浅谈商业银行期房按揭贷款法律风险分析及防范

刘 昕

中国邮政储蓄银行天津分行，天津 300000



浅谈商业银行期房按揭贷款法律风险分析及防范

刘 昕

中国邮政储蓄银行天津分行，天津 300000

在现代社会当中，越来越多的人被“买房”这一生活问题所困扰。房价的宏观调控，一直是我国政府的重点工作内容之一。在对房价进行宏观调控的同时，政府也在同银行进行合作，制定各种购房政策。在这种背景下，期房按揭贷款制度应运而生。然而，在这一制度的运行过程中，经常会遇到各种因素带来的风险，需要银行来采取一些措施进行防范。本文将阐述期房按揭贷款的法律定义和相关法律关系，分析由于各种因素带来的风险，提出具体的方法措施，以供商业银行进行参考。

商业银行；按揭贷款；法律风险

随着人口数量的高速增长和城市人口密度的激增，购房已经成为现代人越来越担心的问题。如果不能有效缓解房源紧张、房价居高不下的问题，就会对整个社会公共秩序产生负面的影响。所以，政府必须制定一些政策和措施，来抑制房价上涨的趋势，让更多的公民能够买得起房子。我国政府与商业银行进行合作，制定了期房按揭贷款政策，一定程度上缓解了我国公民的购房危机。但是，期货按揭贷款政策在执行过程中仍然存在着多方面原因引发的风险。对此，银行应该加大注意力，提前做好防范措施。

一、期房按揭贷款的法律定义

期房按揭贷款，是一种以预售商品房的按揭方式，就是在商品房还处于施工建设的阶段，购房人、开发商和银行之间就要签订预售合同。按照合同内容，购房人首先向开发商预付商品房价款的一部分，其余部分向银行贷款来补足，购房人将预售商品房抵押给银行，由开发商来作为担保。在购房人向银行还清贷款之后，银行再将商品房的产权转让回购房人手中。

二、期房按揭贷款的法律关系

从期房按揭贷款的整体流程来开，主要涉及四个主体，即购房人、银行、开发商和保险公司[1]。其中，购房人与开发商是两个最主要的部分，二者之间的商品房买卖关系是期房按揭贷款涉及的各个法律关系当中最重要的部分，也是其他法律关系的基础。而开放商在与购房人进行商品房买卖的同时，与银行保持一种合作关系，并在银行与购房人的借贷关系中承担担保的责任。银行与购房人除了借贷关系，还存在商品房的抵押关系。对于保险公司来说，与购房人和银行之间通过保险合同形成法律关系。

三、期房按揭贷款的法律风险分析

(一)贷款人带来的风险

由贷款人带来的法律风险，通常表现为三种形式。第一种是借款人出于更好的经济利益选择而故意违约，也被称为“理性违约”。这种形式所引发的风险比较常见。第二种是借款人由于以外原因导致经济状况恶化，比如单位倒闭、个人失业等，导致无力偿还按揭贷款，引发一定风险。第三种是我国的信用体系不够完善，对于违约行为的惩罚力度比较低，经常会出现评估机构与购房人恶意串通，故意高估住房抵押额，骗取银行更多的资金。

(二)房地产开发商引发的风险

开发商的种种行为，也会为期房按揭贷款带来一定的风险。首先，我国房地产市场当中存在大量不规范的房地产开发商。这些开发商在资金不足或者商品房销路不好的时候，就容易利用期房按揭的形式，骗取银行资金，然后将贷款挪作他用，更有甚者直接携款潜逃。还有一些开发商经营管理不善，商品房建设没有按照工期完成，不能履行购房合同，导致银行无法有效实行债权。这些行为都会影响期房按揭贷款的执行，给银行债权的实行带来困难。

(三)银行带来的风险

银行信贷部门的放贷资金主要来源于用户储蓄在银行当中的存款，一般以短期存款为主。由于住房按揭贷款的期限往往很长，所以银行就利用短期存款来承担住房按揭贷款的风险，这也就是银行的流动性风险[2]。另外，期房按揭贷款程序复杂，手续众多，在一些具体的操作环节当中容易产生风险，比如说个人征信、贷款条件审批不通过、贷后管理出现问题，也会给银行债权的实现带来风险。

(四)政策或法律带来的风险

在我国，房地产的价格不完全取决于供求关系的影响，也受到国家政策的影响和控制。目前，房地产企业的主要融资途径就是银行贷款，而居民购房的主要资金来源也是银行贷款[3]。这种金融单产机制在形式上的单一，给商业银行带来了沉重的风险压力，另外，我国的一部分法律法规对银行抵押权进行了限制，受到补偿的优先级别降低。

四、期房按揭贷款的风险防范措施

(一)建立个人信用体系

从目前状况来看，我国评价个人信用的制度体系还不够完善。银行评价贷款申请人的信用级别，主要根据开发商提供的资料和信息，评价的公正性和有效性都存在严重的不足。在提供按揭贷款之前，银行要详细了解贷款申请人的相关状况，包括贷款申请人的财产状况、个人收入、工作背景、家庭环境等等，对贷款申请人的信用状况和持续还贷能力进行有效发挥。另外，全国的金融机构要联合起来，建立行业公用的网络信息平台，建立统一的数据资源库，将贷款人申请人的个人信用状况存入数据库当中，在全行业范围内实现信息资源共享。法律也要加大对违约行为的惩罚措施，让个人违约形成产生的成本高于带来的利益，打击故意违约行为的产生。

(二)加强对开发商的审查和监管

首先，政府的工商管理部门要加强对房地产开发商的审核力度。对房地产开发商的审核，住要从以下几个方面入手：房地产开发商是否依法成立、具有的资质和等级是否足够、公司的注册资金是否足够、房地产公司的信用状况。这些信息的审核结果，都会对银行发放贷款多少产生影响。其次，银行也要进行相应的审核，确定房地产开发项目经过法律程序报批和登记备案，履行了所有的法律手续，同时，要求开发商提供项目设计方案、项目的资金状况、商品房的预售情况和实际施工进度，进行全方位考虑。最后，为了保证银行能够将贷款完整回收，最好要求开发商将《房屋产权证》和《土地使用证》交给银行，在贷款回收完毕后再交还给开发商，增加开发商的担保责任。

(三)加强银行内部监管

银行内部监管的加强，要从三方面入手：首先，要对被抵押房产的价格进行有效评估。评估体制和评估方法要严格遵守行业的规范制度，不得故意低估、高估抵押房产的价格，给银行债权的实行带来风险。银行要规范评估工作人员的工作态度和行为，确保价格评估的合理性。其次，各执行贷款手续的执行一定要严格，签订合同之前要仔细审视合同的各项条款，在进行审批时也要严格参考相关标准。对于法律要求登记备案的，必须按照法律执行，保留书面依据。

五、结论

房价高、买房难，一直是困扰我国广大群众的生活难题。为了维护社会公共秩序的稳定，让越来越多的居民能够买得起房，我国政府与各商业银行展开合作，实行期房按揭贷款制度，从宏观上控制我国房价，让居民能够买得起房。但是，期房按揭贷款在执行的过程中受到多方面风险因素的影响，执行出现了困难。对此，我国政府要加强对开发商的审查和监管，银行业要加强内部监管，利用信息技术建立完善的个人信用体系，对期房按揭贷款制度执行过程中的风险加以防范。

[1]张献奇.个人住房按揭贷款的信用风险及管理策略[J].中国农业会计，2014，03：52-58.

[2]唐玉林.相关方视角下银行期房按揭贷款的多元风险及管理[J].重庆交通大学学报(社会科学版)，2014，03：55-58.

[3]黄剑芬.试论商业银行个人住房贷款业务风险的防范[J].经济师，2014，10：158-159.

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刘昕(1983-)，女，汉族，河北石家庄人，本科，中国邮政储蓄银行天津分行，经济师，研究方向：民商法。