楼市下跌，港府“不减辣”

李亦

历经12年牛市后，香港从2015年下半年起住宅价格与成交量双双下跌，二手房交易量更是连续多月在低位徘徊。对此，港府表示，政府不会减少楼市调控措施，未来数年计划大幅增加房屋和土地供应，从而达到抑制房价的作用。

香港房价降至11个月低位

在2003年至2015年9月达到峰值期间，受利率处于历史低位、经济繁荣以及中国内地买家兴趣浓厚的因素推动，香港房价飙升了370%。

不过，自去年下半年开始，香港的房价有了松动的迹象。香港特区政府差饷物业估价署最新发布的报告显示，香港的住宅楼价指数去年12月份报285.2点，较上月跌8.3点，跌幅2.8%，为连续第三个月下跌并落到近11个月的低点。报告同时公布，总计2015年全年，香港楼价指数仅上升2.4%。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，预计2016年香港楼价有机会进一步调整，调整幅度大约为10%。

香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥推测，今年楼价或下调10%～20%。楼市的不明朗因素太多，比如美国加息造成的游资流走等，所以预计住宅市场在未来几个月内，仍会维持“一手旺、二手淡”的局面。

多家分析机构却没有那么乐观，唱空香港房价居多。比如瑞银去年10月曾发表报告指出，香港及伦敦楼价的泡沫风险，位列全球首两位。按中原领先楼价指数显示，香港楼价自2003年以来累计飙升3.7倍，直至2015年9月见顶，之后仅跌8%。

交银国际认为，2015年只是香港房价下跌的开始，2016年前三个月香港房价还将再下探15%，预计2016年房地产租金将同比下跌10%。

伦敦房地产咨询机构Knight Frank预计，今年香港的豪宅价格将大跌，从而取代新加坡成为豪宅市场表现最差的城市。香港的精品房价格将在今年下跌5%，逆转去年增长1.5%的势头。

摩根大通香港研究、企业和房地产业务主管梁启棠也表示，从2016年开始，住宅价格可能以每年5%～10%的速度下滑。

瑞信集团称，料未来三年楼价分别跌15%、5%及5%。瑞信维持地产发展股“减持”评级，恒地、嘉里、会德丰投资评级为“逊于大市”。

港人对置业没有兴趣

对此，香港开发商已在悄然举行降价促销活动。有媒体报道，香港九龙建业（Kowloon Development）为客户提供一系列返款和隐藏折扣，买家购房成本最多将降低14%，还可以申请二次抵押贷款。长江实业也推出了鼓励购房的刺激政策，比如印花税退税、首次及二次抵押贷款。香港房地产开发商华懋集团准备以4亿港元再度出售此前未能成交的尖沙咀赫德道16号全幢商厦，去年该大厦曾叫价5亿港元，但并未成交。恒基地产主席李兆基旗下的豪宅项目帝汇豪庭，在1月20日公布了首份定价单，价格较同区豪宅下跌了五成。

但是，即便楼价下跌，香港市民的购房意愿依然并不强烈。

花旗公布2015年第四季度最新市民置业意向调查，结果显示，在2015年第四季仅有14%受访者表示有兴趣置业，比例与第三季相若；另约有2/3受访者表示没有兴趣置业。在所有受访者当中，超过六成受访者认为楼价会在未来12个月下跌。在短短一年内，受访者对楼价的期望，已由2015年第一季约五成认为上升转为超过六成认为下跌，这个预期由第三季开始起了变化。最新调查结果显示，62%受访者认为楼价会在未来12个月下跌，比例较2015年第三季的46%为高，创调查自2010年推出以来历年新高。调查亦显示，认为现时是置业好时机的受访者比例为3%，与上一季相若；认为现时不是置业好时机的受访者比例则由第三季的74%，减少至第四季的67%。

近日公布的两岸四地消费者信心指数调查，香港市民购买房屋信心在各项统计指标中垫底。

虽然楼价呈现跌势，但港人仍缺乏买房意愿。港府公布的数据也支持了_上述观点，目前香港住宅整体成交量仍徘徊于1997年以来的低位，去年前11个月的整体成交量约51900宗，比前年同期下跌了约5800宗，更远低于香港两个高峰期1997年和2010年的水平。

香港的关女士说，即便是有闲钱也不会投入楼市，因为眼下楼价太高。她曾拥有5处房产，几年前在楼市走俏时出手其中两套，大赚了一笔，此后未再购置新房。

楼价跌幅没订定“硬指标"

对于楼市下跌的种种舆论，李嘉诚1月初称，今年香港的商业环境正在变得更加艰难，香港房价下跌10%也没什么特别的。目前香港的进出口行业、零售业、酒店收入均下降。而房价取决于愿意买房者的数量和建房数量，有需求，楼价自然上升；经济转差，需求减少，楼价自然会降低，“这很平常”。

恒隆集团董事长陈启宗也表示，楼市调整是一个正常现象。由于香港市民对于住房仍有很大需求，他相信楼价最终不会有很大跌幅。他强调，当下香港楼市是“过去二十年来最健康”时期，维持在一个不会大跌又不会大升的状态。

但也有业内人士认为，香港楼市的问题远比看上去严重，香港政府应该尽快检视现有的楼市调控措施。

香港政府过去五年来持续调控楼市，先后多次加码在购房三年内转卖的“额外印花税”，2013年初更提出针对非香港永久居民以及以公司名义买楼的买家，除加征15%的买家印花税外，对购买第二套房以上的买楼者加征“双重印花税”。去年2月，香港金管局更是推出“辣招”，规定如果买家想购买楼价在700万港元以下的中小型住宅单位，从银行按揭的成数最高只能有60%，意味着买家首付必须达到40%。

仲量联行董事总经理曾焕平认为，这一招直接导致了二手楼市发展停滞，这是极其不健康的。

不过，港府并不愿意改变现有的楼市调控措施。香港特首梁振英今年1月在发表施政报告时表示，经过三年半的努力，供应明显增多，楼价和租金近来开始回落，扭转了楼价和租金只升不跌的心理预期。但住屋仍然是香港最大的民生问题。楼价高、租金贵、居住面积狭窄、？房蔓延、轮候公屋的申请个案创新高，这些事实充分说明政府必须有坚定的解决房屋问题的决心。

根据国际调查机构Demographial月26日发布的调查报告显示，香港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍，是该调查成立11年以来最高，较之前一年17倍更“离地”。根据Demographia定义，只要倍数高于5.1，就可视为楼价严重超出负担水平。该报告称，这是香港连续第六年成为房价最让人负担不起的城市。

梁振英在施政报告中表示，政府没有责任保证楼价只升不跌，楼价也不应靠人为的短缺维持高企。未来数年香港政府计划大幅增加房屋和土地供应，从而达到抑制房价的作用。

香港发展局局长陈茂波则称，政府并没有就楼价的跌幅订定“硬指标”，这要由市场作最后决定。他强调，要解决香港的居住问题，仍然要从供应着手，希望市民勿焦急。

关于香港未来新住宅单位的供应量，陈茂波表示，将继续维持近十年来的较高水平。根据去年9月公布的数字，未来三至四年的潜在一手楼供应量将达86000个单位，当中近70%都是实用面积低于70平方米的中小型单位。