从养老地产看城市化发展的趋势和特征

丁 寿 颐

(广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州 510000)



从养老地产看城市化发展的趋势和特征

丁 寿 颐

(广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州 510000)

结合养老地产的基本特点，从人口迁移局部特征、城市化动力、城市化规模等方面，分析了城市化发展的趋势和特征，探讨了养老地产与城市化之间的关系，为相关问题的研究提供参考。

养老地产，城市化，人口迁移，居住环境

我国是世界上唯一老年人口过亿的国家，2009年年底，60岁以上的老年人口达到1.67亿，占总人口的12.5%。这一变化除了对改变基本人口、服务人口的比例有巨大影响，也对城市化产生了一定影响。养老地产作为新兴的地产新秀，表现出一些不一样的特征，这些特征对城市化过程中的人口迁移、城市化动力、城市化的质量产生了一些影响。本文从养老地产的特征出发，挖掘养老地产表现出的城市化新特点。

1 已有研究综述

由于养老地产的项目近一两年才开始升温，关于地产和城市化的关系研究没有专著，大都是期刊论文和学位论文。来源主要来自两方面：1)地产类的论文，论述城市化进程与地产业之间的关系，主要是从城市化发展进程看地产业的发展潜力和趋势；2)城市化类论文，主要讲城市化过程中地产开发的经济机制、大规模地产开发对土地的影响、大规模地产开发中的城乡关系。

关于养老地产的论文，内容也主要局限在三方面：1)在当前环境下养老地产的开发潜力，在这方面吴正宇认为，目前国家对养老地产的政策和法律环境以及经济环境有利于养老地产的发展；2)养老地产经营模式的探讨，吴新坚分析了现有的不同养老地产经营模式以及赢利点；3)养老地产的设计方法，例如赵志国分析日本的“适老化设计”经验，希望对我国的养老地产设计有所启示。

本文希望通过养老地产这一微观现象，窥视城市化发展的趋势和局部特征。

2 养老地产的基本特点

国家在2009年年底出台调控地产的措施，“国四条”“国十一条”“提高存款准备金率”等措施，使得房地产市场逐渐走向低迷，加上次贷危机对宏观经济局势的影响，一些小型的地产公司甚至难以为继。同时，人口老龄化的问题日益凸显，如何保障老年人口的特殊居住需求、充分挖掘老龄人口旺盛的消费能力，引起了广泛的关注和讨论。在这种背景下养老地产开始了破冰之旅，《老年人权益保障法(修订草案)》提出：“各级政府在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持社会力量兴办养老服务设施。”以北京为例，政府采取划拨的方式提供养老地产用地，养老地产开始了政府支持、开发商经营的发展模式。这种情况下养老地产必然有与其他地产不相同的特点。

2.1 郊区化的特点

随着我国一些一线城市的人均可支配收入越过库兹涅茨拐点，老年人对于养老的居住环境也提高，许多养老地产都在近郊或者远郊环境质量较高的地区。

2.2 挖掘老年人消费潜力的特点

随着人口红利的消失，如何挖掘老年人的购买能力，让老年人群的消费资本转化为社会经济发展的动力是地产公司的重要考虑因素。

2.3 设计专门化、服务精细化

养老地产从设计到服务都为老年人这个特殊群体的需求着想，改变了传统地产粗放的盈利模式，将设计和服务业也作为竞争力的一部分进行考虑。

从这些特征中，我们可以进一步分析养老地产所代表的我国城市化过程中的局部特点。

3 养老地产反映出我国城市化过程中人口迁移的局部特征

3.1 历史上城市化过程中的人口迁移

城市化的过程除了土地和生活方式的城市化，还有最重要的一点就是人口的城市化。历史上，在人口向城市迁移的过程中曾经有过的重要事件包括：英国的战后大规模城市化；美国的郊迁化。前者反映了人口从农村向城市迁移的趋势，后者反映了人口从城市向近郊迁移的逆城市化过程。其中美国的郊迁化又是从老年人开始的，并且逐渐发展为老年人从东部城市迁往“阳光地带”的大移民，这一点和中国养老地产的出现非常相似。

我国的城市化过程主要分为两部分，对于宏观、主流的人口迁移现象而言，农民向城市迁移的过程是主要的。非转农或者养老地产代表的逆城市化人口迁移是局部、次要的现象。本节要分析的就是这个局部、次要的老年人口郊迁化现象。

3.2 人口迁移的动力学说

英国的雷文斯坦提出的人口迁移推拉理论广泛应用在人口迁移研究之中。我们希望能运用人口迁移的推拉理论解释老年人口迁往郊区选择住宅的现象。

3.3 养老地产代表的人口迁移趋势以及动力学说解释

从养老地产的地域分布来看，养老地产项目主要分布在北、上、广、深以及江苏、浙江一些城市化程度非常高的城市。从城市层面看，养老地产主要分布在城市近郊环境良好的地区。以北京周边的养老地产分布来看，环境良好的地区是养老地产分布较为密集的地区，有明显的趋向郊区的特征，如果需要研究其原因，可能需要从人口迁移的动力学说出发。

为了探究消费者选择养老地产的原因，作者制作了一份网络小调查，主要涉及选择养老地产的原因：包括“追求舒适的养老环境；减轻子女养老负担；购买郊区住房同时出售现有的房产，可以获得一部分积蓄；规划环境和住房结构有吸引力”几个原因，设置为多选题。一共有67个网友点击答题，从结论中可以看出，购买郊区住房同时出售现有房产可以从中有一部分收益是主要原因，占到42%，其次是减轻子女养老负担，23%的选择了这个选项，再次是追求舒适的养老环境19%。

结合一些采访和报道中的结论，总结我国老年人迁往郊区居住的动力主要有以下几个方面。对于我国的养老地产而言，推力方面：1)大城市内部的生态环境恶化、生活压力过大，老年人对舒适居住环境有渴求；2)城市内部可以用来大规模地产开发的用地减少，再加上养老地产很大一部分是政府划拨用地，在土地经济的刺激下，划拨用地常常选择在低价不高的地区。拉力方面：主要是近郊良好的居住环境，从北京近郊的养老地产看，地产分布主要在沿沙河、密云水库和城市近郊公园的地区附近，良好的环境是养老地产选址的重要原因。北京市主要养老设施分布见表1。

表1 北京市主要养老设施分布

4 养老地产看城市化动力的变化

4.1 工业资本带动城市化发展的阶段

我国实行土地有偿使用、住房市场化之前，城市化的主要动力是工业剩余资本的城市化，城市化的主体是自上的政府推动型。城市空间的拓展主要以工厂和附属的工人新村为主。并且实行“先生产、后生活”的策略，居住空间作为消费品被压缩和控制，将资本的积累都用于工业建设，这时期的居住主要是附属于工厂和单位大院而建。城市化的动力主要依靠工业资本的剩余。

4.2 土地有偿使用、住房市场化之后的城市化动力——消费资本促进城市化

土地有偿使用制度使得土地开始参与资本循环的过程，城市化的动力不再是单一的政府主导，而是政府、开发商共同主导。这个过程中，住房的市场化极大的促进了这一过程，政府提供土地、银行提供贷款、开发商经营建设模式的高效运转极大促进了这一阶段的城市化过程。这个过程的城市化动力主要是消费资本促进城市化。

4.3 养老地产代表的城市化动力

随着人口出生率的下降，老龄人口在总人口中的比重日益增加。作为抚养对象，庞大的老龄人口引起了许多研究者的关注，主要研究如何发掘老龄人口的消费潜力，把社会压力转变为社会动力。分食养老地产的蛋糕主要是对准老龄人口作为未来一个主要的消费群体，如何挖掘他们改善居住环境的消费潜力。从实际负担角度分析,老年人多数已无须赡养父母、抚养子女，经济负担相对较轻，因而可倾其所有满足自己的需求。而我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，到2030年，我国老年人口的退休金总额会达到73 219亿元，老年人口的消费潜力巨大。这反映了我国城市化过程中，将老年人的消费资本转化为促进经济发展的动力。在国外，老年产业成为“银色产业”，其中老年住宅和养老设施领域，包括退休者住宅小区、老人公寓、老年社会福利院、养老院、护老院、护养院、敬老院、托老所和老年人服务中心等，以及老年人现有住宅的改造等。美国的养老地产就体现了地产发展和相关服务业并举的特点，不仅有以房养老的模式，同时有发达的养老咨询服务和保险保障服务，多方面挖掘养老产业的发展潜力。

5 城市化由量到质的变化

5.1 过去的大规模迅速扩张

曾经的城市化过程是土地经济推动下的城市化，城市化的过程呈现出规模大、速度快的特征。过去十年，我国房地产开发总面积超过60亿m2。且开发方式主要是拿地→融资→建设→卖方的简单的盈利手段，地产质量总体不高，没有针对性强的设计与服务。

5.2 养老地产代表的小规模渐进式城市化

养老地产的兴起发生在大规模的房地产开发动力不足的情况下，土地供应的不足、政府对地产的打压使得许多地产商处在被淘汰的境况。因而一些地产商开始另谋出路，从政府支持的养老地产入手，开始小规模、渐进式的地产开发。另一方面，政府的执政理念转变，由经营型开始向服务型转变，城市扩展带来的土地经济也已经不是政府的唯一追求，如何保障民生，提高人民福利成为政府的主要职责和执政要务，养老地产作为家居养老的重要支撑得到了政府的支持。

在这两方面动力的驱动下，养老地产得以成为地产行业的一枝新秀。政府用划拨的方式提供土地；地产公司采用长期持有或者租、售结合的方式经营养老地产，改变了过去拿地→建设→出售的一次性盈利手段；设计上，以为老年人服务为主要考虑因素，从住宅面积到设计细节上体现养老特色；一些保险公司也涉足养老地产领域，将养老住宅与保险业务结合起来。许多养老地产项目结合老年人的生活方式，提供公共食堂服务、老年教育服务，甚至临终关怀服务，将服务与地产开发结合起来。持有经营的方式不仅使地产商找到了长期获利的渠道，也让租赁和购买养老地产的老龄人有了生活和抚养保障，政府政策支撑、地产公司长期持有、设计保证、保险参与，这种关注细节和发展的模式体现了新的小规模、渐进式城市化的精细化。

6 结论和展望

养老地产的产生体现了我国的城市化已经不再是过去人口红利带动的大规模快速城市化，城市化由大量、快速逐步向小规模、有特色的空间拓展发展。首先是城市化的空间表现也突破了聚集，体现出一些郊迁化特征。其次城市化的动力由传统的工业推动型向消费推动型转变，而新一轮的消费推动力主要是老龄人口的住房消费需求对城市化的推动。养老地产这个现象与西方城市化过程中出现的由量的增加转为质的提高非常相似。我认为养老地产是未来我国城市化向渐进式、小规模、注重质量的方向转变的前兆。我们应当抓住机会，以类似的空间开发和整治为基础，提升城市化的质量。

[1] 胡汉潮，黄巩平.促使人口迁移流动的诸多元因素[N].中山日报第A05版，2008-09-10.

[2] 李 飞.地产与城市化亦步亦趋[J].房地产导刊，2005(10)：72-73.

[3] 徐东亮.二战后美国人口内迁对地区消费的影响[J].山西师大学报(社会科学版)，2007，34(6)：145-146.

[4] 武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技，2012(432)：11-12.

[5] 王国军.人口结构、老龄危机与养老地产投资[J].中国保险报，2011(7)：1-2.

[6] 杨光辉.中国人口老龄化与产业结构调整的统计研究[D].厦门：厦门大学博士学位论文，2006.

[7] 张 丽.中国老年住宅项目开发与经营模式研究[D].济南：山东大学硕士学位论文，2011.

[8] 翟振武.中国城市化与城市人口老龄化趋势与对策[J].中国人口科学,1996(5)：11-12.

Discussion on the urbanization development trends and characteristics from the endowment property

Ding Shouyi

(GuangzhouCityPlanningandSurveyDesignInstitute,Guangzhou510000,China)

Combining with the basic characteristics of endowment property, from the population migration local characteristics, urbanization power, urbanization scale and other aspects, analyzed the trend and characteristics of urbanization development, discussed the relationship between endowment property and urbanization, provided reference for the research on related problems.

endowment property, urbanization, population migration, living environment

1009-6825(2016)10-0228-03

2016-01-27

丁寿颐(1988- )，男，助理工程师

F293.3

A