土地一级开发项目的风险控制方法分析

2016-02-17杨宝山中铁厦门投资有限公司福建厦门361000

中国房地产业 2016年3期

文/杨宝山中铁（厦门）投资有限公司福建厦门 361000

土地一级开发项目的风险控制方法分析

文/杨宝山中铁（厦门）投资有限公司福建厦门 361000

【摘要】目前，我国土地一级开发项目已经在全国范围内广泛的展开，并且也获得了不错得到成效，让土地资源受到了很大程度的保护和节约，也让我国的政府加强了对土地资源的约束作用。所以本文就对我国土地一级开发项目中的风险控制方法进行分析，旨为相关的管理人员提供一定的参考意见。

【关键词】土地一级开发；风险控制；方法分析

前言：

随着我国市场经济的不断发展，建筑行业的工程项目规模逐渐扩大，所以相应的就会产生很多的项目风险。如果没有对项目中可能出现的建设风险进行严格控制，就可能在施工的过程中出现更大的安全隐患，从而导致危险事故的发生。所以相关的人员开始对土地一级开发项目中可能出现的风险进行分析研究，并提出了一些控制的方法，从而为管理提出了更多的要求。

1、土地一级开发工程流程中风险类型

1.1在前期策划阶段的风险

在土地一级开发前期的策划和设计的阶段，主要就是将项目所需要的材料和设备进行充分的了解，再针对具体的情况来制定项目整体的方案设计。所以设计达到准确性对项目整体的顺利运行具有很重要的作用。如果项目的设计人员，在进行设计的时候没有充分的随土地资源进行充分的了解，就开始制定总体策划的方案，那么就很可能导致工程进行的过程中出现风险，也可能会对项目的顺利运行产生一定的阻碍[1]。

1.2在审批改进阶段的风险

在进行项目的审批阶段的时候，一般来说土地储备联席会要介入到期方案确立的工作当中，如果方案合理有效，就会移交给上级部门进行审批。但是如果在审批的过程中，上级部门没有达成一个有效的沟通模式，就会导致这一项目在日后的建设过程中会遇到一些现实性的阻碍，从而无法按时完成项目的建设工作。

1.3在项目实施阶段的风险

在项目的实施阶段，应该严格的按照设计人员总体的策划来进行建设。首先在征地的过程中，要与土地所有者进行良好的洽谈，保证一切手续都是合法的，如果没有在沟通中达成共识，就会很大程度上造成工程无法顺利实施。同时，如果在工程基础建设的时候没有对工程的总预算进行一个合理的预估，就会导致建设阶段发生很多不安定的因素，造成项目的安全隐患。

1.4国家相关政策风险

我国目前土地一级开发工程中还没有出台健全的政策，也没有进行相关法律上严格的规定。所以在土地一级开发具体的施工过程中，很多的工程只能够依据政府的相关规定对工程进行调整，缺少严格的法律规定做支持，就会导致土地一级开发工程出现相应的法律风险，让相关建设企业的经济利益得不到有效的保障。

2、控制土地一级开发工程的有效措施

2.1开发资金风险的控制

一般来讲，土地一级开发的项目都是一个比较复杂的工程，所以只有对其中的每一环节进行严格的把控，才会让土地一级开发的建设过程中避免危险事件发生。在工程的开发阶段，如果相关的工作者没有合理的分配这一工程的所有分工，就可能导致出现意外情况，从而产生资金的危机状况。所以想要避免这一方面的风险，首先应该要让项目的基础资料十分详尽和准确。在估算项目资金成本的时候，需要项目的估算人员全面的收集工程的有关资料，并将这些资料进行有效的整合、总结、分析和处理，同时还要进行严格的核算，保证数据的准确性，从而才能让工程中基础材料的准确性得到充分的保障[3]。其次是要对土地一级开发工程的周期进行妥善的安排，才能让这项工作发挥其应有的导向作用。工程开发周期的合理能够让开发工作向着更加顺利的方向进行，也能让相关的建筑单位能够对项目的开发资金进行合理的预算和控制。所以在具体的控制工作中国，相关的管理人员应该对项目整体有一个清晰的认知，并且融入这一项目的规格和特性，让项目的工作周期更加合理、科学，也能让工程的工作进程更加顺利。

2.2项目市场风险的控制

土地一次开发与土地二次开发之间有着明显的界限，一级开发是指对规定范围内的土地进行初步的开发和施工，从而让其成为可以利用的土地。而二级开发是指建筑的企业不再对土地未来的建设和开发负责，只负责商品房的售卖。这种将开发方式的分类政策，让土地市场混乱的情况得到了很大程度的改善，同时也让市场的运行得到了严格的规范。但是改革的过程中也出现了一定的风险，除了让工程的工期延长之外，也让其经济效益有所降低，所以这种情况会造成很严重的后果和影响。所以想要让市场的风险有效降低，就应该建立一个有序的、科学的市场，并且还要对土地储备开发项目进行大力的推进，并使用其他的稳定方法加以辅助，让土地市场在运行的过程中能够十分平稳、安全，从而让风险发生的几率大大降低。

2.3项目收益风险的控制

在土地一级开法项目进行中，其收益也会产生一定的风险，风险出现主要是由于土地一级开发部门和土地储备机制之间的责任和职能划分的不够明确导致的。所以在实际的项目运行中，首先应该将开发部门与储备机制之间进行明确的划分工作，还要对工程进行中的各个环节进行全面的监管，制定责任制度，将每一个环节的施工具体到实际的责任人身上，让工程的风险能够得到有效的控制。其次是要有效的提升开发部门的管理水平，并对工程收益分配的环节进行严格的控制，这样才能保障有效控制住项目的收益风险。