王先生可以在李女士承担违约金责任的同时，依法提出损害赔偿，要求李女士赔偿因其违约行为给自己造成的超过违约金金额部分的损失，即人民币40万元。依据司法实际，确定房屋涨跌的损失，具体可以参照以下方式：

1、若双方有约定的，从其约定；

2、若双方无法协商约定的：（1）原则上可以比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（2）若无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

最终，法院判决解除双方签订的《居间协议》，卖方李女士除了承担违约金外之外，还要赔偿买方王先生的损失差额合计人民币120万元。

（作者系上海恒建律师事务所律师）