传统专业市场优化调整中的困难及政策建议

綦云霞

重庆大学公共管理学院

传统专业市场优化调整中的困难及政策建议

綦云霞

重庆大学公共管理学院

但当前专业市场布局不合理、用地不经济、管理不规范、挤压建设空间等问题日益凸显，制约城市发展。为加快工业化、城市化进程，全国很多地区启动了专业市场优化调整工作，希望通过优化调整工作实现专业市场的布局优化、业态升级和发展可持续。本文将以重庆市九龙坡区为例，从专业市场现状及问题、优化调整规划、工作推进中的困难、政策建议4个方面进行分析。

专业市场；优化调整；政策建议

一、专业市场现状及存在的问题

重庆市九龙坡区是主城区商贸集散中心，辖区内的专业市场经营规模﹑交易额﹑就业贡献等均处于全市前列，专业市场成为全区商贸经济的重要支撑。全区经营中专业市场共有49家，主要包括钢材﹑建材﹑五金机电﹑数码电子﹑汽摩配件﹑家具装饰﹑医药﹑农产品8类，总占地面积5080亩，年交易总额约432亿元。其中，46家位于中梁山以东地区，目前已自发形成了六大类专业市场聚集区：位于陈家坪的机电市场聚集区，位于石桥铺的数码市场聚集区和陶瓷市场聚集区，位于二郎的汽摩配件市场聚集区，位于巴国城周边的钢材﹑建材市场聚集区，位于华岩的建材市场集聚区。

1.1 全区专业市场主要存在以下问题

(1)单位面积效益不经济。专业市场占地规模大，但对全区地区生产总值及财税贡献有限。年交易总额对经济增长的拉动仅一个百分点，年区级税收贡献不到4000万元，单位面积税收仅2.78万元/亩，单位面积区级税收仅约7000元/亩。此外，专业市场多为生产资料类与区内产业关联性不大，难以带动相关制造业发展对产业发展贡献弱。

(2)严重影响城市形象。大部分专业市场位于城市核心区，一方面切割城市空间，制约城市开发建设及改造升级；另一方面，由于业态老化缺乏有效管理，乱搭乱建﹑占道经营﹑噪音扰民﹑排污严重﹑路面不整等脏乱差现象较为突出，与现代城市环境﹑面貌极不协调。

(3)对交通负面影响大。市场车辆大量占用城市道路空间，对交通影响严重。尤其以钢材﹑建材等市场为主，其大宗货物运输需要依靠重型货车，车速慢﹑占道宽﹑对路面破坏大，严重减弱道路通行能力致使市场周边及城市主干道交通拥堵问题日益突出。

(4)市场发展水平亟待提升。目前专业市场尤其是中梁山以东钢材﹑建材﹑机电﹑汽摩等几大专业市场由于经营时间较早，又缺乏必要的日常维护存在基础设施老旧﹑功能单一﹑配套不完善等问题。同时普遍缺乏现代化的经营手段和管理手段，交易缺乏监管税收流失较多。

(5)市场业主管理不到位。市场管理属于企业行为，业主寻求利益最大化缺乏社区责任意识，既不愿投入资金维护市场设施和维持市场保洁，也不愿意投入人力完善市场管理，不能将责﹑权﹑利统一到管理制度中来，让业主切实承担起市场管理的主体责任，并从根本上实现市场规范化管理的机制。

(6)市场经营户不配合管理。由于受占道临时市场影响，以及个人意识等原因，部分经营户自我管理不到位，且不愿意配合市场业主和政府职能部门的管理，我行我素给规范管理市场带来很大阻力。

二、专业市场优化调整规划

2.1 优化调整原则

(1)分类推进。根据市场种类﹑经营现状﹑经营模式﹑经营特点，结合实际分类有序推进，避免一刀切。

(2)科学布局。与城市空间发展和产业布局相协调，原则上生产类市场向工业园区集中，生活类市场向城市集中。

(3)集约用地。注重土地集约利用避免粗放式经营，提高单位土地利用价值，严禁土地资源浪费。

(4)优化业态。鼓励发展集约化﹑现代化的专业市场，限制淘汰经济效益低﹑城市环境破坏大的专业市场。加快建立市场监管体系引导市场规范经营，促进健康发展。

(5)循序渐进。积极稳妥引导传统市场布局调整，制定相应搬迁计划实施有序搬迁；科学论证新市场建设，严格控制有序实施。

2.2 优化调整具体措施

目前，依据市场占地﹑财税贡献﹑就业贡献﹑对城市交通和环境影响等因素综合分析，分别采用限制关闭﹑调整布局﹑升级保留三类措施，对专业市场布局进行全面优化调整。

(1)限制关闭。中梁山以东的专业市场，若存在环境污染和安全隐患，且整治改造难度较大的，一律采取限制措施并逐步关闭淘汰。

(2)调整布局。对于有一定税收和就业贡献，但存在以下问题的专业市场，纳入外迁范围：①严重影响城市交通和居民生活环境的专业市场；②因受地域空间限制，配套设施不齐全并且提升改造困难的专业市场；③不符合城市整体发展规划的专业市场。逐步引导钢材市场﹑建材市场﹑汽摩配件市场﹑五金机电市场﹑农产品批发市场等转移至都市功能核心区以外。

(3)升级保留。对区内经济及就业贡献较大，对城市交通影响较小，且不存在环境污染和安全隐患的专业市场则予以保留，积极推动其提档升级鼓励健康发展，如数码电子市场﹑家居市场等。

三、工作推进中的困难

3.1 市场建设用地供求矛盾突出

较多东部市场的经营者希望在西部申购土地新建承接市场，并将满足土地需求作为搬迁前提，而从九龙西城供地现状和集约用地的发展要求来看不能满足以上要求。另一方面，市场经营者更愿意自立门户或掌握主导权，东西部市场之间的合作很难达成。

3.2 部分市场产权复杂

部分市场产权结构复杂，市场搬迁或转型协调难度大；部分专业市场分零出售给市场商户，无统一业主方缺乏主导力量；部分专业市场等涉及集体资产，依托市场获益的群众众多，一旦启动优化调整维稳压力巨大。

3.3 老牌专业市场根深蒂固

老牌市场历史久远，在消费者中形成了较高的知名度和吸引力，生意兴隆供销两旺，加之商户高度依赖周边生活﹑教育﹑交通等配套设施，短期内不愿搬迁。另外，老牌专业市场带动周边兴起一系列同类型市场，抱团发展势头旺盛为保存现有市场份额必然要求组团搬迁。很多商户在新老市场同时租赁或购买门面，即使增加成本也不愿率先搬离老市场。

3.4 缺乏有力措施推动

目前位于货车限行区域内的生产资料类专业市场仅有13家，且为分时段限行，总体来说对市场制约力有限。从目前已启动优化调整的市场来看，主要动因为市场自身有优化调整意愿或是征地拆迁﹑租约到期，除此之外，缺乏更加有效的手段。

3.5 西部新建市场吸引力不足

目前西部新建市场普遍存在培育期长﹑配套不完善﹑生活不便﹑远离主城区﹑隧道交通堵塞等问题，对东部经营商户吸引力不够。此外，西部已建在建专业市场未成气候，加之地理位置相对偏远，短期内难以吸引商户。

四、推进专业市场优化调整的政策建议

4.1 建立批发市场建设管理联席会议制度

建立市﹑区(县)两级联席会议。市级联席会议主要负责政策制定﹑规划审批﹑信息通报﹑监督监管﹑重大问题决议等工作。区(县)联席会议主要负责协调解决重点批发市场新建﹑外迁﹑改造提升﹑转型发展过程中规划布局﹑用地保障﹑综合配套﹑培育扶持﹑信用建设等工作。

4.2 制订指导目录

明确重点批发市场建设限制范围及内容，严格执行指导目录政策。指导目录主要从用地规模﹑市场类型等方面进行约束性指导。根据实际需求情况对市场用地和总建筑面积实行总量控制。对不同类型批发市场明确投入产出强度标准，促进土地节约高效利用。对单个项目用地需求大的项目根据建设计划和规划方案，分期分批报批和供应土地。通过对每期的建设进度﹑投入产出﹑招商运营情况等进行综合考核后确定是否继续供地及后续供地规模引导市场有序建设。

4.3 强化市场建设监管

加强投资主体资格准入。鼓励拥有批发市场商户资源﹑物流配送资源﹑市场运营管理经验的主体直接投资建设批发市场项目；支持与批发市场各类型资源企业有股权或产权关系的主体投资建设批发市场项目；允许与批发市场各类型资源企业有长期友好合作关系的企业投资建设批发市场项目。

4.4 制定实施扶持政策

保障用地指标。对于布局于区域性大市场集聚区优先安排合理的市场﹑仓储﹑物流等新增建设用地指标。拓展市资渠道。鼓励重点批发市场设立小额贷款公司，金融机构要创新市场商位使用权质押﹑货物质押﹑仓单质押﹑联贷联保等融资担保方式，开发适合市场经营户的短期融资产品。要素优先供给。优先建设市场正常运营所需的路﹑水﹑电等公共基础设施，优先配置经营户正常生活所需的教育﹑医疗﹑休闲﹑娱乐及交通等公共资源。加快办证审批。为外迁至新市场的广大经营户开辟“绿色通道”，集中一站式办理咨询﹑办证﹑税务等便捷服务。

4.5 强化市场信用建设

根据国家颁布的相关标准，建立完善市场开办者﹑管理者和经营户信用评价体系，探索诚信建设制度化开展诚信示范市场评比，建立失信违约“黑名单”，建立惩戒机制，不断提升市场信用水平。

4.6 发挥行业协会作用

鼓励协会组织制定行业规范和服务标准，加强行业自律和信用评价，引导和规范行业经营行为。发挥协会在数据统计﹑预测分析等方面的优势，支持协会建立各类数据库，适时发布市场信息有效衔接产需优化资源配置，同时为政府部门制定行业政策提供依据。支持协会为会员提供法律﹑政策﹑管理﹑技术﹑信息等咨询﹑诉求反映﹑人才培训等服务。

[1]夏守慧.专业市场发展电子商务的对策研究[J].电子商务，2014.

[2]陆立军，张友丰.专业市场转型的路径与机制研究[J].经济纵横.2014.