开放小区实现的现行法路径

刘　杰　刘襄楠

河北大学政法学院，河北　保定　071000



开放小区实现的现行法路径

刘杰*刘襄楠*

河北大学政法学院，河北保定071000

《中共中央、国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出要推广“街区制”，旨在“实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。”该意见对于缓解现有交通拥堵，推动城市规划合理布局，促进城市向“开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和睦”的方向发展有积极的促进作用。但是该意见的实现需要在现有的法律制度框架内逐步推进，只有这样才能把依法治国的大政方针一以贯之。

开放小区；交通路网；建设用地使用权；征收补偿

一、实现开放小区所面临的困境和应考虑的问题

(一)业主的建筑物区分所有权以外部分的法律分析

在我国现有的法律规定下，住宅小区的业主对该小区有两部分权利，即业主对小区内的住宅或经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的部分的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区占用范围内的建设用地使用权各业主共同享有，而住宅或者经营性用房占地范围内的建设用地显然并不包括在开放小区的规划之列。该意见的规划范围主要包括住宅或经营性用房占地之外小区范围以内的建设用地使用权、该建设用地上面的用于服务业主的建筑物或构筑物、道路、绿地以及其他公共建筑或公共设施，这些是开放小区制度所涉及的部分。

根据《物权法》的相关规定，住宅或经营性用房占地之外小区范围以内的建设用地，国家对该部分享有所有权，国家通过有偿的方式出让给开发商，等小区建成以后，业主再从开发商手中购买过来，此时该建设用地使用权归业主共有。而该建设区划范围内的绿地(除法律规定属于公共绿地或者属于个人私有的以外)、道路(除法律规定属于城市公共道路以外)、公共建筑或公共设施归业主共有。

单位大院由于是基于公共利益及相关法律的规定其院内的建设用地属于划拨土地，因此国家可基于政策考虑无偿收回其办公大楼及其占用范围内的建设用地以外的部分，但也不能搞一刀切，比如军队、中小学等具有优先利益值得保护的大院，能不能也实行开放小区还值得考量。而对于一般住宅小区来讲，由于业主在买房的时候对该共有部分已经付费，因此政府在实施开放小区制度的过程中也应当将其考虑在内。

(二)实施开放小区以后将面对的问题

1.首先面临的就是安全隐患

目前为止，我们国家各小区实行的是门禁制度，在小区门口大多有保安负责查验，尽管不能完全做到使小区得到安全，但至少有一定的作用。尤其在晚上，大多数小区是封闭的，但是一旦实行开放小区制度之后，这一安全屏障将不存在，到那时，小区内的私家车包括室内安全问题将面临巨大隐患。如果不能在制度上或者技术上解决，该制度的推行势必遇到极大阻碍。

2.其次是乱停车的现象

伴随我国经济的发展和人们生活水平的提高，汽车的保有量呈井喷式发展，但是车位有限，随之而来的问题就是乱停车现象的产生，在现有的封闭式小区制度下，没有车位的业主只能停在小区外面的道路两旁，使得本来就已经拥堵的道路更加拥堵不堪，一旦将封闭小区开放，小区外车辆也能停在小区内，它带来的负面影响就是小区内乱停车的现象将出现。

二、开放小区的实现路径及解决之道

(一)通过征收解决权利归属问题

对于基于公共利益的实现需求这一征收目的需要符合法律规范。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条对此采取了列举式规定，尽管这是对房屋征收的法律规范，根据“举重以明轻”的法律原则，可以比照适用于封闭小区内的征收。当然在对公共利益的论证过程中，需要考虑解决交通路网布局这一重要原因。

在征收的主体和程序上，其征收依据应当是全国人大及其常委会制定的法律，行政该法规或者其他地方性法规以及相关规章并不能作为其征收的依据。在征收之前需要组织相关利益主体及有关专家进行论证并举行听证程序，使其能够充分的表达其意见，当然最后决定的做出必须是基于听证及论证过程中合理主张而做出的。

在对被征收人进行经济补偿的时候需要遵循以下几方面的因素：首先，要遵循公平等价有偿的方式进行补偿，要按照市场价格进行，政府不应以国家强制力作为其低价征收的保障；其次，在进行补偿的过程中要注意实质公平，注意对拥有私人车位或者车库以及实行开放式小区临街导致生活质量下降的业主利益保护；最后，由于部分高档小区的业主对共有部分及物业服务支付较高的服务费用，实行开放小区之后相关的公共服务和公共设施及安全保障也应与之相匹配。

(二)通过法律及相关技术措施解决其他问题

对于小区安全问题，可通过推行高科技人脸识别或者指纹识别技术来解决安全问题。封闭小区开放以后，对于乱停车以及噪声污染等现象，需要加大执法力度，对这些违法现象加大惩处力度，当然还需要宣传教育。对于停车位还需要政府做好相应的规划，保证车位的供应量。通过这些制度和技术的应用，必将实现和谐文明、交通便捷、生活幸福这一理想城市蓝图。

实行开放小区或街区制度的设计初衷就是要解决现在城市道路拥堵和现有资源利用的最大化，这并不是能一蹴而就的，需要相关法律规范的变化以及公共服务的提高和完善，其实施路径可以参考《物权法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律规范，然后可以通过试点来积累经验，最后在全国全面铺开，最终实现开放小区这一目标。

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刘杰(1990-)，男，汉族，山西长治人，河北大学政法学院，民商法学专业硕士研究生在读；刘襄楠(1988-)，女，汉族，河北邢台人，河北大学政法学院，民商法学专业硕士研究生在读。

D923.2；D922.3

A

1006-0049-(2016)19-0122-01