“首付贷”的还原与解构

毕夫

一线城市房价的暴涨与狂欢让之前公众并不在意的“首付贷”清晰地浮出了水面，这一可以轻松划破央行购房个贷底线的金融创新工具不仅引来了管理层十分警觉的目光，更招徕了北京“两会”上不少委员的口喷与讨伐。从扮演高房价的幕后推手，到加倍放大杠杆风险，“首付贷”俨然成为众矢之的。

传统购房方式中除了全额付款以外，信贷付款（按揭贷款）是一种最为普遍的方式，但并不是所有人都具备首付能力的，针对这部分人群，第三方机构于是以起息获利的方式向其提供贷款，购房者依此从银行中获得最低贷款配给，由此形成所谓的“首付贷”。作为房地产金融的一种市场生态，“首付贷”的存在已经有两年多的历史，最初是房产商为推销楼盘而开发的一种非营利性营销手段，但随着互联网金融行业的的发展壮大，P2P、贷款公司、担保机构等纷纷染指，因此，目前除了开发商或房产中介机构直接通过互联网金融平台提供“首付贷”自营服务外，还有开发商或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作以及互联网金融机构独立提供“首付贷”服务等三种模式。

从具体操作方式看，“首付贷”有抵押贷与信用贷两种类型，前者是借款人以房产等为抵押物向资金中介进行贷款，后者是借款人直接凭个人征信进行贷款，但二者的月息不同，前者为0.6%左右，后者为10%上下。如果算上服务费等费用，“首付贷“公司向借贷人共约收取15%-20%的年化利率。从期限上看，少数“首付贷”的年限达到10年，但普遍的是3年之内，相应地贷款资金规模一般在20-60万之间。一般而言，除了开发商或房产中介机构拿出一部分自有资金提供“首付贷”外，更多的互联网金融机构所使用的资金都来自于社会融资。

究竟全国目前“首付贷”的规模有多大？据不完全统计，有近50多家P2P平台出现过“首付贷”的项目，20家P2P网贷平台对接“首付贷”资产为主要业务，这样，P2P行业初步统计出的“首付贷”资金为50亿元左右。另据深圳金融协会提供数据，该市“首付贷”规模约在30亿元以上。在这里，若将P2P之外参与“首付贷”的线上、线下机构算上，加进北京、上海等城市的数据，“首付贷”肯定不是一个小数目。

必须承认“首付贷”在降低购房者购房门槛和解决购房人资金困难以及房地产“去库存”中所发挥的积极作用，但“首付贷”通过多种手法达到对国家法规与相关政策的拆解由此引来的违规之疑也有据可查。按照规定，“个人住房贷款的首付比例由央行统一调控”，而通过民间二次借贷方式支付首付，显然扭曲了官方首付比例不得低于20%或30%的规定。如二线城市首付比例为20%，居民购买100万的房产，需要首付20万，如果中介机构按照首付的50%提供“首付贷”，购房者最终实际首付只有10万元。另外，《P2P平台企业收费规定指导意见》规定，“网络借贷信息中介机构不得以任何形式代出借人行使决策”，但事实是，P2P将投资人的资金用作“首付贷”就是一种典型的代理决策行为，其违规操作不容质疑。

排除是否合规不论，因推高一线城市房价而砸向“首付贷”的“口水”也不小。数据显示，在去年深圳、上海和北京新建商品房价格分别大幅飙涨47.5%、18.2%和10.4%的基础上，今年前两个月，三地房价接续累计环比上涨19.19%、6，17%和6.91%，其中2月份深圳新房成交均价创出每平48095元的历史新高，同月北京和上海的二手房价分别创出95.5%和 166.58%的历史最高同比涨幅。应当承认，北上深房价超乎预期地上涨是货币政策持续宽松的直接推动结果，但在三地的购房首付比并没有像其它非限购城市降低到20%的情况下，“首付贷”的确让并不充分或全面满足最低首付标准的购房者和投资人轻松获得了商业银行的按揭贷款，从而导致巨量个贷推升房价的景观。

观察发现，从去年到今年年初，恰是“首付贷”业务最为火热的时期，伴随着的也正好是银行个贷的井喷。截至去年末，我国个人购房贷款余额为14.18万亿元，其中2015年全年新增2.66万亿元，这就意味着，仅去年新增个贷就占到了个贷余额的18.75%；也就是说，中国人在去年一年房贷消费就占到了过去20年（1995-2015）的近20%，为年均增量的近四倍。特别是房价涨幅为全国第一的深圳，去年新发放个人住房贷款更是同比增长了210%，按揭平均成数年底抵达65%，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，意味着深圳的“场内”杠杆已用殆尽。

不错，“首付贷”以及由此撬动的“场内”杠杆一定程度上达到了“去库存”效果，但从性质上而言，“首付贷”其实就是股市中的“场外”配资，由此所产生的杠杆风险也不容忽视。一方面，“首付贷”驱使部分收入较低或不稳定以及高风险偏好的的人群涉足住房融资，在通过“首付贷“获取对银行一成甚至零首付的同时，他们的杠杆率升至10倍、20倍甚至更高；而且这部分人群既要承担对银行的月供成本，还要偿还“首付贷”的本息，一旦发生失业或者收入减少，无法偿还本金和利息，其所持贷款就极容易变成“次级贷”。另一方面，“首付贷”将投机炒房人群吸引了进来，使得他们能用少量资金或者不用任何资金就可在房地产市场左右腾挪，吹大房价泡沫的同时从中获利。然而，投资人利用“首付贷”是建立在未来房价不断上涨的预期之上的，但若房价的上涨突破理性极限并拐头下行，投资人特别是后来的接棒者不是血本无归，便是负债累累。

更大的风险会转嫁给银行。观察发现，作为“首付贷”的最大规模运营机构，房产商或地产中介资金供给端很大一部分是银行理财，前者往往通过与银行签署协定的方式，在缴纳了一定的保证金后，将银行理财资金对接到“首付贷”项目上，而买卖双方则签署一份“阴阳合同”（“阳合同”代表被做高的房价，“阴合同”代表真实房价），购房人通过“阳合同”顺利从银行“套贷”，多出的个贷余额用作清偿“首付贷”。值得关注的是，不同于股票配资中银行杠杆较低（如1：2）而场外资金提供更高杠杆（如1：8），“首付贷”正好相反，银行已经按照法定最低限额提供了高额的“场内”配资（如房贷的70%或80%），如果再加上“套贷”而形成的“场外”配资，一旦购房人发生道德风险，银行最终所承担的损失将是不可估量。更值得注意的是，据《2015年网贷行业报告》显示，银行理财是P2P网贷投资人最主要的其他理财方式，占比40.6%。因此，一旦银行理财被“首付贷”拖下水，殃及的会是更多的投资人，并最终可能引爆整个社会的金融风险。

也许正是出于防范市场风险，北京、上海和深圳等地监管的部门开始全面摸底“首付贷”，同时约谈相关企业。央行行长周小川在“两会”期间举行的新闻发布会上明示“买房人首付不能是借的”，而副行长潘功胜更是强调准备“与相关部门一起，清理、整顿和打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为”。出于管理层的威慑，不少中介已经停止或者缩减了“首付贷”的相关业务。在笔者看来，作为一种金融创新，“首付贷”所能接受的的监管不应一刀切。时下，全国高达7.2亿平米的房产库存70%分布在三四线城市，这些地区的“去库存”是国家的大战略，同时目前的确存在部分刚需和改善型购房者的实际需求，不仅如此，市场本身也具有一定的自我风险识别与管控能力。基于此，监管层所需要做的工作主要有三：封锁银行资金对接“首付贷”的渠道；明确“首付贷”的服务目标；适当提高“首付贷”的申请门槛和压缩单笔规模。