有关房屋产权的那些秘密



有关房屋产权的那些秘密

对于大多数人来说，房子这个最重要的财产可不容一点马虎。近日，人民日报一篇名为《70年产权到期后，房子到底归谁》的文章，被广为转发，引发公众关注。70年后，我们的房子还属于我们吗？到期后我们又该做点什么呢？

房产权70年是国人的“心病”

近两年，与70年房屋产权今后动作有关的消息不少，隔一段时间就传得沸沸扬扬，但这些消息最终都被判定为谣言。可以说，房产权70年大限，始终是国人的一块“心病”。

城镇建设用地是国有性质，这就是说土地的所有权是国家的，民众只有土地的使用权。按照目前的法律规定，城市建设用地在划分为不同用途的基础上，还加了长短不一的使用期限。

根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。

不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续签土地。这就是关键了，怎么续签？续签金额怎么计算？根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。

相比于1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的到期需要申请续期，2007年出台的物权法第149条规定，住宅“建设用地使用权”期间届满的，自动续期。这在一定程度上给民众的这一“心病”打了一剂“镇痛药”。然而，续期的具体细节成谜。

总体来看，土地国有的制度规定，在地方政府执行层面，落实得并不到位。各地出现的暴力拆迁，以及土地过度开发的浪费，凸显土地已经成为一些地方政府擅用的财源。此外，人们买到手的商品房，在土地使用权的年限规定上，也不那么规范。有些商品房并未获得土地使用权只是小产权房；有些商品房则被无良开发商以欺骗的方式，压缩了房子的土地使用权年限——70年的变成了50年乃至40年。再加上层出不穷的商品房质量问题，以及楼市价格的波动等等，人们为了实现安居梦想付出了较多成本和代价，这也是人们对房子产权产生焦虑的主要原因。

解决续期问题不足以消除忧虑

按照目前的规定，续期之后还要继续支付土地出让金是一定的，只不过交多少，按什么标准交，如何交都还不清楚。

《人民日报》的文章里提到一个方案：“可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额”。但这一做法有明显的障碍，小区的业主们都是分散的个体，有的可能不愿意交，有的可能交不起，无法达成共识。这个时候如果要按申请续期不成功，土地使用权由国家无偿收回，在情理上显然说不过去。

现实中就有这样的例子。青岛开发区阿里山小区是全国首例“幢限房”，因特殊规定，该小区建设于1989年，土地使用权20年，2009年到期。为类解决土地使用权的问题，当地国土局曾提出案，让业主按照基准地价补交土地使用出让金来续期，大约为每平米600元，但该方案并未被业主认可。2013年的报道显示，该小区的续期问题一直没能解决，但住宅使用、交易转让等也没受影响。无法可依，不能彻底解决问题，也就这么拖着不解决了。

另外一种方式是：“根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决”。然而，如果土地使用权到期了，或者即将到期，房屋使用寿命差不多也结束了，按理说拆迁补偿应该会很低，或者基本上不会有拆迁补偿，这也是说不过去的。

已经买了房的和要买房的人，一来担心到时候会需要再交一大笔钱，这相当于自己虽然买了房子，却仍然是个长期租户，自己或者儿女要住下去可能还得接着交钱；二来还担心房子有可能被“强拆”，拿不到足够的补贴。在这样的忧虑下，又怎么能有安全感？

对开征房产税争议不断

而且，在房屋70年产权基础上开征房产税的合法性争议不断。征收房产税提上议程，是为了促进房地产市场健康运行。然而对此政策的争议不断，房屋70年产权的限制是争论点之一。有观点认为，民众只有房子的所有权，而没有土地的所有权，实际上只拥有“房产”的一半产权，而房产税是向房屋产权所有人征收的财产税，没有完整的产权，征收房产税就不合法。还有观点认为，当初买房子支付的“土地出让金”实际上已经是70年土地租金的提前支付，如果要征收房产税，涉嫌双重征收。因此不少人认为，可以延长或放开土地使用期限，以换取房产税的征收。当然支持征收房产税者也有反驳的理由。但可以看到，房屋70年产权是很多问题绕不过去的，民众打着自己的算盘，不把这个“心病”解开，对房产税政策合理性的质疑就一直会在。

其实现行的土地出让制度，是从我国的香港地区借鉴过来的。比如，香港地区也规定个人只能取得一定期限内的土地使用权，而不是永久的。但香港充分维护租地人长期使用土地的权利。按照香港的规定，对于将要到期的土地，可以重新续约，只要每年多缴纳3％的差饷（香港房产税的一种）即可。国泰君安的研究报告指出，香港的差饷年税率大概为房产价值的0.2％-0.3％，利率较低。可见香港地区是在保证政府土地收益的基础上，将用地人的地租负担限制在合理范围之内，双方的利益都得到了保护，而这个原则值得内地借鉴。

有一个立法细节很有意思。2008年，国土资源部出台的《土地管理法》（草案），明确规定住宅建设用地使用权年后自动无偿续期。这无疑给了老百姓以极大的希望，但最后出台的《土地管理法》（修订草案征求意见稿），却没有“自动无偿续期”的规定。把原本清晰的规定模糊化，是给今后的政策制定和调整留有空间。但这存在的不确定性，却会使民众忧心忡忡，时常担心权益受损。

正如经济学家周其仁提到70年产权问题所说，“在改革当中，确实要有一些顶层设计，对于土地能不能转，观念上的分歧很大，所以当时可能是一个权宜之计，这也给我们一个教训，权宜之计当时很容易通过，但是走着走着就走不动了，或者留下更大的麻烦给未来。”因此，对房屋产权问题在制度上做出合理安排，已经是无法逃避的现实问题。

彻底化解购房者的焦虑，讲清楚房屋所有权和土地所有权，自然是应有之义。但是，仅仅厘清两权分割的现状还远远不够。