基于价值工程与LCC 的置业决策综合评价模型

谢志秦　郑靖春

(1．西安职业技术学院，陕西西安　710077;2．陕西省建工集团，陕西西安　710077)



基于价值工程与LCC 的置业决策综合评价模型

谢志秦1郑靖春2

(1．西安职业技术学院，陕西西安710077;2．陕西省建工集团，陕西西安710077)

摘要:介绍了置业决策功能评价指标体系的指标选取原则，结合价值工程原理与寿命周期成本理论，构建了置业决策综合评价模型，通过对某购房项目的验证分析，确定了不同购房方案的功能指数、成本指数及价值系数，为决策者选择最佳方案提供参考。

关键词:置业决策，评价模型，功能指数，成本指数，价值系数

0　引言

商品房购置因其交易金额较大，往往需要购买者慎重做出决策。然而目前的决策多来自定性的估计，缺乏一套行之有效的定量评价依据与办法。本文在研究了大量相关成果和广泛的市场调研基础上，设计出了一种置业决策功能评价指标体系，并运用价值工程理论与LCC构建出了置业决策综合评价模型，通过实例验证了模型的有效性，具有一定的实用价值。

1　功能评价指标体系

影响商品房购置决策的指标，必须与人们的支付意愿相一致。因此，在指标选取时，应从不同角度，不同需求出发，坚持整体完备性、科学性、可操作性和典型性的原则，通过广泛市场调研并参考“城市住宅商品房顾客满意度指标评价体系研究”等研究成果确定下来。本文最终选取产品价格、地理位置、主体设计、环境设计、物业管理、施工质量、企业形象、其他等8个指标［1］，构建功能分析的指标体系，如图1所示。

2　基于价值工程与LCC的置业决策综合评价模型

图1　置业决策功能评价指标体系

2．1价值工程原理

价值工程是研究如何以最少的成本(人力、物力、财力)获得必要的功能的一门学问。它将产品的价值、功能和成本作为一个整体来考虑，并要求将功能定量化，转化为能够与成本直接比较的量化值，再经过一系列计算后求得价值系数。当将价值工程原理应用于方案的比选时，价值系数较大者所对应的方案即为最佳方案。

2．2置业决策综合评价模型的建立

运用价值工程理论进行置业决策，其系统分析图［2］如图2所示。

图2　置业决策系统分析图

2．2．1功能指数的确定

1)确定各功能指标权重。对所选取的8项指标计算其权重。决策者(决策家庭)可以采用强制评分法(FD)中的0～4评分法进行计算。即决策者根据自己的购房需求(居住型或投资型等)，将各指标进行两两比较。其中很重要的功能指标得4分，与之相比较的另一很不重要的功能指标得0分;较重要的功能指标得3分，较不重要的得1分;两者同样重要或基本同样重要时，两功能指标各得2分。

这样将每个分值汇总求和，最终求得决策者眼里各功能指标的得分，用每个功能指标的得分除以各功能指标总得分，求得各功能指标的权重，即:

2)确定各方案功能得分。决策者(决策家庭)对有限范围内的备选方案进行功能打分，汇总后即得每一个方案的总得分。如果各决策者意见不统一，可计算各成员对各方案打分的平均值，或根据成员意见重要性程度赋予一定的权重后求加权得分，作为本方案的功能得分。

3)确定各方案功能指数。将各方案的各功能得分分别与该功能的权重相乘，汇总即为该方案的功能加权得分。用各方案的功能加权得分除以所有方案功能加权得分之和，得各方案功能指数。

2．2．2成本计算模型及成本指数的确定

在商品房购置过程中，我们不仅要考虑一次性全额支付的大小，而且要考虑寿命周期总成本，即除购买成本外，还要包括未来的物业费用，出行成本，入住前期租赁费用等。为此，我们构建以下总成本计算模型［3］:

LCC=Co+On×(P/A，i，n)+Mn×(P/A，i，n)+R-S(3)

其中，LCC为寿命周期成本;Co为一次性购置成本;On为年物业费用;Mn为年出行成本;R为前期租赁费用;S为期末残值。

运用以上成本计算模型，将各方案成本计算出来后，用每一个方案的成本除以各方案成本总和，得各方案成本指数，即:

2．2．3价值系数的确定

各方案的功能指数与其成本指数之比，即为各方案的价值系数［4］。其中价值系数最大者即为最佳方案。

3　实证分析

3．1备选方案概况

某决策者拟在西安市高新区购买一套居住性住宅(对他来说，当面积在90 m2以内时，资金相对不受限制，但对交房时间有一定要求，要求两年内必须入住，并追求一定生活品质)。经过对若干楼盘进行对比筛选后，他仍对其中四个楼盘的住宅犹豫不决。现运用已建立的置业决策综合评价模型对四套住宅做进一步的技术经济分析，为决策提供依据。各项目概况如下:

项目A:开发商经济实力雄厚，信誉良好，单方造价7 500元/m2。房间功能分区合理，户型设计较好，套内无浪费面积，公摊比例20%。小区内交通规划较好，实现了人车分流。绿化率42%，容积率3．50。小区内有一幼儿园，小区外马路对面为小学、中学，并有上学指标，但周边交通不太便利。物业费1．48元/(m2·月)，5个月后即可交房。

项目B:开发商经济实力雄厚，信誉良好，单方造价7 200元/m2。房间功能分区较合理，套内无浪费面积，公摊比例21%。小区绿化率36%，容积率3．22。小区内部暂无幼儿园，小区外500 m有小学、中学，并有上学指标，周边交通同项目A。物业费用1．20元/(m2·月)，17个月后交房。

项目C:开发商经济实力雄厚，信誉良好，单方造价7 450 m2。户型设计一般，套内面积无浪费，公摊比例19%，小区绿化率25%，容积率5．00。小区内部无幼儿园，但周边有幼儿园、中小学，其他配套设施也比较齐全，交通便利(有地铁)。物业费1．30元/(m2·月)，为现房。

项目D:开发商实力一般，施工质量曾出现问题并被某报纸刊登，单方造价6 300 m2。建筑立面效果美观，户型设计较好，公摊比例19%。小区绿化率38．8%，容积率4．0。小区内无幼儿园，周边1．5 km范围内有幼儿园、中小学(但学校实力明显较差)。周边交通状况同项目A，B。物业收费1．20元/(m2·月)，3个月后交房。

3．2置业决策综合评价模型的应用3．2．1方案功能指数的确定

用0～4评分法确定各功能指标的权重，其打分矩阵如表1所示;各方案功能得分见表2;功能指数计算见表3。

表1　某决策者置业评价指标权重计算表

表2　各方案功能得分表

表3　功能指数计算表

a产品价格:15/112=0．134;b地理位置:17/112=0．152;c主体设计:15/112=0．134;d环境设计:9/112=0．080;e物业管理: 13/112=0．116;f施工质量:15/112=0．134;g企业形象:12/112= 0．107;h其他:16/112=0．143。

则各功能指标权重:

3．2．2方案成本指数的确定

为了简化计算，寿命周期按30年考虑，暂不考虑残值。年利率3%，年出行成本包括年出行时间成本及出行费用成本。以家庭为单位，A，B，D方案每天出行成本按100元计算，C方案按60元计算，一年取360 d。前期租赁费，指的是未交房前需要去各方案所在地附近租房，租房期间年生活成本、物业费用与入住后相同，且租赁费为初期一次性支付。

各方案成本构成见表4。

表4　各方案成本构成表

各方案寿命周期成本分别为:

LCC(A)=67．50+0．159 84×(P/A，3%，30)+3．6×(P/A，3%，30)+0．9=67．50+0．159 84×19．600 5+3．6×19．600 5+ 0．9=142．09万元。

LCC(B)=64．80+0．129 6×(P/A，3%，30)+3．6×(P/A，3%，30)+3．06=64．80+0．129 6×19．600 5+3．6×19．600 5+ 3．06=140．96万元。

LCC(C)=67．05+0．140 4×(P/A，3%，30)+2．16×(P/A，3%，30)=67．05+0．140 4×19．600 5+2．16×19．600 5= 112．14万元。

LCC(D)=56．70+0．129 6×(P/A，3%，30)+3．6×(P/A，3%，30)+0．54=56．70+0．129 6×19．600 5+3．6×19．600 5+ 0．54=130．34万元。

则各方案成本指数为:

A方案:142．09/(142．09+140．96+112．14+130．34)=0．270。

B方案:140．96/(142．09+140．96+112．14+130．34)=0．268。

C方案:112．14/(142．09+140．96+112．14+130．34)=0．214。

D方案:130．34/(142．09+140．96+112．14+130．34)=0．248。

3．2．3方案价值系数的确定

各方案价值系数分别为:A方案:0．260/0．270=0．963;B方案:0．259/0．268=0．966;C方案:0．254/0．214=1．187;D方案: 0．227/0．248=0．915。由于C方案的价值系数最大，所以C方案为最佳方案。

4　结语

基于价值工程原理和寿命周期成本理论建立的置业决策综合评价模型，弥补了以往仅从定性角度做出决策的局限性，通过量化各功能权重、功能得分、功能指数以及成本指数，进而计算各方案的价值系数，最终选择价值系数最大的方案即为最佳方案，为决策提供了有力的依据，具有很强的实用价值。

参考文献:

［1］王培．城市住宅商品房顾客满意度指标评价体系研究［D］．北京:北京建筑工程学院，2007．

［2］姜艳．建筑工程造价管理与控制分析［J］．中国高新技术企业，2009(17):152-153．

［3］邹煜良．寿命成本控制下的价值工程在设计阶段的应用［J］．建筑经济，2009(6):12-14．

［4］赵颖，赵红娥，刘冰．利用价值工程理论控制商业建筑设计阶段成本的初步探讨［J］．建筑经济，2009(6):22-24．

The real estate decisions comprehensive evaluation model based on value engineering and LCC

Xie Zhiqin1Zheng Jingchun2
(1．Xi’an Vocational and Technical College，Xi’an 710077，China;2．Shaanxi Construction Engineering Group，Xi’an 710077，China)

Abstract:This paper introduced the index selection principle of real estate decisions function evaluation index system，combining with the value engineering principle and life cycle cost theory，constructed the real estate decision comprehensive evaluation model，through the validation analysis on a housing project，determined the function index，cost index and value coefficient of different purchase plans，provided reference for policy makers to choose the best scheme．

Key words:real estate decision，evaluation model，function index，cost index，value coefficient

作者简介:谢志秦(1965-)，女，副教授;郑靖春(1966-)，男，高级工程师

收稿日期:2015-10-20

文章编号:1009-6825(2016)01-0236-03

中图分类号:TU723．3

文献标识码:A