武汉轨道交通站点物业开发现状与展望★

颜 昌 伟

(长江勘测规划设计研究有限责任公司，湖北 武汉 430010)



武汉轨道交通站点物业开发现状与展望★

颜 昌 伟

(长江勘测规划设计研究有限责任公司，湖北 武汉 430010)

通过分析武汉轨道交通站点物业开发的策略与方式，对当前和今后可能大力采用的物业开发模式进行了展望，指出轨道交通站点物业开发要从线网规划、线路可行性研究等阶段开始统筹考虑。

城市，轨道交通，地下空间，物业开发

轨道交通站点及周边的物业综合开发，不仅可以构建立体化发展的城市空间新格局，促进现代城市发展，还能够有效平衡轨道交通建设资金不足的问题，促进轨道交通事业的可持续发展。这已经成为轨道交通建设领域的共识，目前，全国各大城市均开展了不同程度和规模的轨道交通站点物业开发工作，作为轨道交通建设第二梯队的武汉也不例外。

1 武汉轨道交通站点物业开发现状

1.1 轨道交通站点物业开发的策略

1)树立“地铁+物业”的建设理念。“地铁+物业”模式是一种典型的轨道交通与房地产的综合开发策略。2007年，武汉地铁集团成立后，树立并大力实施“地铁+物业”的发展战略，进行土地储备和站点综合开发，但在实施过程中也遇到诸如开发建设资金筹融资、开发土地获取以及开发利用类型、方式、强度、时序等一系列问题[1]。

2)规划先行，控制引导。结合轨道交通建设规划，先行对站点周边用地进行储备和红线控制；以线路为单位，编制各轨道交通站点综合规划，约束和引导各方建设行为。2007年至今，已完成多条线路沿线站点综合规划，包括武汉轨道交通1号线、2号线一期、3号线一期、4号线、6号线一期、7号线一期和8号线一期等。规划范围为沿线站点周边500 m范围，重点对站点功能定位、用地布局、地下空间规划、一体化交通组织与换乘、空间景观等内容进行研究，并提出站点规划设计导则对沿线的土地使用和地下空间开发进行指引，以便最大限度的利用站点及周边的空间资源。

3)政府政策鼓励，利益各方协商推进。政府及相关部门陆续出台《关于加快轨道交通建设发展的若干意见》《市规划局关于支持和促进轨道交通工程建设的若干意见》等文件，支持轨道交通建设及沿线站点的物业综合开发。特别是2011年3月市政府印发的《武汉市轨道交通规划管理办法》，在总则中明确提出“鼓励大型建(构)筑物与轨道交通有机结合，共同开发，以充分发挥轨道交通和城市功能综合效益，节约城市土地资源[2]”，同时还规定了轨道交通车站与建(构)物结合建设的具体规划设计要求，使涉及到的利益相关方有了切实可行的操作依据，对各方协商推进结合建设及开发事宜具有显著的促进作用。

1.2 轨道交通站点物业开发的实践

截止2015年年底，武汉市已开通运营4条轨道交通线路，总里程126.18 km，设站102座，其中1号线为高架线路，在建线路则多达11条。各线路均结合站点周边环境进行了不同规模、不同方式的物业开发。

1.2.1 轨道交通站点物业开发方式

1)利用车站配线上方空间进行地下空间物业开发。这是最为常见也是最具备开发条件的一种开发方式，国内各城市地铁普遍采用。2号线中山公园站、3号线王家湾站、4号线青鱼嘴站等带配线车站都有利用这一空间进行物业开发。

2)利用车站上方空间或地块进行物业开发。2号线金银潭站，站前设出入段线，站位位于地块内，采用“地铁+物业+停车设施”三位一体的布局方式。两个地面厅位于道路南北两侧，南站厅设上盖物业，北站厅为车站设备及管理用房，出入段线上方地面空间设置“P+R”停车场，地上、地下资源得到充分利用。另外，2号线江汉路站、3号线商务区站、4号线汉阳火车站等都是这一开发方式具有代表性的站点。

3)与站点周边建(构)筑物结合进行物业开发。目前采用较多的形式有两种：一种是通过出入口通道与邻近建筑物对接，如2号线杨家湾站、3号线龙阳村站等；另一种则是通过打开车站公共区侧墙与紧贴的建筑物无缝对接，如3号线香港路站。3号线及后续线路在设计阶段就要求在各有条件的车站出入口通道、公共区侧墙预留暗梁、暗柱，待时机成熟时可直接开口与邻近的物业建筑物连通。

4)与城市休闲广场、交通绿化环岛、公园等相结合进行地下空间物业开发。广场、公园等公共空间产权明确单一、体量较大，适合进行地下空间物业开发。8号线竹叶山站位于田田广场下方，物业开发面积3.3万m2，车站与田田广场地下空间物业开发同步规划、一体化设计，并采用地下过街通道与大型家居卖场连接，形成一个集商业、停车、主题商场等功能设施于一体的地下综合商业圈，同时设置下沉广场与地面休闲景观形成立体互动，提升地下空间环境质量。2号，4号线洪山广场站、8号线岳家嘴站等也采用了此种开发方式。

5)与交通枢纽相结合进行物业综合开发。2号线汉口火车站位于国铁汉口火车站站前广场，车站与站前广场地下空间无缝对接，乘客不出站便可以快捷的在两者之间换乘，同时利用场地有利条件设置地下物业开发区域，在车站上方还设置了公交枢纽站，使其成为多种交通方式综合换乘的枢纽。

6)利用站内边角空间设置小型物业开发用房。部分车站站厅公共区或出入口通道与风道围合形成的空间，在不影响车站正常运营和疏散条件下，可少量布置物业开发用房，如3号线云飞路站、后湖大道站。

1.2.2 轨道交通站点物业开发经验及教训

自确立“地铁+物业”的发展战略以来，武汉轨道交通站点的物业开发工作取得了长足的进展，在站点规划、政策支撑、制度建设、开发模式、建设模式等方面都进行了有益的探索，获得了不少经验及教训。

在遵循“以人为本、整体规划，政策引导，分步实施”原则的前提下，开展轨道交通站点及其周边地区的物业开发。地下空间的物业开发具有不可逆性，整体且有预见性的规划是非常必要的。在政府相关政策引导下，根据车站类型和站址周边发展情况，对沿线站点物业开发进行分类分级处理，如同步设计、同步建设，同步设计、分步建设，预留实施条件等，有助于物业开发工作的有序进行。

地铁建设、运营、设计等参建各方结合站点周边情况，在设计之初就应协商确定沿线各站物业开发建设时序和业态，便于设计单位预留土建及设备接口条件，稳定物业出入口及风亭的布置并落实用地，同时，也能较好的控制投入与产出，避免占用过多建设资金和产生运营风险。

巨额投资、高投入高产出的土地运营和地下空间物业开发，仅凭地铁建设单位来承担显然是难以实现的，应探索多元化投资、市场化运作方式[3]。

轨道交通建设目前还主要停留在解决城市发展中最迫切的交通和基础设施问题上，对周边配套生活环境的要求还没有提到很高的水平，开发规模不大，针对性、计划性不足。

2 武汉轨道交通站点物业开发展望

“地铁+物业”模式是武汉轨道交通建设必须坚守的发展策略。但如何最大限度的发挥轨道交通的效益，如何提升轨道交通站点周边土地和空间的利用率，如何增强轨道交通站点周边物业开发设施的吸引力，是武汉当前及今后一个时期需要重点解决的问题和努力的方向。

1)与城市总体规划、片区发展规划及轨道交通建设规划相结合，开展基于“TOD”模式的站点综合开发。公共交通导向型开发(Transit-Oriented Development，TOD)被公认为是实现城市可持续发展的有效策略[4]，日本多摩田园都市、我国香港新市镇等就是世界范围内已知的成功案例。在学习、借鉴世界各地成功经验的基础上，武汉在新城区围绕轨道交通沿线站点规划打造六大“地铁小镇”，优化土地资源配置，引导城市向外延发展。地铁小镇作为新城中心城市功能的新鲜血液，将融合居住、办公、商业、娱乐、换乘等多种城市功能，而轨道交通站点周边作为其核心，将逐步发展形成站域综合体，实现土地三维集约化利用[5]。

2)以武汉建设综合交通枢纽示范城市为契机，将轨道交通站点与综合交通枢纽结合建设，形成一体化的换乘空间，为大规模地下空间物业开发创造条件。天河机场站、光谷火车站就是典型的综合交通枢纽车站，具有很大的物业开发潜力，值得深耕。

3)与大型房地产开发商战略联合，共同开发。2014年，武汉地铁集团与武汉地产集团共同组建武汉地铁地产联合置业有限公司，双方发挥各自优势，共同进行地铁上盖物业开发。首个开发的项目，2号线常青车辆段上盖物业已面市，“当地产遇上地铁”其产生的一系列连锁反应，必将为轨道交通沿线站点物业开发带来新的突破。2016年，深圳地铁集团战略入股国内领先的房地产开发商——万科地产，就是对这一模式的一个鲜活注脚。

4)依托轨道交通车站，构建地下空间综合体网络。轨道交通具有大运量的特点，丰富的客流能够给周边商业带来活力，同时，有吸引力的商业又能反哺轨道交通客流，二者相辅相成。但国内外大量事实证明，单一的通道连通方式是形成不了上述局面的，因此有必要发展四通八达的地下公共空间网络，以轨道交通车站为核心，将周边大型商业体连接起来，整合地上、地下空间资源，提升轨道交通及商业的价值与吸引力。

3 建议

1)从源头抓起，将“地铁+物业”的理念牢牢贯彻到轨道交通线网规划中。在编制城市轨道交通建设规划时，对轨道交通沿线站点物业开发的需求与潜力进行整体考虑，合理规划线路走向和站点的位置。2)在进行单条线路可行性研究时，综合考虑带配线车站的设置位置，便于提升站点物业开发的价值，以及与周边商业体的有效衔接。3)科学规划、周密安排，提高对轨道交通站点周边土地的利用效率，增加居住区容积率，增强轨道交通出行的便利性，防止地铁与居住、商业脱节，充分发挥轨道交通的优越性。

[1] 黎 林.武汉地铁物业综合开发时序研究[D].武汉：华中科技大学，2014.

[2] 张远飞.武汉市轨道交通地下空间开发利用研究[D].武汉：华中科技大学，2013.

[3] 盛 怡，汪 霄.城市轨道交通联合开发策略的应用研究[J].山西建筑，2007，33(9)：270-271.

[4] 王京元，胡 江，张剑石.国内外TOD典型案例及其在深圳地铁中的应用[J].都市快轨交通，2010，23(2)：22-26.

[5] 曾国华.城市轨道交通站域综合体开发研究[J].都市快轨交通，2012，25(6)：24-26.

Property development status and prospect of Wuhan rail transit site★

Yan Changwei

(YangtzeRiverSurveyPlanning&DesignResearchInstituteLimitedCompany,Wuhan430010,China)

Through the analysis of Wuhan rail transit site property development strategies and approaches, and the current and likely future prospect to property development patterns, property development to the proposed rail transit site from network planning, route feasibility study stage the overall consideration.

urban, rail transit, underground space, property development

1009-6825(2016)20-0002-03

2016-05-04★：长江勘测规划设计研究有限责任公司自主创新科研项目(项目编号：CX2013Z14)

颜昌伟(1982- ),男，工程师

U231

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