浅析我国住房政策的有效性

2016-02-22张梦

西部皮革 2016年24期

关键词：住房问题住房调控

张梦

(山西财经大学，山西太原 030000)

浅析我国住房政策的有效性

张梦

(山西财经大学，山西太原 030000)

住房对人类生存和生活的作用十分重要，而住房市场的发展影响着一个国家的经济发展和社会安定，世界各国普遍存在住房问题，为了保障公民的住房问题，各个国家都在试图用政策解决住房市场出现的问题。因此，科学的制定和实施住房政策是影响住房市场健康发展的关键因素，为了使住房市场健康稳定的发展，除了密切关注住房政策的变化之外，还要保障住房政策实施的有效性。

住房市场；住房政策；有效性

1 中国住房市场分析

1.1 住房金融市场不完善。我国住房制度和金融市场之间的关系不是很密切，金融衍生品的不发达也不完善，和发达国家之间的差距较大，但是发展空间也很大。现实生活中，从房价可以看出住房市场和金融市场的关系，比如20世纪60年代日本金融市场开始发展后房价也急速上涨，住房价值增长率和消费贷款增长率是密切相关的。发达国家的发展经验表明，住房市场与金融市场的关系日益密切，完善的金融市场支持着住房市场的发展。但是，以中国现阶段的住房市场，距离完善的金融市场还需要很长时间的完善和发展。

1.2 住房供给结构不平衡。现阶段，中国住房市场出现严重的供给结构失衡的现象，房屋总量不足。因为高收入人群的消费能力较高，为了获得高额利润，房地产商把更多的重心放在富人的需求上，侧重于房屋的高档奢华程度，忽略其基本功能。虽然房屋供应量较大，但是适合中低层收入者的小户型和经济实用型房屋供应量却很少，而对住房需求较多的就是无房的中低收入人群，这就形成了一个恶性循环造成了供给结构的不平衡。而面对不平衡的住房供给结构，如何满足这部分消费人群的住房需求成为我们必须深思和研究的问题。

1.3 住房市场供应体制存在问题。现阶段，我国存在经济发展不均衡，高低收入群体的两极化现象严重，为了解决高低收入人群对住房的需求，我国提出“双轨制”的供应制度，即市场化轨道和保障化轨道。高收入人群的住房问题通过市场调节解决；低收入人群的住房问题通过政府的保障化轨道解决，政府通过提供不同级别保障性住房，比如廉租房和经济适用房这些具有保障性的方式保障低收入人群的住房问题。中国实行“双轨制”体制有助于促进经济稳定和保证社会稳定发展。

1.4 住房市场的发展趋势。如今，很多因素推动住房市场的发展，这会使得未来很长一段时间中国的住房市场依旧是持续上涨的趋势。虽然近几年我国的经济总体上有了而很大的发展和进步，但是人均上与发达国家的水平相差很远。一方面，持续发展的经济必然会推动住房市场的发展。另一方面，住房的基本需要未得到满足，会加大住房的刚性需求。在政府提出的“双轨制”体制下，住房供应结构女里满足市场的需求，住房市场朝着稳定健康的方向发展。

2 我国住房政策存在的问题

2.1 住房政策机制不完善。我国的住房市场牵扯到国民经济的各个行业，在对这些彼此独立的行业进行宏观政策调控时，此时就缺乏完善的政策机制进行宏观调控。在进行政策调控时，一般是由某个单独的部门或者联合部门进行，而不是通过国家立法部门进行规范的控制，因此，我国在解决市场问题时也必须重视政策调控机制的完善。

2.2 住房政策单一。住房市场由自身的特点和独特的机制，不适合用过于强硬的手段急于求成，不能一味追求眼前利益损失长远的发展，否则将违背市场规律形成不必要的损失和问题我国的住房市场调控中经常采用的是力度大但难以把控的手段。例如限购令，这种手段虽然在短期内起到作用，但是实行起来的效果不理想，因为这种手段具有小强制性和执行弹性小的特点，难以及时解决突发问题，所以会形成市场发展的硬拐点。

2.3 住房政策缺乏前瞻性。我国的住房政策的现状是，住房市场出现问题政府才出台相应的政策解决问题，而从问题的出现到政策的出台和执行需要很长时间，在这过程中可能问题给变或者消失甚至根深蒂固，这样的方式很难及时解决住房市场出现的问题。

2.4 住房政策施行效果差。在某些情况下，政府政策实施的过程跟制定的初衷有偏差，达不到政策预期的效果，甚至有的情况下实际效果和预期效果完全背离，形成严重的经济损失和民生问题。例如房屋税收政策，在房价上涨的情况下政府推出房产税，目标就是为了抑制房屋的国度需求控制房价，但实际上将税收装嫁给了消费者和生产者，与政策的预期目标相背离。

3 提高住房政策的有效性

3.1 完善住房政策体制。建立一套完善的住房政策体制，要从完善政策的制定、推出、预测和评估，帮助政府制定正确的政策并且确定政策调控方向。只有政策体系当中的各个方面完整健全，才能帮助政府了解政协在实际情况中的运行状况，起到真正调控市场的作用。首先通过加大政府财政支出保证公民的住房；二是要完善公共住房的法律法规，建立廉租房制度和经济适用房制度；三是运用其他的手段解决低收入人群的住房问题，比如税收减免政策或金融政策。

3.2 提高住房政策的全面性和前瞻性。在进行政策调控的时候，应该预测经济的未来发展和整体趋势，关注整个行业市场的发展状况，使得住房政策的既有全面性又具有前瞻性，避免因为政策的短期利益算是经济效率而带来的经济问题和社会不稳定。

3.3 通过多种手段进行调控。政府有多种方式可以对住房市场进行调节，例如住房金融政策、住房贷款政策、住房土地政策和税收政策等。税收是主要的调控手段，为了保证住房市场中的建设、转让、保有等度多个环节正常运行，我国应该逐步完善住房产权界定，制定合理住房征税体制。除此之外也可以辅助住房金融政策和住房贷款政策对住房试产进行政策调控。