房屋借名登记合同所有权问题浅析

张建华

大连大学经济管理学院，辽宁　大连　116622



房屋借名登记合同所有权问题浅析

张建华

大连大学经济管理学院，辽宁大连116622

借名登记合同是无名合同，应类推适用委托合同的法律规定。如果合同没有违反法律禁止规定和公序良俗的规定，则借名登记合同是有效的。借名登记合同房屋的所有权原则上应该由实际出资购买房屋的人享有。如果出名人将房屋出卖给第三人的，除出名人和第三人恶意串通之外，合同有效，第三人将取得房屋的所有权。

借名登记；所有权；善意取得

一、案情简介

原告杨女士，美籍华人，年近五旬。来上海期间结识自己的恋人小周。被告小周，已经年过二十。原被告两人相识后一见如故，并确立了恋爱关系。为保持这种恋爱关系并共同生活，杨女士出资购买了位于上海市某小区某物业作为其第二套房。因为上海购房政策对外籍人士购房有限制，外籍人士只能购买一套房屋，故新买的第二套房屋登记在被告小周一人名下。

原告杨女士因工作在美国，故常年居住美国，休假期间回沪和被告小周共同生活。几年过去后，因两地分居，两人感情破裂，在分割系争房屋时发生争议，原告杨女士遂诉至上海普陀法院，请求确认其为房屋的所有权人，被告小周迁出系争房屋。而被告小周答辩其为系争房屋的房屋登记所有人，系争房屋为原被告共有。

法院经过调查及法庭辩论，判决认为，所系争房屋为原被告共同选址、共同签订买卖合同等行为，表明系争房屋是原、被告双方有共同购买意思标示；但原告杨女士是系争房屋的实际出资人，房屋登记虽然在被告小周一人名下，但被告小周并未实际出资；据此法院判决系争房屋归原告所有。

此案即为典型的房屋借名登记案件，类似的案件在生活中屡有发生，如何确定真正所有权人，在业界有不同的看法。本文以案例为线索，结合相关法律理论，谈谈笔者之粗浅之见。

二、房屋借名登记的效力

房屋借名登记是指房屋的实际所有权人因某种原因不能或不便于以自己的名义购买房屋，进而与他人协商，在保留所有权的前提下，将房屋登记在他人名下，由他人取得该房屋法律上的物权。上述法律关系中，事实所有权人是真正掏钱购房的人，也就是借名人；法律上的所有权人指的是借名字供他人使用的人，也就是出名人。

房屋借名登记合同的法律效力。目前我国合同法中对房屋借名登记合同尚无明确规定，因此该类合同应属于无名合同。关于该类合同的效力，实践中主要存在无效论、有效论及效力区别说三种观点。笔者同意效力区别说，一方面，如果当事人通过房屋借名登记合同借名购买的是一般房屋且不存在违反法律、法规等法律规定的无效情形，则该房屋借名登记合同应当被认定为有效合同；另一方面，如果房屋借名登记合同借名购买的是经济适用房、农村集体房屋等特殊房屋，则因合同存在故意规避法律、法规等导致合同无效的相关情形，该合同便不应具有法律效力。

三、房屋借名登记合同生效情况下权属争议的处理

房屋借名登记合同生效情况下权属发生争议，应如何处理？房屋借名登记合同有效的情况下，事实物权人与法律物权人就同一房屋的权属发生争议时，其处理方式因是否涉及第三人而不同。

在借名登记合同所涉及的房屋不涉及第三人的情况下，当事实物权人与法律物权人产生冲突时，法律注重客观事实，如果事实物权人能够举证证明法律物权人并未实际享有物权，则应优先保护事实物权人的合法权益，事实物权可以对抗法律物权并最终实现事实物权与法律物权的统一。

在上述案例中，原告杨女士作为房屋实际出资人是事实物权人，虽然其行为有规避上海购房政策之嫌，但并没有违反法律禁止性规定，则该房屋借名登记合同应当被认定为有效合同，只要能够证明被告小周并未实际出资，又未构成赠与，即可排除被告小周的房屋所有权。所以法院做出了有利于原告杨女士的判决。

在借名登记合同所涉及的房屋涉及第三人的情况下，如果第三人不构成善意取得，事实物权人的合法权益仍应得到优先保护，但如果第三人构成善意取得，则第三人因信赖物权登记这一公示行为进行交易所产生的权益应优先保护，事实物权人的事实物权随之消灭。此种情形下，事实物权人可以依据具体情况向法律物权人主张侵权或违约责任，进而维护其权益。在上述案例中，由于没有涉及第三人的买卖房屋问题，法院的处理相对更为简单一些。

综上所述，借名登记合同是无名合同，在没有违反法律禁止规定和公序良俗的情况下，借名登记合同是有效的。至于借名登记合同房屋所有权的归属的确定，原则上应该由实际出资购买房屋的人享有。如果出名人将房屋出卖给第三人的，除出名人和第三人恶意串通之外，合同有效，第三人将取得房屋的所有权。

[1]王利明，杨立新，王轶，程潇.民法学(第四版)[M].北京：法律出版社，2015.

[2]陈华彬.物权法(第五版)[M].北京：法律出版社，2015.

D923.2；D923.6

A

2095-4379-(2016)28-0227-01

张建华(1963-)，女，汉族，辽宁大连人，硕士，大连大学经济管理学院，副教授，研究方向：国际经济法。