拆迁复建房建设资金司法鉴定的应用研究

2016-03-16梅红梅

环球市场 2016年25期

关键词：单方建房司法鉴定

梅红梅

江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司

拆迁复建房建设资金司法鉴定的应用研究

梅红梅

江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司

建筑施工合同纠纷的不断增多引发了工程造价司法鉴定量的增加。本研究着眼于司法鉴定过程中工程造价的计算方法，参照重建价格、基准单方造价法及造价指数法对司法鉴定中建设资金的计算提供了思路，并对案例进行建设资金的计算应用，旨在为司法鉴定从业者提供一个全新的建设资金司法鉴定计算方法。

工程造价；司法鉴定；建设资金；

一、研究背景

伴随建筑行业的迅速发展壮大，建设工程施工合同纠纷不断增多，涉及工程造价的纠纷更是占据了较大的比重。为避免原被告双方对工程造价最后确认意见的分歧，工程造价的司法鉴定应运而生。

国内现行大量的有关造价司法鉴定的研究主要集中在对工程造价司法鉴定程序和方法上的研究，且遵循一个相同的模式：描述问题，分析成因，然后就存在的问题提出对策。这种研究主要是以法院或司法鉴定委托人的身份进行分析。

二、研究方法

建筑物的重建价格是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

基准单方造价比较法就是首先确定某种建筑结构类型在所确定的基本标准条件下的基本单方造价，而后再将要计算的同类型建筑项目内容和基准单方造价所确定的内容进行比较，求得对比差异系数，然后再用所求得的差异系数去调整基准单方造价，从而求得被估建筑的单方建筑造价。

工程造价指数是反映一定时期的工程造价相对于某一固定时期的工程造价变化程度的比值或比率，其为反映不同时期工程造价的相对变化趋势和程度的指标，一般按照各主要构成要素分别编制价格指数，然后汇总得到工程造价指数。

三、研究思路

在对工程造价指数计算时，根据工程造价资料的实际情况，对工程造价指数进行修正(重点调整那些对工程造价影响较大的材料﹑施工机械等费用变化造成的价差)，以便其能满足实际需要。

基本假设：(1)采用合理建设期内工程造价指数的加权平均值计算出的建筑物重建价格作为标准；(2)按照基期价格水平计算对造价影响较大的分项工程价差额，取价差额的综合为单方造价的调整额。

具体计算过程如下：

(1)确定合理建设期。为回避工程可能遇到的实际施工期内停工等问题，合理建设期通过定额工期确定。

(2)计算建筑面积。按合理建设期同期建筑工程定额规定计算。

(3)测算高层公寓合理建设期内的单方造价。参考工程合理建设期同期工程造价管理部门发布的高层公寓的工程造价指数(以同一基期为标准进行调整)及对应的单方造价。以总工期为基数，结合每期(季度)的天数，测算每期(季度)的造价权重系数。各期(季度)单方造价与当期造价权重系数的乘积，即为合理建设期每期的加权平均造价，累计工期内各期加权平均造价可求取高层公寓合理建设期内的单方造价。

(4)确定本工程单方造价。对比造价指数对应的高层公寓工程的工程概况与鉴定项目工程概况，用定额计价法调整内墙砌体﹑楼面层﹑垂直运输及超高费等对造价影响较大的子目的综合单价。根据差异子目每平米造价调整值之和对单方造价进行价差调整。

(5)确定工程造价。

四、应用案例

1994年，老城区某地块棚户区改造项目，由政府下属开发公司(以下简称A单位)将该地块开发权交由具有房地产开发资质的某公司(以下简称B公司)实施运作。B公司承担地块上的拆迁和安置，并获取除安置房外所有商品房的建设及销售。1995年，A单位(甲方)与B公司(乙方)订立《拆迁承包协议书》及《拆迁承包补充协议》，约定：甲方负责拆迁补偿安置具体工作，乙方负责开发建设2幢安置房用于安置本地块内的拆迁户。在协议约定的拆迁期限内，A单位拆除了所有房屋，并以自己的名义与部分被拆迁人订立了安置补偿协议。1996年至1997年上半年，B公司在已拆迁完毕的土地上，建成了四幢商品房对外销售，但一直未建两幢拆迁安置复建房。1998年2月，市政府以会议纪要形式责成A单位负责安置复建房建设，建设资金先行垫付。1998年7月，复建房开工建设。2003年初复建房竣工备案完毕，并交付使用，期间因资金不足停工14个月。

五、案例分析

本案具有以下特点：1)社会影响大。本案时间跨度较长，且工程造价变化因素较多，原﹑被告双方矛盾十分突出；本案的疑难复杂程度和工程造价鉴定难度之大，在我市和省司法系统都很少见。2)原结算审核和财务审计报告不能直接作为法院裁判的依据。A单位采用议标的招标方式确定复建房的承包商，B公司认为此方法造成复建房工程造价偏高，不认可A单位签订的所有承包合同，同时认为A单位在组织建设过程中发生的许多工程签证属于其管理水平太差造成的浪费。因此，依此形成的结算报告及财务审计报告不具有公平性。3)竣工资料存在瑕疵，不能作为计算唯一依据。图纸﹑验收资料﹑签证不齐全，且双方既不能达成一致认可，也不能准确地确定建筑标准﹑反映当时的具体情况；由于建设管理水平﹑票据真实性﹑时间关系等因素的影响，使得费用﹑取证的合理性无法确认。

通过建设资金的计算认定本工程的工程造价由两部分组成，第一部分的金额有相应的鉴定证据资料证明，为可鉴定费用，共计***万元；第二部分系工程建设中必不可少的工程项目且有实物证明已经实际发生，也符合国家和地方政府出台的关于加强住宅建设安全﹑淘汰落后产品的管理规范要求，为不可鉴定费用，根据法院提供的证据资料数据统计，统计结果为***万元。两部分合计为***万元。后经当事人对鉴定结论的多次质证后，对第二部分中部分项目的数额进行了调整，调整后的资金总额为***万元(省高院在对本案进行终审时对鉴定结果给予采纳)。