房地产企业全面预算管理问题及对策研究

崔文娟

辽宁地威置业有限公司

房地产企业全面预算管理问题及对策研究

崔文娟

辽宁地威置业有限公司

随着土地拍卖市场不断推高的地价，房地产项目的利润空间预计将不断下降。在此情况下，房地产企业的预算显得尤为重要。但是部分房地产企业对于预算工作的认识还不是很透彻，甚至是曲解。本文对就房地产企业在预算的制定及执行方面产生的问题进行分析，最后以提出预算管理相关问题的改善措施，为房地产企业优化预算工作制度提供部分参考。

房地产企业；全面预算；管理；问题；对策

1.房地产企业全面预算管理问题

1.1 预算管理和企业战略目标相悖

全面预算管理的任何管理手段应当都是围绕着企业的战略目标来实施，没有针对性的战略目标或者是预算的编制没有将战略目标作为核心导向，必然会导致预算管理和战略目标之间存在交叉的脱节现象。以战略为主要导向的预算编制管理方法，其主要是以确保战略规划的实现来作为编制企业预算的核心和依据，其能够应用在大多数企业当中，但是在企业的经营环境发生改变的基础上，以战略为导向的预算编制模式能够确保企业成功转型。

1.2 预算模式粗放

房地产行业因其前期投入大，所需投入资金总量较高，而且自前期开始办理建设用地程序到项目竣工交付使用的生产经营周期较长，加之房地产市场的预期价格走向难以精确预计，直接导致房地产企业预算计划编制工作的高难度性。所以我国现在房地产行业大多采用抓大放小、抓主要略次要的预算编制模式，重年度预算而轻项目预算，结果致使房地产企业在工程项目的生产细节不能通过预算进行有效的规划，进一步导致企业在工程项目总体预算框架的把握上也达不到控制效果。以工程项目预算为例，一个新项目形成之后，房地产企业对其预算计划的制定一般采用的方法是，将以往的预算计划书作为此次预算计划的制定模板，根据宏观市场的变化，将新项目与项目预算模板的差异进行调整，并不关注生产经营所需的各种细节性要求，便形成了一个新的项目预算计划书。这样的预算只是在制定企业资源分配的构架，并没有考虑到项目施工的具体需要，甚至是以历史的生产角度对现有资源进行分配，这样也就达不到全面预算精细化控制成本、优化企业资本结构的预期，甚至危害到房地产企业的生存发展。

1.3 没有完善全面预算管理的控制和考核机制的建设

关于控制机制，某些单位仅仅将预算管理视作控制费用的一个工具，并没有将其作为若干可运行和可操作的管理控制系统。关于考核机制方面，考核的根据仅限于定量的财务目标，而某些员工的绩效没有被评价体系所表现出来，由于没有明确相关的考核制度，导致考核内容不清楚，奖惩也就不明确，考核的追究责任也没有落到实处等。

2 房地产企业全面预算管理问题的对策

2.1 调整预算编制基础

房地产企业项目相关的支出是企业最大的资本流出项，也是最复杂、最难以精准预算的部分，针对该部分资金活动的预算一般采用管理层直接规划的方式，但是依笔者观点：应该是以销售为核心、设计为基础，由机关单位将之汇总后交由管理层根据企业战略进行适当调整制定的预算计划远比自上而下制定的理论性预算更具备合理性与可行性。以项目施工为例，一项工程在施工前必定要进行前期的项目设计工作，而项目设计需要全方位考虑企业项目部生产需要，所以其必定要制定的极其详细并且符合项目发展需要。项目设计最主要的还是以实现销售为目的的，所以房地产公司预算应该是建立以销售为核心的预算管理体系。以销售的目标客户群为导向进行项目设计，以销售的计划确定公司资金预算，以销售利润确定公司的成本预算体系。

2.2 如何在建筑企业成本控制中实施全面预算管理

首先，建立全面预算管理机构。建筑企业要想在其内部实施全面的预算管理工作，就需要根据自身的发展实际构建预算管理机构。在建立预算管理机构的时候，应该将预算管理机构按照一定的职能划分为不同的部门，并构建完善的制度，从制度上对管理机构进行规范化管理。其次，健全全面预算管理体系。全面预算管理体系涉及企业内部方方面面，其中既包括了企业中的财务工作，也包括了企业中的非财务工作。一般来说，企业的全面预算管理主要分为业务预算、财务预算以及资本支出预算等等方面。最后，进行造价监控。造价监控主要指的是通过造价咨询等机构，接受相关建设单位的委托，运用专业的知识，从项目设计阶段到项目竣工阶段，为建设单位提供整体的造价咨询服务。在决策过程中出现的估算工作以及设计过程中的概算工作，对投资概算进行科学编制。在对企业设计方案进行优化之后，项目所编制的投资额减去相应的预备费之后，应该大于施工预算值。

2.3 合理设计全面预算管理考核指标

首先需要明确考核目标主要两个，一个是考核预算目标的实现状况，对未达标者给予相应处罚，超额者给予相应奖励；另一是对预算组织的工作进行考核，也就是衡量预算编制是否准确、是否及时、是否达到分析目的等。一方面是预算目标的完成考核，预算目标的完成考核是经济管理之下的任务完成情况，以最大程度保障企业预算的目标能够实现，另一方面是预算工作的考核，其是对预算管理的各个细节考核评价，从而稳定提升预算管理的整体质量。

与此同时，还需要将预算考核指标细分为非财务与财务指标。非财务指标，主要是指一些能够体现客户、市场能力的指标，例如企业的治理能力、客户与供应商之间的关系、员工及其创新能力等，而财务指标，则是体现价值创造能力的主要指标，例如管理能力、盈利能力、债务偿还能力等。财务指标主要是结果的考核，可以借助会计数据的计划获得并进行考核，而非财务指标，则是对过程的管理与考核，分析企业在运转过程中的实际状况，分析企业与供应商之间是否能够达成长期战略合作等。

结语

综上所述，在经济市场的冲击之下，企业必须持续创新自身的管理理念与方法。全面预算管理是一种系统性的管理方式，包含了企业的经营、生产、管理以及建设等多个环节，是企业实现战略目标的有力措施。伴随着我国经济的快速发展，企业经营管理策略必须持续创新，全面预算管理在企业当中的应用，绝对不能停留在预算编制、费用控制等方面，必须逐渐完善、发展，从而真正体现全面预算管理的作用于意义。

[1]康洪艳，刘倩.关于房地产企业全面预算管理的思考[J].中国总会计师，2014，(6)：61-63.

[2]赵丽蕊.关于房地产企业全面预算管理的思考[J].时代经贸，2010，(2)：66-68.