我国房地产企业资本结构优化探讨

□文/何奇奇（西京学院会计学院　陕西·西安）



我国房地产企业资本结构优化探讨

□文/何奇奇
（西京学院会计学院陕西·西安）

［提要］目前，我国房地产行业已经发展成为国民经济的支柱产业，不仅仅对国家的总体经济运行有深远影响，也对其他相关联产业起着至关重要的作用，但随之也出现了较多的问题，迫切需要做好优化资本结构。

关键词:房地产；资本结构；资本结构优化

收录日期:2015年11月14日

一、我国房地产企业资本结构现状

我国房地产企业资本结构总体合理。房地产企业长期负债要高于短期负债，但长期负债整体偏低。与其他行业相比较，房地产行业对资金的需求量较大，且投资回收期相对来说时间较长。一般来说，长期固定资产类投资的资金要依靠于长期借款或股东资本投入，而短时间内的日常经营周转资金可以依靠短期借款来支持。在企业的资产结构中，当负债类资产高于所有者权益类资产时，也就是说当负债类资产在总资产中所占的比重超过50％时，企业的财务风险相对较高，对负债融资的依赖度过大，而我国的房地产业现状即是如此。依靠负债经营的现象越来越严重。我国房地产企业资产负债率较高，而且存在长期负债偏低的现象，即在负债类资产中，中短期负债所形成的资产所占比重很大。换句话说，房地产企业在短期内所承担的债务及偿还本息的压力是相当大的，使得行业的整体财务风险相对较大。高风险的资本密集型的房地产业，它的资本结构和资金来源会对其稳健增长和长期健康繁荣前景造成很不利的影响因素，甚至制约其进一步发展。该行业自身特有的资本结构是由其特殊的背景所导致的。房地产行业的投资回收期相对过长，且资金量投入巨大。

二、我国房地产企业资本结构存在的问题

（一）资产负债率较高。企业的资本结构形成与企业所采用的各种融资方式筹资的来源息息相关，各种不同的融资渠道看似多元复杂，总结分析来看不外乎两种筹资渠道:一是负债筹资；二是权益筹资，且两种筹资方式导致了企业的资本结构包括了债务资本以及权益资本。负债资本的比例问题就是指资本结构的问题，也就是负债在企业资本中所占的比例。

年终时，公司负债的总额和资产总额之间的比率就是资产负债率。体现出了公司负债筹资在总资产中的比例，这是对其资本结构的最简单描述。该比例从一个很重要的方面揭示了企业所有者运用投入的资金或股本所吸引的债务资金量和水平，从而使得对企业发放贷款和债务的债权人对所放贷的资金的安全性、可回收性等指标有了考量的指标基础。

（二）融资结构不合理。基于对我国近几年的房地产企业的迅猛发展趋势分析以及其所依靠的资金筹措渠道分析来看，国内房地产商资金来源大多依靠外部资金的引入。与其他行业相比，房地产企业对资金的需求量巨大，企业资金回收期长。大量的资金需求使得房地产企业依靠自身的内部资金积累是很难做到的，房地产商基本上依靠外部融资来满足项目对资金的需求。外部融资的债务性，使得企业合理地享受到了债务利息成本税前利润可抵扣的税收政策效应，发挥了财务杠杆的有效作用。

（三）债务结构不合理。从过去的研究中发现，最合适的是使短期负债的比例占总债务的一半，但若以融资方式的角度，较多的行业内企业更愿意通过短期贷款来获得资金，因为与长期借款相比，短期借款的利息成本相比较要低些，对于融资资金量巨大的房地产企业来说，或多或少能减少融资的成本，但这一看似近乎理性的融资选择也不外乎是饮鸩止渴，会让企业在近期或短期内面临着很大的债务偿还风险和压力，而企业在短期内又无效益回收，很难满足债务偿还要求。债务结构不合理体现在:第一，债务中以短期负债为主。但实际情况是，多数高负债房地产企业更加倾向于短期负债；第二，债务中债券融资比例小；第三，长期负债比例过低。

（四）房地产企业增长受限。利润的最大化以及长期稳定增长，是作为市场经济中企业经营活动的基本目标，不过对于市场份额的增长、销售增长、资产规模的增长、企业产值增长等，仅仅只是使利润增长的途径与手段，具有价值的情况，只能是其对避免企业利润的减少或企业利润的增长做出贡献；若未能做出贡献，而且有反作用，那么这些经营活动和经营手段也将被企业所有者和管理者所摈弃。如何判断企业价值的增长，可以从纵向或者横向两个维度进行研究比较。首先，从纵向角度进行比较主要是指将企业目前的利润增长情况与过去某一时间段内企业利润的增长情况进行比较和分析。但该纵向指标的使用也应灵活掌握，不能照搬照套。

三、我国房地产企业资本结构优化对策

（一）扩展融资渠道。房地产企业要快速健康发展就要抛弃原有的传统单一的融资模式，通过扩大融资渠道的方式来解决好融资困难以及直接融资不足的窘境，房地产企业可以采用合资、联营、合作等多种形式将资金引入，大胆尝试争取海外的投资资金以及当作房产投资的信托资金，给企业注入资本活力。房地产企业在进行项目开发时就需要扩大融资的渠道，积累大量的资金投入其中，如果仅仅通过外源融资，不利于提高企业的资金积累能力，后续发展也要受到阻碍，增加资金链的压力，很容易使企业的财务危机爆发。

（二）大力发展债券市场，改善负债结构。企业债券融资虽然是企业获得融资的重要方式之一，中国的债券市场与股票市场相比规模明显偏小，这使得中国的企业更倾向于银行贷款融资、发行股票，这在一定程度上限制了上市企业的融资需求，不利于资本结构的优化。对债券市场的发展使得资本结构得以优化、资本市场得以健全有很大作用。发展债劵市场着重关注:第一，减少政府行政干预债券市场；第二，简化债券发行程序，降低发行限制条件；第三，规范债券交易市场，大力发展债券流通市场；第四，市场约束机制，让市场参与者拥有相应的权利与明确其义务；第五，适当的发行可转换企业债券，增加债券的类别。

（三）提高长期负债比例。国内房地产企业的负债结构存在长期负债所占比例小、中短期负债所占比例大的现象。所以可以通过合理配置长期负债和短期负债的比例来完成优化资本结构。国内房地产企业在融资渠道上一直比较刻板单一，使得长期融资的比例过小。能够发行股票的企业属于少数，在房地产行业也不例外，这些企业再融资能力差，大多数的房地产企业依靠的仍然是银行贷款和自有资金两个方面。企业内部资金中预收款、定金等这些资金中相当一部分也是通过银行贷款，企业在发展中对于银行的依赖性太强，然而银行提供的资金绝大多数都属于中短期贷款，企业发展受限。企业能够得到长期资本的途径不多，长期融资数量有限。

（四）扩大企业规模。国内的房地产企业规模普遍较小，这样类型的企业具有高负债率和单一融资渠道的特点，在控制风险以及开发项目上都存在一定的困难，要想取得足够的直接融资资金困难较大。在企业中，规模越大越容易融资，融资渠道也比较多元化，获得资金就相对容易，财务压力较小，能够很好的开展工作，反之亦然。小规模的企业不仅在资质以及实力上达到行业要求要很费一番力气，而且进行开发项目时还会遇到多方的困难阻碍。所以，企业要想得到机遇来发展，就要下大力气将企业的规模进行扩大。

主要参考文献:

［1］王乐乐.房地产企业财务杠杆与融资结构优化研究［D］.重庆大学，2012.

［2］李爱华.基于财务权变理论的企业资本结构优化［J］.财会通讯，2014.

中图分类号:F293. 3

文献标识码:A