工程项目竣工后质量保修工作中常见问题及处理措施

2016-02-16宋鹏飞中建四局第三建筑工程有限公司贵州遵义563003

中国房地产业 2016年20期

文/宋鹏飞中建四局第三建筑工程有限公司贵州遵义 563003

文/宋鹏飞中建四局第三建筑工程有限公司贵州遵义 563003

建设工程保修期是指在正常使用条件下,建设工期的最低保修期限。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。工程的质量直接影响着广大居民的生活质量和生命财产安全。本文就建筑工程保修阶段的质量控制问题进行了简要阐释。

建筑工程；保修阶段；质量控制

建筑装修工程保修阶段的质量控制工作，其根本目的是为了提升工程质量、提高顾客满意度、降低运营阶段的维护成本，是工程建设实现速度与效益，数量与质量有机结合的重要措施。但往往施工单位对项目完成前后的质量保修工作容易忽视；做好保修期质量控制工作，对工程投入使用有着正面、积极的意义。

1、工程保修期的特点及其重要性

1.1 建筑装修工程保修阶段实施质量控制的意义

保修期是承包商履行项目责任的最后一环。施工企业在保修期的表现也会成为开发商评价施工企业服务质量的一个重要指标。对于施工单位来说，在项目的收尾环节保修阶段，可以趁此时机把工程成品的质量在交付到最终用户手上之前做最后一步的努力，提高用户满意度，进而提升企业形象。在建筑工程竣工验收合格之后开始进行工程保修管控，为工程存在的质量缺陷进行事后控制。

1.2 工程保修工作有自身的一些特点

1）工作对象由监理、设计、质监部门变为物业部门直至单独的住户，这部分对象专业性偏低，考虑问题多从使用功能、观感等方面出发；

2）工程保修是一个相对漫长的过程，单个工作时间紧迫，而整体工作分布零散，施工工作量小，有技术间隔，即点多线长；

3）维修人员配备不会像施工阶段那样完备，施工单位派驻现场的通常是一两个具有一定施工经验的管理人员，但往往表现出知识面狭窄，对所维修工程的设计构造、施工过程以及规范规定尤其是水电暖专业知识不甚了解；

4）程保修工作的内容相对集中，根据近几年的维修统计，多为屋面及厨卫间渗漏、墙体裂缝、外窗外墙渗漏、水泥地面起砂、钢筋保护层偏差等内容。

1.3 工程质量保修的时限

工程保修期是项目承包商对其竣工的工程或设备产生的质量问题，在约定的时间内进行免费维修工作的期限。对于基于“项目合理使用年限”条件下，保修期限较长的分部分项工程，不仅要规定非正常使用以及维护条件，还要根据项目的经济寿命，来全面考虑约定合理的保修期限。还有一种，法律中没有明确规定，由双方在合同中约定期限的，也宜短不宜长。在保证双方权益的同时，本着有利于工程质量保修责任的落实的原则来约定保修期限。

2、工程竣工后容易产生的问题

渗水是房屋工程中最常见、对房屋工程使用功能影响最大也是引起质量纠纷最主要的问题。抹灰层表面一般采用水泥砂浆、石灰砂浆、水泥混合砂浆以及纸筋灰抹面等抹灰工程。住宅工程发生空鼓质量通病，通常出现在项目施工后一至两个月左右。基层表面施工时浇水不透，湿润不均匀，抹灰层面层砂浆、地坪层细石混凝土的水分被基层过快吸收，造成砂浆、细石混凝土强度不足，从而影响粘结力，造成空鼓。在填充墙砌体未完成全部沉降作用之前进行砌体顶部塞缝及粉刷施工，后期墙体继续沉降，造成填充墙顶部与结构主体部位连接处产生水平裂缝；钢筋保护层控制不严，抹灰层过薄，容易产生脱落产生漏筋等现象。

3、工程保修期产生的问题的解决措施

3.1 工程状况检查的方法、内容和重点

访问调查是一种较为简便、易行的检查方法，就是向业主、房屋使用人、物业管理人员等调查、了解工程使用情况。这样就可以得到事半功倍的效果。目测观察是最常用的一种检查方法，建筑装修工程主要查看房屋有无故障出现。对于其他专业工程的观察而言，结构工程主要查看有无裂缝、变形；空调工程主要查看室内温湿度、风量是否正常；仪器测量多用于建筑结构检查方面，主要测量建筑物的沉降和倾斜。

3.2 理解用户心情，妥善解决问题

保修人员要理解住户的心情，有必要时应在第一时间赶到现场了解情况，部署维修，非抢修的情况也要尽快与物业或住户定好计划，按时开展维修。给住户一个积极负责任的态度，在处理维修工作时要有依据，包括设计方案、施工规范、组织安排、施工期间变动等，用这些依据去分析工程缺陷的形成和所带来的影响，给住户认真解释，消除住户的顾虑。维修方法不是一成不变的，要根据工程结构、材料、使用环境而不断更新，择优使用。使我们的工作更加彻底，还能降低维修成本。对施工企业内部而言，保修的内容作为企业内部的重要技术信息，对企业提高质量、制定技术措施有着很重要的作用；这些信息应及时地、完整地汇总到企业管理层，为企业的技术进步提供依据。

3.3 建筑装修工程保修阶段质量控制的经验总结

对于施工企业来说，保修期间出现的问题，是对施工中各种技术措施的检验，有了这些信息，才能对施工中采用的各种工艺的效果做出全面的评价，从而能够制定相应的措施，对以往的工艺措施做出有效的改进。由施工或供货单位承担的维修责任，发生问题时要及时到场处理，如确认整改后的质量属于可接受或认可的范围，物业方会在复检单上的签名确认，并在问题统计电子表格上标记“已完成”的记号。对于某些较为严重的质量问题，如漏水等，由于不是一两次简单的维修就能解决问题，因此有可能存在需要多次返修的情况。对于责任划分有争议的质量缺陷，应首先对质量缺陷予以修复，然后再按照裁定意见支取维修费用。保修工作也是展示企业形象的一个窗口，施工企业不仅要追求良好的效果、高超的效率，还要以完善的服务来创造企业完美的形象，虽然不能做到工业产品维修如海尔那样的服务，但我们仍然可以从人员的素质入手去改善形象，如制定一些维修中的纪律，从而展现一个有知识、有素养、有技术的企业形象。