不动产登记中的婚姻证明

刘翎艳

在办理不动产转移登记或者初始登记的过程中，申请人为自然人的，需提供婚姻证明以明确不动产权利主体。如果申请人取得不动产权利时婚姻状况是单身的，申请人可独自申请不动产登记；如果申请人取得不动产权利时婚姻状况是已婚的，申请人及其配偶应当共同申请不动产登记。因为按照《房屋登记办法》第十三条的规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。如果是夫妻双方的共同财产，办理不动产登记时需要夫妻二人共同申请。作为不动产登记机构，受理不动产登记时一般根据结婚证登记日期与取得不动产时间的先后顺序，来判断该不动产是否属于婚姻关系存续期间的共同财产，从而确定申请人是一个人还是两个人。如果在结婚证登记日期之前取得不动产，可以认定为婚前个人财产，可一人提出申请，登记在一个人名下；如果在结婚证登记日期之后取得不动产，除夫妻之间有特殊约定外，一般认定为夫妻二人的共同财产，需双方共同申请不动产登记。

如果申请人的婚姻状况是已婚，在婚前取得不动产权利，此时申请不动产登记的主体可以是一个人，也可以是两个人。按照《婚姻法》第十九条的规定，夫妻可以自由约定婚姻关系存续期间财产的归属。婚前个人购买的房产可以约定为夫妻二人共有，可以自行约定共同共有或者按份共有，按份共有时二人各自所占份额也可自行约定；夫妻共有的房产可以约定为一方单独所有；婚前一方购买的房产可以约定为另一方所有，只要是夫妻双方的合意，都可以据此办理不动产登记。当然，夫妻之间的书面约定应在受理窗口工作人员的见证下签名或盖章，如果当事人无法到场，需提供经公证的约定书以保证约定的真实性和合法性。

婚姻证明在不动产登记工作中是一项重要的证明材料，在不动产登记实践工作中，审核申请人提供的婚姻证明材料往往会遇到一些比较复杂的情况。

一、单身证明

申请人婚姻状况是单身的，可能是未婚、离异或者丧偶。申请人丧偶的，办理不动产登记时需提供原配偶的死亡证明，原配偶的死亡证明由原配偶户籍所在地的派出所出具。申请人离异的，办理不动产登记时需提供离婚证或生效的法律文书。当事人协议离婚的，由民政局颁发离婚证；当事人起诉离婚的，由人民法院出具判决离婚的民事判决书或民事调解书。申请人未婚的，指申请人已过法定婚龄尚未结婚登记的情况。近几年来，未婚人士买房贷款、出国、迁户口都会用到“未婚证明”，该证明是证明当事人截止到某个时点未在民政部门有过婚姻登记的书面证明，一般由户口所在地的民政部门开具，在法律上叫做“无婚姻登记记录证明”。有些不动产登记机构在办理登记时，也要求当事人出具此证明。笔者认为，当事人未婚的，个人办理不动产登记时只需书面声明即可，不需提供其他证明材料。“无婚姻登记记录证明”只能证明当事人在户口所在地的民政部门未办理结婚登记，并不能证明当事人在其他地方未办理过结婚登记，意义不大，而且从逻辑上讲，要求当事人证明未发生过的事情，给当事人施加的证明责任太重，违背了行政行为的合理性原则。

二、事实婚姻

按照《婚姻法》的规定，结婚证是证明夫妻关系的法定证件。在受理不动产登记时，也会遇到这样的情况：申请人声称是夫妻关系，“结婚”（举办了结婚仪式）十几年了，就是拿不出结婚证，两人户口在一起，户口本上孩子的户籍信息也有。可否据此认定二人是夫妻关系呢？最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第五条规定，未按《婚姻法》第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女，起诉到人民法院要求离婚的，应当区别对待：（一）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理；（二）1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记，未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。根据这一司法解释，在1994年2月1日以前，未办理结婚登记即以夫妻名义同居生活者，只要符合结婚实质要件的，即可认定为事实婚姻。在1994年2月1日以后，补办结婚登记是同居关系合法化的必要条件，其效力追溯至双方均符合结婚的实质要件时起。如果双方不补办结婚登记，其关系为同居关系，不视为事实婚姻。对于被认定为事实婚姻关系的，同居期间的财产适用《婚姻法》对夫妻财产制的规定，被认定为同居关系的，同居期间的财产为一般共同财产。对于不动产登记机构而言，无法判断当事人是否符合、何时符合“结婚实质要件”，因此，遇到前面所说的情况，窗口受理工作人员应当建议当事人去民政部门补办结婚登记，由民政部门认定是否属于事实婚姻。如果民政部门认定属于事实婚姻的，其出具的结婚证会注明事实婚姻的日期。不动产登记机构可以根据结婚证上的日期判断不动产是否属于当事人婚姻关系存续期间的共同财产。当然，根据这一司法解释，不动产登记部门对于年龄大、行动不便的老年人也可酌情放宽审核标准，比如户口在一起几十年的老夫妻，也可依据户籍证明认定是夫妻关系。

三、涉外婚姻

随着国际交流的日益增进，涉外婚姻的数量呈上升趋势。涉外婚姻包括当事人一方或双方是外国人的、婚姻缔结地在国外的。涉外婚姻问题比较复杂，由于风俗不同，各国对结婚和离婚的法律规定也不同。按照相关法律法规的规定，应根据不同的情形认定涉外婚姻的法律效力。

1.中国公民和外国人在中国境内结婚

依据《婚姻登记条例》第四条规定，中国公民同外国人在中国内地结婚的，内地居民同香港居民、澳门居民、台湾居民、华侨在中国内地结婚的，男女双方应当共同到内地居民常住户口所在地的婚姻登记机关办理结婚登记。这种情况，当事人取得的结婚证是国内民政部门颁发的。

2.中国公民和外国人在中国境外结婚

根据《民法通则》第一百四

十七条和第一百五十条的规定，中华人民共和国公民和外国人结婚适用婚姻缔结地法律，中国公民和外国人在外国依照婚姻缔结地法律，只要不违背《婚姻法》的基本原则和中华人民共和国的社会公共利益，其婚姻关系在中国境内有效。这种情况较为复杂，各国的法律规定不同，结婚的条件、程序不同，有的国家颁发结婚证书，有的国家不颁发结婚证书。

3.中国公民之间在中国境外结婚

根据《民政部办公厅关于对中国公民的境外结婚证件认证问题的复函》的规定，公民（华侨除外）在国外结婚，原则上应在中国驻该国使、领馆办理结婚登记（居住国不承认的除外）。如该国和我国无外交关系或该国不承认我驻外使、领馆办理结婚登记，当事人在该国依照婚姻缔结地法律结婚，只要不违背《婚姻法》的基本原则和中华人民共和国的社会公共利益，其婚姻关系在中国境内有效。

4.外国人之间在中国境外结婚

外国人在我国境外缔结的婚姻，依据我国《民法通则》的规定，中国公民和外国人结婚允许适用婚姻缔结地法律，因而外国人在我国境外缔结的婚姻，只要依据婚姻缔结地法律有效，我国一般承认其婚姻效力。即使有些婚姻按我国法律是不成立的，我国也予以事实承认。

对于不动产登记机构而言，无法知晓各国婚姻方面的法律规定。根据民政部办公厅《关于对中国公民的境外结婚证件认证问题的复函》的规定，凡在外国缔结的婚姻关系被上述各条认定为有效的，不必在中国境内办理结婚登记或承认手续。依照婚姻缔结地法律结婚的婚姻证件在中国境内使用，应在婚姻缔结地办理公证和该国外交部或外交部授权的机关认证，并经中国驻该国使、领馆认证。也就是说，在外国领取的结婚证只要不违反我国《婚姻法》基本原则和中华人民共和国社会公共利益，一般在国内是有效的，而且不需要在中国境内再重新办理结婚登记或者认证手续。但是如果要在中国境内使用在国外领取的结婚证，则应在婚姻缔结地办理公证和该国外交部或外交部授权的机关认证，并经中国驻该国使、领馆认证。因而当事人婚姻缔结地在国外的，不动产登记机构可以要求当事人出具经中国驻该国使、领馆认证的婚姻证明材料。

陈品禄/责任编辑