谈高校购买物业服务

2016-03-19左平

高校后勤研究 2016年2期

关键词：物业管理物业服务

左平

谈高校购买物业服务

左平

[作者：宜宾学院后勤管理处讲师，硕士研究生]

购买服务是社会的热点话题，高校物业管理改革处在探索发展阶段，通过对目前高校物业管理现状与不足分析，指出高校购买物业管理服务是高校物业改革的有效途径之一。

高校；购买服务；物业管理

高校物业涉及园林绿化与日常维护、校园卫生、校园安全管理、学生公寓管理、教学实验办公等等公共场所的管理，涉及面广。绿化、食堂、公寓情况逐步纳入高校招生指标体系，显得尤为重要。然而，高校采购结构比例中，货物类采购比例较重，服务类采购比例很小，采购物业服务的比例更小，特别是采购物业管理服务，则是一个新课题，也是困扰高校后勤管理实践的一大难题。

一．高校物业管理现状与不足

（一）高校物业管理的现状

目前，高校物业管理大多是采用内部共管式管理模式，具体就是甲、乙方模式，甲方代表学校行使后勤管理职能，乙方作为经济实体，按照企业化方式运营，但甲、乙双方实质仍为教职工，基本是后勤实体经营，不能形成真正的市场竞争。这样的高校物业管理从性质上讲，它脱胎于高校只是高校后勤管理工作的一部分，其服务对象是高校内部。目前有很多高校物业没有建立管理体系，这些高校物业管理行为其实属行政行为。推进了一步的高校的后勤物业管理也只是建立了管理体制框架，在其部门内部实施了相应的规范物业管理制度的一系列机制，但目前一些高校的物业管理仍沿用传统的管理体制，有些高校的物业管理公司虽然在名义上是从学校分离出来的，有着独立的企业在运行，但企业不具有独立的法人资格，与学校仍存在着依附关系。高校师生员工对物业管理服务工作还存在误区，对物业管理“谁受益、谁付款”原则不理解。教职工住宅区物业服务未社会化，业主诉求和物业管理不对称发展。

（二）高校物业管理不足

高校物业管理不是一个独立的企业，只是高校的一个组成部分，学校每年拨付相应的费用给物业管理部门，高校师生并不是直接支付物业费的支付者，他们只是物业服务的接受者，无法要求或是很难要求物业管理部门的服务水平、服务质量能有所提高。高校物业服务质量上存在对学校的卫生保洁和校园绿化方面管理不够全面，存在着只重视主干道的卫生，忽视偏僻角落等地方的卫生；对学校服务范围内的设备、设施定期维修保养、巡检等方面做得不够到位；物业管理部门不能够主动的服务学校，在服务方面存在着不到位、不及时的情况，常出现拖拉的现象。

二．高校购买物业服务分析

（一）高校购买物业服务的背景

20世纪80年代以来，在西方国家主张市场代替政府的社会保障体系改革过程中，政府购买公共服务应运而生，成为政府提供公共服务改革的新方向。我国早在1995年就开始了政府购买公共服务的探索，2000年高校进一步深化后勤社会化改革，高校物业管理也开始可实施社会化改革的探索。高校是公益型事业单位，部分服务可由市场提供，通过购买服务的方式来实现。国务院的《物业管理条例》及各省区市的相关住宅小区实现社会化物业管理的具体措施，为高校引进专业的物业服务企业，实现购买物业管理目标提供了政策支撑。

（二）高校购买物业服务的功效

高校购买物业服务，本质是高校后勤工作社会化改革，核心是后勤服务保障工作的资源配置与市场资源对接，高校购买物业服务具有必然性，可以说是时代改革的要求。推行高校购买物业服务，可产生以下功效：

1.有效推动高校物业管理

高校物业管理引进专业的物业管理公司，增强市场竞争意识，可提高高校物业管理的效率和校园公共服务的质量，并降低办学成本。选择购买物业服务，可有效推动高校物业管理工作

2.有利于高校转变服务观念

高校的教职工也应改变一些观念，逐步树立正确的有偿服务理念、市场意识和服务意识，从而推动高校后勤物业管理更进一步的顺利发展。

3.降低高校风险

风险因素是困扰物业管理行列发展因素之一，占有一半以上，如业主家庭财产损失或人身伤害、公共设施意外事故这些都是物业管理行业的一般风险，由于高校的特殊性，还有诸如政治、体制、市场、法律等方面不可回避的风险。购买物业服务可降低高校管理风险，有效避开物业管理中不必要的责任和纠纷。

4.促进高校教职工住宅区物业发展

根据2007年修订的《物业管理条例》规定，住宅小区入住率达到50%时，即应召开业主大会，并选举产生业主委员会，由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。教职工住宅区域业主委员会通过购买服务引进专业的物业服务企业提供物管服务，改变教职工老住宅小区按过去福利化服务运作模式，提高高校教工住宅小区的物业服务水平。

5.有效缓解高校专业物业管理人才奇缺的困局

高校目前人事都实行编制管理，一般情况，高校都不容易把人事指标投到物业管理的专业人才队伍建设上来。但专业的物业服务企业可提供物业服务所必须的专业技术人才，弥补高校引进专业物业技术人才困难局面。

（三）购买高校物业服务的实现途径

1.购买服务范围的确定

物业范围一般为建筑物主体、房屋设备设施、卫生保洁、环境绿化、治安、消防、车辆道路、会议服务、餐饮服务、医疗服务、邮政服务等等，高校应根据学校实际科学拟定购买服务的时机和服务范围。

2.公开招标确定物业服务企业

科学测算物业服务成本，明确物业服务企业资质业绩财务信誉等要求，一般采服务费用包干制公正透明地招标，确定物业服务企业。制度允许的可以实行学校自行采购、委托采购。委托采购可委托政府采购或代理机构采购。师生员工可能偏向政府采购，高校重点在于拟定服务企业资质、服务技术要求、采购控制成本以及办理采购手续上，至于具体采购过程学校能不参与就尽量不参与。

3.实行合同制科学监管物业服务

对物业服务企业提供的物业管理服务及其它服务实行有明确的服务合同条款的合同制管理。建立完善的激励考核评价机制，可以实现监管既要维护高校物业服务的公益性又要不能损害物业服务企业的利益。以物业服务企业自身内部考核、高校所有涉及物业服务部门考核、委托专业评估机构考核、高校物业管理行政部门的过程记录考核等的考核情况形成科学合理公正的考核结论。

三．结束语

高校购买服务的市场还不够成熟，购买服务的范围、购买方式、管理模式等还在探索过程中，高校购买物业服务还无定法，高校对服务的高标准需求的现实必将推动高校物业改革，促使更多智者思考如何解决高校购买物业服务改革中出现的一些问题。进一步完善和规范高校购买物业服务市场，开放高校物业管理服务，才能逐步树立高效、开放、透明的高校物业服务形象。