浅析集体土地房屋征收工作的几个阶段

郑荣跃

厦门市湖里区土地房屋征收事务管理中心（361000）

浅析集体土地房屋征收工作的几个阶段

郑荣跃

厦门市湖里区土地房屋征收事务管理中心（361000）

根据多年工作经验，针对厦门市湖里区土地房屋征收工作的实际情况，征收任务下达后所要开展的准备、实施、结算三个土地房屋征收工作的重要阶段进行分析。

房屋征收；重要阶段；补偿方案

1 项目准备阶段

征收项目确定后，区政府下达项目征收任务，准备阶段主要有4项工作（简称“4个步骤”）：

1）调查摸底

①人员组织：厦门市湖里区实施的组织结构是“指挥部+街道+公司”的模式，任务一旦下达，区政府明确指定项目所属片区指挥部（现有七大片区指挥部），同时明确规定国有公司介入（目前湖里区有天地、国投两家国有企业，两家国有企业均有一家子公司为征迁服务公司,分别为天地征迁公司、禾丰征迁公司）,街道办作为辖区征收项目的责任单位，国有征迁公司负责征收事务具体工作，相关责任单位应合理分工、各司其职，组织国有征迁服务公司人员、社区有关人员立即开展调查摸底工作。

②调查、摸底内容：项目用地涉及的范围、建筑物用地手续办理情况、土地性质（国有土地或者集体土地）、征收对象（住宅或非住宅）的办理情况。市档案馆、土地所等单位通过照相、摄像等方式以及登记造册相结合，组织建立征收项目的原始现状的电子档案。

2）资金测算

湖里区政府根据市政府的包干意见，出台了大包干资金使用办法，明确了项目资金大包干测算由片区指挥部牵头，街道、国有公司作为测算主体，区财政、区征收办要做好对市级相对应业务部门的对接。

①委托测绘公司，对征收范围内建筑物进行丈量、造册、登记，完成征收范围内建筑物基础数据的测绘工作。

②完成资金包干测算。根据现场的基础数据以及包干测算的有关规定，形成大包干测算报告，提交区相关部门把关，最终以区政府向市财政审核中心、市征收中心提交大包干测算报告。

3）拟定补偿方案

针对范围内被征收对象的情况，拟定征收补偿安置方案，目前经两三年的调整、控制，全区已形成较为统一的补偿方案（具体的标准,详见实施阶段）。拟定补偿方案后报区政府研究批复，作为该项目实施的补偿方案。

4）征收手续的办理

①征地预先通告（涉及农转用尚未办理或者正在办理，区政府提出申请市土房局发布，作为征地的预先告知，待农转用手续办理完成后，等同征地通告）或者土地征收通告（农转用已办理的前提下，由区政府向市政府申请发布土地征收通告）。

②申请办理集体土地房屋征收公告手续（约1个月）。涉及到住宅房屋、有批建手续的非住宅房屋征收均要办理房屋征收公告，办理的要件：建设项目的批准文件、用地规划许可证、征地方案批准文书（农转用证明）、项目范围内房屋调查情况、资金证明、社会稳定风险评估、征收补偿安置方案及工作计划、符合公共利益需要的证明。

2 项目的实施阶段

通过准备阶段4个步骤，征收项目进入实施阶段，开始进行入户征收政策宣传，召开动员大会，抽取商谈流水号，并进行企业搬迁评估、商谈签约、移交拆除等相关系列工作。在实施阶段中掌握好2个补偿标准、2个“办法”尤为重要。

2.1 补偿标准

2.1.1 征地补偿标准

征地补偿标准由市政府统一制定。

2014年湖里区征地的标准（14.5+1），不分地类按14.5万元/亩包干，实际包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费、水利设施摊销费，按期交地的，另增加调剂费1万元/亩。

2.1.2 房屋征收标准

①湖里区集体土地住宅房屋补偿标准

补偿标准：厦门市执行住宅房屋征收的标准，既数“砖头”又数“人头”。

住宅房屋：被征收人可选择产权调换，也可选择货币补偿。

②产权、应安置人口认定原则

人均合法批建住宅面积小于50 m2的，在给予人均50 m2补偿安置的基础上，其无合法批建手续部分，按人均80 m2，已建部分按每平方米560元,给予补助，未建部分按每平方米340元给予奖励。人均合法批建的住宅面积大于50 m2小于130 m2的,其无合法批建手续部分，按人均130 m2扣除合法批建面积的剩余部分面积，已建部分按每平方米560元给予补助，未建部分按每平方米340元给予奖励。对人均合法批建住宅面积大于130 m2，其无合法批建手续的房屋不予补助。

转让或赠与集体土地住宅的，其转让或赠与的建筑面积应计入转让方或赠与方的人均合法批建面积。

产权清晰的共有住宅（含祖屋），产权面积应按各自份额合并计算。

人均合法产权面积，以被征收人在本行政范围内,具有常住户口且实际居住的家庭成员为依据，属“一户多宅”的，已批合法面积合并计算，属“多户一宅”的，其人口合并计算。

对非住宅房屋实行货币补偿。

③搬迁企业的补偿标准

税后利润：根据生产经营者近三年的年平均净利润确定；生产经营期限不足三年的，以实际生产经营期限的年平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。

员工补助：征收非住宅房屋造成经营者停产、停业的职工工资补偿标准，根据房屋征收公告发布当年的上年度厦门市在岗职工平均工资，结合经营者在社会保障经办机构缴纳社保记录的职工平均人数确定。职工平均人数按下列办法计算：

房屋征收公告发布时,上年度满一年的，按上年度计算；

营业执照注册登记之月至房屋征收公告发布当月，期间未满完整自然年度的，按房屋征收公告发布当月往前推算12个月计算,不足12个月的，按实际月份计算。

2.2 两个“办法”

2.2.1 实施过程中的个案以及难题的处理办法

个案或疑难问题可能是补偿方案中都没有涵盖的.湖里区现在每个项目都有两个议事平台：一是片区指挥部的平台，片区指挥部由区领导担任总指挥，区征收中心和财政审核中心、区监察局、街道、公司等相关部门组成，可以对片区内的个案或者疑难问题进行专题研究并形成会议纪要作为审核的依据；二是全区土地房屋征收工作例会平台，由区政府分管土地房屋征收工作副区长召集区财政、建设、监察、计生等相关部门组成，研究全区征收过程中的共性问题，形成会议纪要作为全区各片区指挥部执行的依据。

2.2.2 抽查抽审监管管理办法

区抽审小组由区监察局牵头，区征收中心、区财政审核中心等相关人员组成，对正在实施的重点项目土地房屋征收补偿标准的执行，标的物的数量、规格和品种，履行监督检查职责。抽审范围如下：

1）大宗个案：住宅房屋建筑面积超过1 000 m2；单宗住宅房屋附属物超过5万元；非住宅房屋建筑面积超过5 000 m2或补偿金额超过500万元；非住宅房屋附属物补偿超过50万元。

2）群众举报的个案。

抽审小组还对其他征收补偿事项进行随机抽查，总抽审数应不低于总签约数的30%。

3 项目的收尾阶段

在这阶段主要要完成2项工作：

1）审核工作

组织项目的已签协议送审有两种方式：一是在项目实施过程中，边实施边送审，按批报审；二是项目收尾阶段，在整个项目结束后，统一报结算。送审的主要部门：区财政审核中心、区土地房屋征收事务管理中心。这两个中心根据报审材料，最终出具审核结论。

2）权属办理

这个环节也是项目扫尾阶段中最为复杂的。根据2014市里有关规定，所有项目的安置房权属办理不用再到市里确权，由项目所在区政府确认，再提交市权籍中心办理即可。为了推动旧项目安置房的权证办理，区征收中心和财政审核中心可参照墩上、岭下旧村改造项目住宅协议审核模式，组成联合审核小组，对协议进行分工审核、结果互认，对审核中碰到的问题提交片区指挥部或区征收例会研究解决。