浅析银行业如何应对房地产政策风险

苏州市农村金融学会课题组

浅析银行业如何应对房地产政策风险

苏州市农村金融学会课题组

2015年第四季度开始，我国商品房销售明显加快，房地产行业整体回暖，尤其是一线城市销售再次出现火爆。在房地产市场蓬勃发展的势头下，如何控制房地产项目与按揭贷款风险，是值得深入研究探讨的重要课题。

据国家统计局2016年3月公布的数据，第一季度前两个月，商品房销售面积同比增长28.2％，上涨速度同比增长21.7％；销售额8577亿元，提高43.6％，增速同比上升29.2％。标志着2015年以来，在政府部门调控政策叠加助力下，房地产市场逐步趋于平稳，实现软着陆。

房地产行业具有资金高度集中的特点，项目立项需要庞大的资金支持。目前，我国房地产行业融资方式依然以银行授信为主体，地产业的回暖在各大商业银行的财务报表上直观体现在拨备前利润的增加。另一方面，住房按揭贷款渐渐成为各商业银行转型发展的主要业务方向。2015年，18家上市银行个人住房贷款新增约2万亿元。房贷在银行贷款中占比升高是银行个人业务转型的积极选择，也是未来银行个人业务发展的重要趋势。比起海外市场40～50％的贷款占比，国内个人住房按揭贷款还有很大发展空间。

一、相关研究综述

房地产作为国民经济支柱产业，行业发展波动与国民经济息息相关。关于房地产行业发展面临的各种风险，以及风险可能给银行信贷业务带来的压力，国内外学者从风险成因、风险的种类及内涵，以及风险的控制等各个方面进行过详细的论述。

美国次贷危机以后，国内学者对于国内房地产市场的风险防范提出规范性的意见（刘延平，2009），陆军和李剑分析了房价与银行信贷间的联动关系，从内外部监管以及银行的经营角度分析了我国商业银行的信贷管理水平（李剑，2009）。2013年《房地产项目主要风险及应对》编写组就系统梳理了房地产项目主要环节中常见的44类风险，提纲挈领的指出“房地产行业是在国家和地方政策法规，区域发展规划下开展的经营活动”（齐国生，2015）。2010年彭勇提出房地产风险控制首先要提高企业的政策敏感度，如何应对外在风险是避免损失的基本要求（彭勇，2010）。

2015年后政策利好明显，分析业界普遍共识房地产市场将在不断的政策推动下进一步发展。第一太平戴维斯市场研究部在《2015中国房地产市场回顾与2016中国房地产市场展望》中分析指出，中国政府主导的政策转变风向是2015年房地产市场复苏的主要因素。

房地产行业面临的风险种类方方面面，这其中，政策的变迁往往是内外因素交互作用的起点。所以研究房地产面临的政策风险是了解行业、分析行业风险的一个重要视角，也是避免银行在政策变迁中处于被动的有效途径。

公共政策是银行信贷业务的重要导向指标，也是房地产最重要的外部影响因素。宽松的货币政策（如2015年）必然导致银行房地产类信贷业务的扩张，这种项目资金与按揭的支持都会直接作用于房地产市场。此外如利率的变化，更是直接影响银行信贷业务。了解房地产市场政策现状以及未来政策预期，防范可能出现的风险就显得尤为重要。

二、房地产行业的政策现状与风险

2015年是房地产政策“井喷”的一年。两会后，政策导向鼓励农民购房，去库存成为房地产行业政策核心。关于税费、补贴等配套政策的讨论也一直没有停息。降首付、减税费、调公积金等措施使改善需求集中释放。“去库存”是2015年政策主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。经过一年多努力，部分城市库存压力虽大为缓解，但整体库存有增无减，注定了2016年“去库存”仍是房地产政策的核心。可以预期2016年资金面将继续保持宽松，房贷利息抵扣个税政策与配套户籍制度也有望在2016年逐步试点、落实。

三、房地产市场潜在政策风险分析

鉴于房地产市场对于货币政策等公共政策的高度敏感性，银行风险控制不应该一味依赖政策主导的市场繁荣。未来的房地产市场至少面对几个方面的政策风险。

首先，货币政策影响到房地产融资成本、需求体现等方面，而货币政策的制定、执行有其独特的周期性、工具性。这种特性在宏观上会体现为货币政策导向变迁的可能。当经济基本面变化时，货币政策一定会做出适当调整，而且这种调整经常是前瞻性的。四大国有银行因其股权结构与历史沿袭，决定其本身就是国家货币政策重要的一环，不可否认的一定占有政策变迁时的优势地位。但是，作为大型国有银行，从上至下的决策结构使政策变迁时，也不可避免的导致基层分行、支行作为信贷政策的执行者往往要面临更加复杂困难的工作局面。例如，总行信贷政策的收紧可能直接导致进展中的房地产项目贷款无限延期，导致个人按揭收紧，客户流失。这些都是从业者不得不谨慎对待的经营风险。贷款利率的提高会导致房地产企业融资成本上升，对于个人客户还贷压力也会变大。这些因素的积累都有可能带来大规模信贷风险的出现。

其次，政策预期的落实与区域差异。2015年以来房地产市场的复苏很大程度依赖宽松的宏观货币政策。之外，对于公积金、税制改革等利好政策的预期，也是这一轮市场爆发的重要基础。一旦政策有所变动或者预期的利好未能落实，市场的反应可想而知。另一方面，各地房地产市场行情进一步分化。北京、上海等传统一线城市，供不应求问题仍未得到有效缓解，甚至压力还在加大，与此同时土地价格、建筑成本继续攀升。三四线城市和一些大城市的新区，区域性供过于求、大量空置问题继续存在，“空城”案例进一步增加。楼市行情进一步分化，政策的综合性风险加大，政策研制和抉择的难度也随之加大。供给需求关系的改变一定会直接影响到政策层面，针对不同的市场，指导性的政策意见必有所区别，这对于商业银行因地制宜的风控制度就提出了新的要求。

四、银行信贷政策应对

前文基于政策变迁与积累因素分析，阐述了房地产行业发展深入依赖国家宏观经济政策。这种影响在供给、需求两端共同决定了房地产市场的走向。要做到预防风险，保证收益，商业银行应该从风险产生的源头控制入手，完善房地产信贷业务指导政策，规范信贷业务流程等，具体建议如下：

（一）加强管理，建立健全政策分析预测机制。

及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力。在执行环节，信贷从业人员要树立正确的职业价值导向，尤其在贷前审查贷后管理等重要环节，保证行为不出偏差；建立更高的职业道德标准，严格细致的职业操守是队伍建设的有力保证。可以向美国CFA等成熟社会组织借鉴，把监督和汇报制度具体化、可操作化。

（二）加强市场创新与金融衍生品的研发。

在我国，引入住房保险制度分担商业银行的房地产信贷风险的讨论一直在进行，之所以未能在政策层面有所体现，主要是受到现行法律制度的约束以及既得利益的再分配问题。对商业银行来说，担保制度或者房价保险制度在分担风险的同时都在客观上减少了商业银行的可分配利润。这在市场需求旺盛时期显得吸引力不足，在市场低迷时期保险的门槛和成本又会进一步提高。与之相比，美国次贷危机虽然带来不可估量的损失，但合适的金融衍生品开拓了需求从而抵消了部分成本。现阶段，我国商业银行信贷产品操作简单，但胜在风险管控程序稳定可操作。固有思维与工作模式固然带来了稳定的收益，也不可避免导致业务重复、单一、无可进取。应对大规模的政策变迁，现有的风控制度杯水车薪。如何在保证收益控制风险的前提下创新是摆在商业银行决策层面前的重大考验。

（执笔：贾玮）