试论买卖不破租赁原则

刘素君　徐成铭

河南师范大学法学院，河南　新乡　453007



试论买卖不破租赁原则

刘素君*徐成铭*

河南师范大学法学院，河南新乡453007

民法中比较有特性的一种原则是买卖不破租赁原则，其是物权优于债权的例外。本文从其慨念解释入手，之后分析其设立的原因以及含义，并对买卖不破租赁原则中当事人的关系进行分析，最后阐述了它的构成要件和意义。

买卖不破；租赁原则

一、买卖不破租赁原则的概念

买卖不破租赁原则，是指在租赁关系存续过程中，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可主张其承租权，这被成为对抗力。

买卖不破租赁原则的设立的原因大体有以下两个方面：第一点主要是由于为了降低经济活动中的经济负累，若买卖合同的签订会导致租赁合同的失效，则会很大程度上加大经济活动的成本；第二点则是因为承租人对于租赁者来讲往往是社会上的弱势群体，这往往会成为法律保护的对象。

二、买卖不破租赁当事人之间的关系

买卖不破租赁原则主要阐述的是各当事人之间的关系，把握好各当事人之间的关系就可以更好的认识理解买卖不破租赁原则。

(一)出租人与承租人之间的法律关系

当出租人与买受人之间签订买卖合同后，买受人实际上已经替代了原出租人的地位，变成了现出租人，并且无需征得承租人的同意，原出租人在租赁合同中的义务也一并转移到现出租人。

(二)受让人与出租人之间的法律关系

出租人与受让人之间实际上具有的是租赁物买卖合同关系。在涉及到买卖合同时，出租人对受让人所购买的标的物负有瑕施担保义务。根据《中华人民共和国合同法》第150条的规定，除法律另有规定外，出卖人就交付的标的物，具有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。也就是说，在受让人为善意第三人的情况下，若其购买的标的物有瑕疵，其可以要求原出租人承担瑕疵担保责任，可以要求解约或者要求其承担损害赔偿责任。

(三)受让人与承租人之间的法律关系

受让人和承租人是买卖不破租赁原则的最后承担者，最复杂的关系是受让人与出租人之间的关系，当原出租人将标的交付给受让人时，原有的租赁合同继续有效，只不过合同中的权利和义务发生了转移。

三、“买卖不破租赁原则”成立必须具备的三个基本要件

(一)必须存在合法有效的租赁合同

买卖不破租赁原则如果被适用，在双方当事人之间存在合法有效的租赁合同是这个原则适用的首要前提，这个前提是个基础性条件。如果租赁合同不合法的话，那么租赁合同就不成立，租赁权也当然不产生，如何去谈对抗力的问题呢?既然是租赁合同也是合同，那么就要面临无效、被撤销以及解除的风险，效力一成不变的租赁合同是不存在的，但是如果买卖不破租赁原则被适用的话，有效的租赁合同十分必要。那么以何时为基准点来判断租赁合同的效力呢?笔者认为较为合理的是以租赁物的所有权让与时为基准来判断租赁合同的效力，理解本条要件首先要注意的便是这一点。比如，租赁合同在订立时是效力待定的合同，后来在租赁物所有权让与时得到了权利人的追认，此时此刻，我们应该认为租赁合同是有效的，应该适用买卖不破租赁原则。再比如，在租赁合同合法存在的前提下租赁物所有权让与时，此后因为一定的原因导致租赁合同效力待定或者被撤销，应视为租赁物所有权让与时不存在合法有效的租赁合同，这种情况下当然不能再适用买卖不破租赁原则了。(二)租赁物已被交付于承租人且处于被继续占有的状态出租人必须将租赁物交付给承租人是租赁权产生对抗力的前提，这是非常重要的一点，因为交付之后能产生以下的效果：

1.承租人因交付取得租赁权。签订租赁合同之后，出租人在没有将租赁物交付给承租人之前，承租人对出租人享有的只是一种债权罢了，也就是租赁物的交付请求权

2.交付具有公示的作用。租赁物交付之后，承租人取得对租赁物的占有，公示方法已经发生，可以确定公信力了，赋与承租人以物权化(对抗力)之租赁权，此时交易已经十分安全了。

3.租赁物所有权被让与第三人。在租赁物所有权被让与的情况下，仅仅就租赁物与出租人的关系来说，一下几种情况可能会发生。第一种情况便是，租赁物是出租人有权的让有；第二种情况是租赁物不是出租人所有的让与：第三种情况租赁物不是出租人所有而所有人让与出租物。对于前两种情况，我国台湾民法的规定是，买卖不破租赁的原则可以在这种情况下适用，而第三种情况则不能适用买卖不破租赁原则。总而言之，适用买卖不破租赁原则要把握的两个要点，第一个要点是出租人是租赁物的所有权人，如果即使出租人不是所有权人也要事先得到了所有权人的许可或事后的追认。第二个要点是第三人只有在出租人让与之后才能取得租赁物的所有权。

四、买卖不破租赁原则的社会意义

买受人在买卖不破租赁原则的强制要求下，在利益上做出必要的让步，保护承租人所享有的租赁权，这体现了对弱者的保护，同时经济学意义上的最小成本理论也被适用。保持租赁关系的稳定需要买卖不破租赁原则，这可以最大程度地发挥租赁物的功能与效用从而这使得承租人在租赁期限内可以放心大胆的持续利用租赁物。同时买受人直接适用原租赁关系，再次订立租赁合同的环节被减少了，可以说成本被节约了，效率被提高了。买卖不破租赁原则能够提高经济运行的效果，保证社会财富的增值，这恐怕也是当今社会买卖不破租赁原则快速向前发展的原因。

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[2]史尚宽.《债法各论》.中国政法大学出版社，2001.

[3]梁彗星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，1997.

[4]史尚宽.债法各论[M].北京：中国政法大学出版社，2001.

刘素君(1995-)，女，汉族，河南南阳人，河南师范大学法学院，2013级法学专业本科生；徐成铭(1993-)，男，汉族，河南商丘人，河南师范大学法学院，2013级法学专业本科生。

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