房地产新政下我国房地产企业发展路径选择

伍方勇

摘 要：突如其来的新政让房地产市场风云突变，但经历过周期调整的房地产企业已不再惊慌失措，而是挑战中成长。当前，新政后的市场环境将是考验房地产企业战略智慧的最佳时机，房地产企业如何应对值得深思。

关键词：房地产新政；房地产企业；发展路径；对策

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）25-0113-02

当前，宏观经济发展进入新常态，房地产市场也出现总体供求平面、区域发展差异较大的新特征。自从2014年3月以来，国内商品房的销售面积和销售额均转变成持续的负增长，到了2015年同比增长达-16%。面对新形势，房地产企业投资额持续放缓，土地购置面积、新开工面积持续走低，待售面积则持续增加，库存压力越来越大。我国政府的房地产政策因此而发生了改变，由限购从严转变为政策支持。仅今年3月份以来，我国就陆续出台了“330房贷新政”、降低二套房首付比例、公积金新政等利好政策，着力打造房地产的小阳春。面对国家政策变化，房地产企业如何选择发展路径，值得深思。

一、我国房地产新政盘点分析

1.降息。2015年2月28日，央行决定发起年内首次降息，从3月1日开始，一年期贷款和存款基准利率都下调了0.25个百分点，分别调整为5.35%和2.5%。

2.降低公积金首付门槛。在“两会”政府工作报告中，分类指导、因地施策成为房地产政策的制定原则，降低住房公积金贷款使用门槛如箭上弦。其目的是为了落实地方政府的主体责任，满足人民群众自住和改善性住房需求，实现房地产市场的平稳健康发展。

3.楼市新政实施。2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将2015年房地产市场发展定调为有供、有限，合理控制规模，调整用地结构，统筹安排保障性住房工作，加大市场监督力度。

4.降低二套房首付比例。2015年3月30日，央行、住建部和银监会联合发布通知，将首套住房贷款未结清居民的二套房首付款比例下调至40%，已结清家庭购房首付调至30%，首套房首付比例调整为20%。

5.有条件免征普通住房营业税。2015年3月30日，财政部发布通知，要求从3月31日开始，转让个人住房营业税免征时间由五年缩短为两年，如果转让个人住房购买时间不到二年则不征收营业税，但当个人转让购买达到二年的非普通住房时，需要根据销售收入与原购置价格的差额缴纳营业税，而转让同样条件的普通住房则不收营业税。

从今年两会以后，各地方政府也出台了一系列的房地产新政策，广州和济南还适当下调了首套房代首付款比例。从整体上来看，去行政化、重市场调控、持续放松将是我国房地产政策的大趋势，在房地产营业税征收、部分一线城市限购等政策将会逐步放开。当前的房地产新政突出表现为两个特点：一是密集。从中央到地方，从北方到南方，我国的房地产刺激政策频频发布，各种各样的房地产微调政策为市场的回暖提供了有利的条件。二是深度。近年来，全国各地的楼市持续低迷，从去年下半年开始，各级地方政府就已经开始发力托市。如江西、福建、河南、河北、湖南、湖北等都以房地产行业综合性文件的形式，对土地供应、公积金使用、税费征收、住房信贷、市场监管等做出了明确规定，以求扩大购房需求；海口、杭州等省会城市也有类似的文件；还有更多的地区做出了以放松公积金贷款和财政补贴的方式作为主要的楼市刺激手段 。从一线城市来看，北京和上海也做出了大幅度的政策调整。从当前来看，各级政府的努力均收到了较好的效果。

二、我国房地产企业存在的主要问题分析

1.仍存在房地产泡沫，房屋价格普遍偏高。当前，我国房地产市场发育不育的状况并未从根本上得到改观，房地产泡沫仍存在于部分大中城市，房屋价格普遍偏高。与国外相比，我国的房地产市场起步较晚，而利润率达到40%以下，远高于其他行业。房地产企业虽然需要大量的资金，但由于有银行贷款而使其准入门槛降低，为数众多的中小企业为了追求高额利润而加入到了房地产行业当中。由于先天不足，后期引导和监管机制不完善，我国的房地产企业普遍存在发育不良的弊病，其高额的利润不可能长期持续下去。根据国外经验和经济理学理论研究，在市场经济条件下，判断是否存在房地产泡沫的通用标准是房价的收入比、租售比等基本指标。一般来说，发达国家认为当房价收入比超过6∶1之后就认为房地产存在泡沫了。而在我国北、上、广、深等一线城市房价收入比已经超过了12∶1。与此同时，我国房地产的租金却涨幅不大，甚至一些城市还出现了下跌的情况，这是比较奇怪的。

2.房地产企业过度依赖银行贷款，存在较高的隐蔽性金融风险。在我国，银行贷款是房地产企业最为主要的资金来源。早在2010年央行就指出，我国主要金融机构和农村合作金融机构的房地产人民币贷款同比增长率就高达44.3%，个人住房贷款同比增长率也高达53.4%。

3.发展不规范，管理制度不健全。我国的房地产企业只有不足二十年的发展历史，远不及欧美发达国家。尽管我国政府一再努力规范和引导房地产企业的发展，也取得了喜人的成绩，但我国房地产企业发展不规范、不成熟的总体状况并没有得到根本的改变。

4.供需结构不平衡，住房保障体系有待进一步完善。我国人口雄居世界第一，人均消费水平并不高，住房仍是一般人的大额消费品，购买住房对一般人来说仍需要承受较大的生活压力。与此同时，我国的财富分配并不均衡，大约1/10的人占据着将近一半的财富。在这种情况下，房地产企业需要面向富裕人群开发大面积的精品住宅，更需要开发小面积的经济适用房和廉租房。但是从总体上来看，我国新建的普通商品房和经济适用房供应量明显不足，而精品住房则处于过剩的状态，二手房和租赁市场发展太慢。由于保障性住房比例较小，大量的中低收入家庭的刚性住房需求难以得到满足，市场供求矛盾加剧，推动商品房价格上扬。endprint

三、房地产新政下房地产企业的发展路径分析

1.理性确定房价。对于房地产企业来说，决定其经营状况和效益最为关键的要素就是房价。在国家宏观调控政策一再出现，而楼市火热销售的局面并未出现时，房地产企业应该对企业的发展前景有充分的预期，适当地调整定价策略，适当地降低产品价格，尽快回收资金，以保证企业有充足的流动资金，能够持续地拿地、开发，尽可能地保持较强的竞争优势。建立房地产企业以万价的定价策略为指导，规避风险 。早在2011年，万科房地产就将长阳半岛的开盘价从预期的15 000元/平方米下调为13 400元/平方米，使该楼盘在两天内销售一空，这一策略使万科继续稳居我国房企榜首。由此来看，在房地产新政下，如果能像万科一样迅速做出反应，主动地制定价格策略，打破消费者的心理防线，就能快速地回收资金，持续保持竞争优势。

2.不断提高产品的品质。高品质、高性价比也是楼盘热销的影响因素。不可否认，利润是资本永远的追求目标。只要需求存在，赢得市场竞争的法宝始终是高性价比。对于房企来说，高性价比不仅是楼盘定价的优势，还要使楼盘的品质达到消费者的预期。在楼市新政作用下，产品质量优异的楼盘更容易得到消费者的青睐。因此，房地产企业应该将关注点更多地放在对购房者需求的分析上，以此为基础，专注做高品质房产，转移竞争压力，用心打造产品附加值，以质取胜。

3.适度发展商业地产。在经济新常态的背景下，国家扩大内需的大趋势没有变，城镇化建设仍是各级政府的重要任务。在城镇化建设不断加快的背景下，纯住宅市场需求受到了抑制，商业地产迎来了发展的良机。商业地产的发展既可以使消费者的需求得到满足，又能有效地平衡房地产企业资金不足的难题。当然，在投资商业地产时，房企决策者应该具有前瞻性，适时、科学地对投资格局进行调整。在国内，保利地产是商业地产做得比较成功的企业。该公司2014年的年销售额达1 367亿元，同比增长9%，2015年预计2 200亿元左右。房地产企业可借鉴和移植保利地产的成功模式，持续加大在商业地产上的投资比重。在发展商业地产时，房企所要考虑的主要因素主要有：如何缩短所在城市与中心城市之间的空间距离、如何促进人们生活质量的提高、如何构建一体化配套生活居住商业圈等，通过配套的完善来为地产聚集人气，促进住房的升值，如果有可能，可以增加旅游、养老、城市综合运营等相关地产业的投资，以增加新的盈利增长点。

4.多渠道筹措资金。对于房地产企业来说，资金链就是生命线，如果企业的资金链出现了问题，企业就会不得不进行降价销售。而我国的传统思想是买涨不买跌，被动降价会使企业的处境更加被动。尽管我国政府一再出台房地产新政策，但房地产企业用于建设的资金相当庞大，一些房企因为担负着巨额的银行贷款，销售又不火爆，企业的运转存在困难。想要保证资金链正常，房企必须要讲究融资策略，不断拓展融资渠道，防止出现资金缺口。首先，要想办法降低融资成本。对于房地产企业来说，最为主要的融资方式就是股权性融资、企业留存收益、债权性融资、政府基金和项目融资。这些方式是紧密相连的。企业在融资时，不应该单独地考虑其中一种方式，而应该根据实际需求，选取资本成本最低的融资方式组合，使资金的使用效率达到最大化。其次，要不断地创新资金筹措方式。除了传统的融资方式之外，房地产企业还应该竭尽全力创新融资模式。如金地股份有限公司在2011年时，就通过一支以人民币基金业务为主的基金来进行融资，其做法受到了业内人士的怀疑和不信任，但是，由于该公司将社会闲置资金充分地利用了起来，使之投入到了自己的房地产项目开发当中，确实有效地解决了企业的资金瓶颈问题。

参考文献：

[1] 颜秀春.房地产新政下房地产企业发展的路径选择[J].长春工程学院学报：社科版，2011，（12）.

[2] 郭丽强.我国房地产调控新政下房地产的发展浅析[J].中国房地产业，2012，（6）.

[责任编辑 吴明宇]endprint