SWOT技术在房地产投资风险管理中的应用研究

陈 楠

济源职业技术学院

SWOT技术在房地产投资风险管理中的应用研究

陈 楠

济源职业技术学院

在经济全球化的今天，企业面临的竞争越来越激烈，企业要在这个竞争多变的时代立足，就要从战略的高度为企业谋划。SWOT 技术是一种综合考虑企业内部因素和外部因素，确定企业当前内部的优势和劣势，认识外部环境所能提供的机遇和可能遇到的威胁，从而能够做出战略决策的方法。但由于传统的SWOT 技术侧重于定性分析，缺乏定量的分析过程，所以分析结果的科学性、准确性受主观因素影响较多。本文分析了SWOT技术在房地产投资风险管理中的应用。

SWOT技术；房地产投资；风险管理

房地产开发风险识别是进行房地产开发风险管理的基础，首先用SWOT 技术对开发风险进行有效识别，但由于SWOT 技术侧重于定性分析，缺乏定量的分析过程，所以分析的结果受主观因素影响较多，引入层次分析法，增加定量分析，从而更加准确地分析出结果。

一、概述

SWOT分析法又称为态势分析法，SWOT四个英文字母分别代表：优势(Strength)﹑劣势(Weakness)﹑机会(Opportunity)﹑威胁(Threat)。最初用于制定企业发展战略和策略，后来这种方法逐渐被应用到项目风险管理中进行风险的识别。

1.优势与劣势分析(SW)。优势与劣势是组织机构的内部因素，找出影响房地产企业开发的内部风险因素，一般常见的房地产开发关键内部风险因素有： 技术风险﹑管理风险﹑资金风险。

2.机会与威胁分析(OT)。机会与威胁是组织机构的外部因素，主要着眼于企业外部环境带来的机会和威胁。通过对企业所面临的外部环境分析，找出影响房地产开发的外部风险因素，一般常见的房地产开发关键外部风险因素有：政策风险﹑经济风险﹑自然风险。机会与威胁分析可以采用企业外部评价矩阵来分析企业的机会与威胁。

二、SWOT技术在房地产投资风险管理中的应用

1.层次分析法简介。层次分析法是对定性问题进行定量分析的多准则决策方法。它把各种因素通过划分为有序层次，将一层次元素两两比较的重要性进行定量描述。而后，利用数学方法计算反映每一层次元素的相对重要性次序的权值，通过所有层次之间的总排序计算所有元素的相对权重并进行排序。其主要步骤为：一是构造判断矩阵。A 表示目标矩阵，a 表示评价因素(i=1, 2, …, m)； aij表示aj的相对重要性数值(j=1, 2, …，)，根据因素的重要性大小排序建立指标的判断矩阵A=(aij)mn。二是判断矩阵的一致性检验。判断矩阵的一致性指标为：，判断矩阵的随机性指标RI 数值。当判断矩阵满足上式时，可认为判断矩阵具有满意一致性，否则，需要重新调整判断矩阵。

2.层次分析法主要步骤。在运用SWOT 技术识别房地产开发风险的基础上，使用层次分析法(AHP)来对影响房地产开发的风险因素进行单排序和总排序，从而有效识别房地产开发风险的大小。其识别房地产开发风险的具体步骤如下：运用SWOT 技术找出主要的内﹑外部风险因素→运用AHP确定内部风险因素的排序→运用AHP确定外部风险因素的排序→运用AHP确定各风险因素对目标层的总排序→风险分析。

3.改进的SWOT技术。由于SWOT技术主要侧重于定性的分析，缺乏定量的分析过程，对SWOT技术进行改进，是在构造企业内部因素评价矩阵和外部因素评价矩阵时，引入层次分析法(AHP)，通过层次分析法来识别企业内部和外部影响因素，进而确定各因素的权重，最终与SWOT 技术相结合，为企业进行项目战略决策和系统分析提供了依据。改进的SWOT 技术的具体步骤如下：一是识别影响企业优劣势和机会与威胁的主要因素→二是运用层次分析法确定各因素的权重→三是构造企业内部因素评价矩阵和外部因素评价矩阵，计算总的加权得分，根据加权得分，制定企业发展战略。

4.实例分析

(1)某房地产企业内外部环境分析。某房地产公司为了在市场竞争中取得主动，准备制定本企业的最佳发展战略。对企业的内﹑外部环境进行分析如下：一是在宏观调控形势下，房地产企业通过协议取得土地使用权的比例越来越小，房地产开发项目主要通过竞拍获得土地使用权，使得土地的购置费快速增长﹑开发成本进一步提高。二是国民经济持续增长，城市化进程加快，据世界银行估计，今后10年我国基础设施建设所需资金将高达2700亿美元以上，每年将新建6.5 亿m2的住宅面积。三是由于消费者对住房品质要求的提高，促使了房地产行业的规范，使得部分中小型房地产企业推出市场，给优秀房地产企业提供了良好的机会，该房地产公司有着丰富的市场开发经验和良好的管理能力。

(2)识别影响企业SWOT 的主要因素。依据专家的意见并考虑各方面因素，确定该房地产企业关键的外部影响因素判断矩阵及其权重分配。通过对该房地产公司内部和外部因素分析，找出关键的内部因素有：优势——管理能力强﹑开发经验丰富；劣势——资金紧张﹑销售渠道不够完善。关键的外部因素有：机会——行业发展规范﹑住房需求增加；威胁——贷款难度加大﹑开发成本提高。构造房地产公司内部因素评价矩阵，运用方法确定各影响因素的得分，计算出内部影响因素加权得分，综合得分为0.0736×5+0.4709×4-0.2841×3-0.1714×3＝0.8851

(3)确定该企业发展战略。根据该企业优劣势分析和机会威胁分析，可以看出，该企业机会大于威胁，优势大于劣势。结合SWOT分析可以得出本企业应采取增长性发展战略。具体来说，该企业应该利用机会和优势，保持现有的经营领域，并且继续全力以赴地在该领域扩大经营规模，创建企业品牌，积极拓展国内市场。

随着国家宏观调控政策的实施，房地产投资的风险越来越大，采用改进SWOT 技术识别风险，并运用层次分析法进行定量的分析，为房地产投资风险提供了一套新的思路和方法。

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