企业“营改增”后降低税负的对策研究——以房地产企业为例

宁波宁兴（集团）有限公司 周辉

企业“营改增”后降低税负的对策研究
——以房地产企业为例

宁波宁兴（集团）有限公司 周辉

根据国家税务总局统计，房地产业涉及上下游行业众多、业务形态丰富、与人民生活息息相关，房地产行业税制改革情况的变动对未来国家经济发展和税收趋势以及税收体制改革的未来发展方向都会产生深远的影响。同时，在房地产行业已经进入薄利时代的情况下，分析“营改增”的实施对房地产行业的税负影响，研究降低税负的对策，采取有效的生产经营模式，调整企业发展战略，将有助于帮助逐步陷入困境的房地产企业降低成本、增加利润、节约现金流，从而增强企业的持续发展能力。

房地产企业 “营改增” 税负

1　房地产企业“营改增”的影响分析

1.1税率变化

房地产企业由原按5%征收营业税改为按11%的增值税税率征收增值税。建筑业由原按3%征收营业税改为按11%的增值税税率征收增值税。由于增值税是价外税，是按照增值额计算，而原营业税是价内税，是基于销售额计算，因此，直接对比新旧税率没有意义。从理论的角度看，营业税改为增值税以后，因为有进项税可以抵扣的原因，将可能导致房地产企业实际的流转税税负下降，但是由于房地产的上游相关行业的增值税业务尚有待规范，房地产企业取得增值税专用发票的进项税额较少，在销项税额一定的情况下，应缴纳增值税将会增加，所以实际税负有可能大于缴纳营业税时的税负。

房地产业和建筑业实施“营改增”的税收体质改革，对各自行业产生的影响是系统性的。首先，是税种的改变，将直接导致应纳税额的计算方式和计征环节等税收要素产生本质性的差异。其次，税率由5%的营业税税率变为11%的增值税税率，直观地反映出税率有了大幅提高，虽然当期应纳增值税的计算方式中是可以扣除取得的增值税进项税额，但因为房地产企业的行业特点，在实际业务的操作中很多情况下难以取得增值税专用发票的进项税额。最后，建筑业作为房地产行业的上游企业，其因为“营改增”税收体制改革产生的成本影响会传导到房地产行业，从而对房地产企业的税收负担和经营成本产生诸多影响。当然，还要考虑税金成本的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述多种因素的影响，“营改增”的税收体制改革对房地产企业税收负担的实际影响是加重还是减轻，更多的还是取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是“不减反增”。

1.2房地产行业上下游链条梳理分析

房地产行业的上游，主要是政府国土资源的主管部门、建筑安装公司、建安材料供应商、金融机构以及咨询造价和各类设计公司等；而房地产行业的下游，主要是终端消费者，包括个人购房者和法人购房者。

1.3房地产开发“三大成本”构成分析

房地产开发成本主要由三部分构成：土地成本、建安成本、人工成本。其中，因楼市发展程度不一，土地成本占比在20%～50%，一线和二线重点城市占比在40%～50%，二、三、四线城市占比在20%～30%之间。建安成本主要来源于建筑安装材料的采购，这部分可以有效取得增值税进项税额。同时可抵扣的进项税额的多少还取决于建筑安装材料占成本的比例和能够获取增值税专用发票以及分包商是小规模纳税人还是一般纳税人。因开发成本中人工费用相对较高，房地产企业是自己雇佣建筑工人还是寻找劳务派遣等合作单位，是否能够取得增值税专用发票，也会对税负造成影响。

2　房地产企业“营改增”后降低税负的对策研究

2.1房地产企业“营改增”后发展思路的调整

房地产行业初期的发展思路大多是一个项目设立一个项目公司，项目建设销售结束，项目公司也随之注销清算，无法树立市场品牌，无法把房地产企业做大做强。而现在房地产企业应不断增强企业经营实力、扩大业务规模，提高项目产品的质量，更加有效地满足消费者的需求，提高市场占有率，注重品牌的塑造和宣传，提升自身的行业影响力和竞争力，不断做大、做优、做强。以有利于提升自身在购买材料和服务时降低成本的议价能力，有效降低上游企业对房地产企业的税负转嫁；也有利于项目产品销售时，依据自身品牌附加值，增加价格提升空间，有效提升利润空间，并达到向最终消费者转嫁税负的条件。

2.2房地产企业“营改增”后开发模式的调整

我国很多房地产企业是由建筑公司转型而来的，自身既是房地产开发商又是建筑工程施工方。“营改增”后若要有足够的进项税抵扣，房地产企业就应将项目实施过程中的各个专业（如：建筑安装、工程造价等）进行专业分包。促进房地产企业专业化经营的发展，改变房地产行业普遍的小而全的公司模式。“营改增”后房地产企业会更加注重增值税专用发票的管理和获取，而增值税专用发票的开具是有严格的规范和开具的条件的，从税务角度可以对能够开出增值税专用发票上游企业进行一定的规范，一些个体户、私人包工队从业人员将无法开具增值税专用发票，从而有效提高了整个房地产行业的规范性，更有利于行业优胜劣汰，也更加有利于行业整体质量水平的提高。具体举例如下：某房地产企业寻找土建供应商，A建筑公司是国内知名企业，报价555万元，可开具11%的增值税专用发票。B建筑公司是小企业，报价525万元，可开具3%的增值税专用发票。C包工头报价510万元，不提供发票。那么上述供应商的选择在实施“营改增”前后将是不同的。在实施“营改增”前，选择A公司将支出555万元的成本，选择B公司将支出525万元的成本，选择C公司将支出525.30万元（包括510万元成本和代开发票税费15.30万元），所以房地产企业应该选择和B公司合作。而在实施“营改增”后，选择A公司将支出500万元的成本和55万元的增值税进项税额，选择B公司将支出509.71万元的成本和15.29万元的增值税进项税额，选择C公司将支出510万元和代开发票税费15.30万元，所以房地产企业应该选择和A公司合作。

2.3房地产企业“营改增”后项目模式的调整

2.3.1提高“精装修”项目的比例

调整开发项目的类别，加大“精装修”项目的比例，增加的精装修成本，可以加大可抵扣进项税的来源，而项目档次也会提高，项目的售价也可以提升，从而有效降低税负。此外，可以进一步扩展精装修的范围，增加家具家电等装修成本，进一步加大项目产品的附加值和产品品质，同时还可以利用家具家电等能够取得17%的增值税专用发票的进项税额。同时，在家居装潢、家用电器、居家用品等行业产能日趋饱和的情况下，房地产企业在进行模块化、规模化采购上述产品或服务时，将会拥有更加主动的谈判地位和议价能力，可以有效降低采购成本，而通过对项目产品品质的提升获得更高的产品售价，增加开发项目的利润。

2.3.2强化提升开发项目的品质

如前所述，房产销售时，房地产企业可以将税负转嫁给购置者，从而抵消了税负增加的影响。但值得注意的是，此逻辑仅存在于特别优质的房地产开发项目，因为其相对较高的售价，才能实现税负转嫁。因此“，营改增”会倒逼一部分房地产企业转向优质项目的开发和经营，并对存量房地产项目进行改造升级，这对房产购置者的需求也是一个明显的提升。

2.4房地产企业“营改增”后施工方选择的调整

房地产企业改征增值税后，在销项税一定的情况下，进项税的多少就直接关系到当期应交增值税的金额。所以，房地产企业应尽可能地选择具有一般纳税人资格的供货方或者施工方，同时取得增值税专用发票。

2.5房地产企业“营改增”后代收费用的调整

房地产企业改征增值税后，原代收费如初装费、装修费、水电费等费用，实际上并未产生收益，却要作为价外费用征收增值税。所以，应改变收费主体，改由物业公司收费，降低企业税负。

综上所述，“营改增”税收体制改革对房地产行业的实际影响尚未最终体现，且相关税收体制改革的具体措施尚未全面出台，房地产企业因“营改增”税收体制改革的影响是有利的还是不利的尚需一段时间进行验证。但房地产企业可以先从自身出发，通过对现有政策的解读，做好税收筹划，利用本次税收体制改革的时机，积极推动企业的转型升级，实现企业的可持续发展。

［1］ 刘艳红.“营改增”对房地产业的税负影响及对策思考［J］.会计之友，2016（11）.

［2］ 赵欣.“营改增”对房地产企业税负影响及筹划对策［J］.现代商贸工业，2015（8）.

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2096-0298（2016）08（c）-056-02