去库存不宜“急火”而要“文火”

吴其伦

去年末召开的中央经济工作会议将化解房地产库存作为2016年中国结构性改革的五大任务之一，而2016年1月，湖南、福建、重庆等多地也充当了化解房地产库存的急先锋。而笔者认为，化解房地产库存需要一个过程，可以采取“分城施策”的房地产市场政策思路。

多地充当化解库存急先锋

1月20日召开的湖南省住房和城乡建设工作会议提出了五条去库存措施，包括采用货币化安置方式推动棚户区改造，大力发展租赁市场，支持农民工进城落户，充分发挥住房公积金政策效应等。

福建省1月19日召开的住房和城乡建设工作会议也将“去库存”作为今年房地产市场的重中之重。该会议提出，要制定有针对性的政策，积极消化库存。

济南市也在2016年政府工作报告中提出，今年将加大棚改、旧改货币化补偿安置力度，发展住房租赁市场，改善住房供给结构，多措并举加快房地产去库存。

重庆则出台一份新政策，对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%。业内人士认为，一系列降税措施将加速楼市成交和库存消化。

不可否认，地方近期密集出台的“去库存”政策与中央对楼市的诊断和开出的“药方”一脉相承。当然，巨量的库存也确实应该设法化解，否则对于中国经济发展不利。

拨开房地产库存迷雾

欲化解库存，须先探明实际库存数量。根据国家统计局发布的数据显示，去年10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。

在此数据作为依据下，很多地方政府开始出台刺激政策。他们以为，只要刺激到位，一两年即可消化库存，因为2014年全国商品房销售面积达120649万平方米。

而财经专栏作家李宇嘉则指出，国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。

李宇嘉表示，常说的楼市“去库存”，指的是待售商品住房建筑面积的消化情况，包括两部分，一是报告期已竣工可供销售，但尚未销售的商品房建筑面积累积值;二是报告期处于施工或新开工状态（半成品）并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。

李宇嘉指出，待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的6.8亿平方米的基础上，再加上已批准预售但尚未销售的7亿平方米，即13.8亿平方米。

在此基础上，加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米。

“即便按照2013年历史最高销售记录（13亿平方米），全部库存也要10年以上才能消化完毕，这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。”李宇嘉称。

拨开房地产库存迷雾，利于政府理性制定化解库存方略，也利于地产商清晰地判定形势，做出理性营销战略。

化解房地产库存不宜“急火”

房地产市场之所以出现畸高库存，在笔者看来，楼市库存高企，原因不外有三：一是各地楼市供应量过大，远远超出当地市场的需求量;二是各地房价处畸高状态，远远超出当地民众的购买力;三是面对畸高库存，开发商总是依赖于政府的政策刺激，而政府每一次出台刺激政策，开发商首先想到的是涨价，开发商一涨价，民众就更买不起，库存难以化解是必然。

一旦地方政府成了去库存的急先锋，大力度刺激需求，将会令房地产供应方滋生死扛甚至上涨房价的念头，从而令市场有效需求更加减少。因为房价上涨，消费者更加买不起，投资客因获利预期降低而选择离场观望。

因此，笔者以为，地方政府不必去充当库存急先锋，何必要动用原本就不甚丰盈的财政家底，刺激消费者去实现开发商的梦想呢？等到开发商急了，愿意降价让利了，适当地通过税费给开发商补偿一些就可以了。如此，既能促进去库存，又兼顾了民生，何乐而不为？

四招化解房地产库存

拨开迷雾、探明原因后，在化解房地产库存方面，我们应从容应对，依笔者看来，四招可化解房地产库存。

第一，停止刺激，刮骨疗伤。如前所述，政府出台救市政策不能化解房地产库存，那么，不妨采取刮骨疗伤的策略，不再出台刺激政策。库存高企，开发商压力最大，当他们对政府救市不再抱有期望的时候，他们一定会选择降价促销，而实践表明，降价是激发需求的最有效方法。尽管降价会牺牲一部分利润，可通过降价后所带来的资金回笼，能帮助开发商度过难关。

第二，加大民生投入，助力化解库存。截至2015年10月底，全国城镇保障性安居工程已开工747万套，基本建成688万套，均超额完成年度目标任务，完成投资1.28万亿元。其中，棚改开工575万套，占年度目标任务的99%。可以看出，政府在保障房方面的投入力度还是比较大的，相信在接下来的若干年，政府在保障房方面的投入还将加大。

鉴于此，笔者以为，推进保障房建设可与化解房地产库存结合起来。对于那些符合保障房条件的中小户型库存商品房，政府可采取大单团购的方式，集合符合经济适用房、自住型商品房购买条件的民众，从开发商那里购买商品房，直接用于经济适用房及自住型商品房。

第三，严格控制供应，适当补贴自住型需求。供需失衡导致库存高企，因此，化解库存须从缓解供需矛盾入手。一方面，严格控制增量入市，控制新房入市节奏;另一方面，对于自住型购买需求，应减免购买者相关税费，并通过减免开发商税费的方式给予购买者实惠，直接体现在降价上。

第四，鼓励开发商降价，笔者建议如下：一是在开发商的销售收入中，降价部分免除营业税、企业所得税、土地增值税等相关税费;二是对于降价幅度达10%及以上的开发商，银行按其项目让利总额给予开发贷款额度;三是对于降价幅度达10%及以上的开发商，可在现有预售款监管规定下，允许其提前一期支取商品房预售款;四是对于降价销售的开发商，按其降价幅度，同比例降低消费者按揭贷款成数。

或将推出的化解房地产库存政策

面对多种有可能对楼市全面性刺激影响的建议或方案，中国经济的最高决策层已经将“全面刺激楼市”排除在外，认可“分城施策”的房地产市场政策思路。预示着未来，不同城市的房地产政策口径将不尽相同。

那么，如何“分城施策”？笔者以为，或将体现在三点：

一是需求旺盛、库存不严重的一线城市政策将会继续从严。北京、上海、深圳等房价上涨过快的城市仍将维持从严的政策口径，以严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷政策等调控政策为主。

二是库存较大的二三线城市，将会出台地方性刺激政策。包括对“新市民”购房通过补贴、减免交易环节税费等方面的手段、放开对第三套住房的各类限制等。预计在这些城市，各类刺激楼市交易的政策，将在今年增多。

三是库存相当严重的三四线城市将由政府组织集中购买商品房用于“新市民”住房即市民保障性住房。中央提出，要推进满足“新市民”住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点。

很显然，“新市民”购房的主战场在三四线城市及县城。在这些区域，政府极有可能组织“新市民”以较大幅度低于市场价的价格团购开发商的商品住宅，也可能以大幅低于市场价的价格团购商品房配租（售）给符合政府保障条件的市民及“新市民”。