住宅建筑设计变量的成本内涵

邱 洁

(武汉统建城市开发有限责任公司，湖北 武汉 430015)



住宅建筑设计变量的成本内涵

邱 洁

(武汉统建城市开发有限责任公司，湖北 武汉 430015)

通过辨析住宅建筑设计变量的成本内涵，从建筑平面形状、住宅层高、层数、流通空间、结构体系等方面，探讨了影响住宅建筑成本的主要设计变量，提出了以建筑设计阶段为重点的成本控制方法。

住宅建筑，设计变量，成本控制

1 概述

建筑设计阶段是控制住宅建筑成本的重要环节。在建筑设计中，建筑的形状、大小、体量、层数、层高、门窗设计和其他建筑特性的变动均会导致住宅成本的变动。设计方案决定了住宅建筑的工程性质，设计文件成果是住宅建筑施工的依据，建筑标准、结构选型、外立面装饰、建筑空间与平面布置以及住宅群体配置等是住宅成本的主要影响因素，进而影响项目投资成本和效益。

2 影响住宅建筑成本的主要设计变量

2.1 建筑物平面形状

建筑物的平面形状是影响成本的一个重要因素。作为一般规律，建筑物平面形状的复杂程度与单位面积成本成正相关，即形状越复杂，单位面积成本越高。例如，建筑物的平面变得狭长或不规则，其周长与建筑面积的比率必然增高，相应的会影响单位成本的增加。当建筑物平面形状变得不规则时，其墙体、梁板等结构会变得复杂，钢筋施工、混凝土浇筑、砌筑工程和装饰装修费用都会相应增加，而现场放样、给排水工程和屋面铺砌等都可能更加复杂和昂贵。建筑物的平面形状也影响到室内空间的分割，从而影响相应的工程成本。但是平面形状的选择除考虑造价因素外，还应注意到美观、采光和使用功能方面的影响。

2.2 住宅层高

住宅的层高直接影响工程造价。有关部门根据不同性质的工程综合测算得出，住宅层高每降低10 cm，可降低造价1.2%～1.5%。在总建筑面积一定的情况下，建筑层高的增加通常会引起建筑成本的增加。如建筑物围护、分隔结构及其有关装饰费用的增加，垂直交通空间造价的增加，给排水管道长度增加等。此外，如果由于层高增加而导致建筑物总高度增加很多时，还可能需要加大对基础工程的投入。在现代住宅建筑设计中，特别是高层、超高层的住宅楼，层高设计中还需综合考虑采光与通风等问题，从单层来看，层高过低不利于采光及通风，而当层高降低而建筑物总高度降低较多时，有利于满足小区总体规划中日照间距的要求。可以肯定的是，低层高除了减少建造成本之外，还能提升建筑节能效果，而这种节能效果是先天性的，比外墙保温来得更直接，更持久，更有实际成效。至于通风采光问题，中国建筑科学研究院的专项研究证实，进深在15 m以内的住宅室内，层高在2.4 m～3.2 m 之内的各季节自然气流流速几乎没有任何变化。因此，可以慎重考虑，在符合使用功能、安全、卫生、经济等要求的前提下，住宅的层高是否有降低的可能性。

2.3 住宅层数

在城市规划对土地容积率的限制下，层数不仅决定了建筑规模，还决定了建筑物的基底面积，即建筑群体配置设计为高层低密度住宅还是低层高密度住宅。建筑工程总造价是随着建筑物的层数增加而提高的，而单位面积成本反而逐渐降低，即在一定高度区域内，层数越多越经济。需要注意的是，一旦突破成本边际系数，住宅建筑成本便不再呈线性变化而是突变。例如多层住宅一般随层数增加而单位面积成本降低，而根据《住宅设计规范》超过7层，就需要增加电梯，增大楼梯空间。对于高层、超高层住宅，因经受较强的风力荷载，需要改变结构和基础形式，增强结构强度，提高消防工程、供水系统的标准，加大施工措施费用投入，都将使住宅建筑成本大幅度上升。

2.4 住宅单元组成、户型

据统计，在其他条件基本一致的情况下，住宅建造成本按两居、三居、四居室顺序呈下降趋势，这是因为在住宅设计中居室面积越大，其内墙、隔墙在建筑面积中所占比例就越小，相应的建筑、装饰成本就会降低，居室间距或进深长度较大，柱网结构布置就越经济，相较于面积较小的厨房、卫生间及公共空间的单位造价就越低。

2.5 流通空间

流通空间，即住宅公共使用面积，主要是提供人流和配套服务设施在建筑物中交流和活动的空间，比如门厅、走廊、楼梯、电梯、管道井等。这部分空间属于直接且纯粹为建筑物主要功能服务的，而在装饰、供暖、采光、清洁和其他方面却需要涉及相当的成本。与建筑物的其他部分一样，成本并不是唯一的审核标准，美观舒适和功能方面的要求也是非常重要的。因此，一座建筑物的经济布局，是要在满足建筑功能和使用舒适度的前提下，把流通空间减少到能接受的最低限度。从用户的角度考虑，应当减小公共分摊面积而提高户内面积，这就需要我们对户型的平面组合进行进一步的研究，寻求更加合理、经济的组合方式。

2.6 建筑结构

建筑结构是住宅的主体，承受全部直接或间接的空间荷载，包括基础、梁柱架构、墙板屋顶围护结构等。根据所构成的主要建筑材料，可以分为砖木结构、砌体结构、钢筋混凝土结构、钢结构、膜结构和组合结构等。建筑结构的选择既要满足力学要求，又要考虑其经济性。对于高层、超高层住宅，选用钢筋混凝土、剪力墙和框架结构等相对经济。

3 住宅建筑设计变量的成本控制要点

3.1 注重平面组合设计优化

应对不同面积，不同户型的资料进行收集和积累，对深受客户欢迎的户型应重点保留、研究和完善。不同户型的经济平面组合应是平面布局舒展，纵横轴线简洁清晰通畅，有利结构设计的柱网布置，能降低结构设计的处理难度，应杜绝平面设计纵横轴线零乱无序，避免用积木拼接方式组合平面。科学合理的建筑平面组合设计，是控制投资的首要环节，能大幅度的降低建筑成本。

3.2 注重结构设计方案的选择

结构设计应确定科学、合理、经济、安全的结构体系，结构方案与工程造价的核心关系，主要体现在两个方面：1)柱网剪力墙布置的合理性；2)电梯井结构的选择，能采用框架结构体系满足建筑安全度要求，则避免采用框剪结构，能采用框剪结构体系满足建筑安全度要求，则避免采用剪力墙结构，电梯井结构设计中，应尽量采用框架构造柱结构形式，谨慎使用筒体结构。因此在结构设计阶段应与结构设计人员保持紧密的联系和沟通，确定经济而安全的结构设计。

3.3 注重基础与地基处理方案的选择

基础设计方案取决于地质勘察情况，对地质条件较差必须采用桩基时，应优先选择造价相对较低的桩型，基础处理设计应提供多方案，优化处理后，进行经济比较分析，最终选择经济合理的地基处理方案。

4 结语

建筑设计决定了70%以上的住宅建筑成本，因此，设计阶段的成本控制至关重要。通过对影响住宅建筑成本主要设计变量成本内涵的研究，在建筑设计阶段，需要加强设计方案的多方比选、优化，正确处理技术先进性和经济合理性两者之间的对立统一关系，将技术性与经济性有机结合，以达到通过建筑技术节约成本的目的。

[1] 高巧丽.设计阶段住宅房地产开发项目成本控制研究[D].重庆：重庆大学，2009.

[2] 柯 洪.建设工程计价[M].北京：中国计划出版社，2015.

[3] GB 50096—2011,住宅设计规范[S].

The cost connotation of residential buildings design variables

Qiu Jie

(WuhanTongjianUrbanDevelopmentCo.,Ltd,Wuhan430015,China)

Through the analysis on the cost connotation of residential building design variable, from the architectural plane shape, senior housing, layer number, flow space, structure system and other aspects, this paper discussed the main design variables influence of the residential construction costs, proposed the with cost control method taking the construction design stage as the emphasis.

residential building, design variable, cost control

1009-6825(2016)10-0238-02

2016-01-28

邱 洁(1981- )，女，工程师

F293.3

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