浅析公证在不动产交易中的价值

刘永斌

山东省莱芜市中信公证处，山东　莱芜　271100



浅析公证在不动产交易中的价值

刘永斌

山东省莱芜市中信公证处，山东莱芜271100

摘要：公证制度是国家司法制度的组成部分，是国家预防纠纷、维护法制、巩固法律秩序的一种司法手段。房地产问题关系国计民生，尤其是在一线城市，房产交易一头与投资相连、一头与消费相连，往往涉及巨大的经济利益，关联效应非常大，容易引发一系列社会性问题，因此，保持房地产的稳定健康发展至关重要。因此，规范房地产交易市场，保障财产安全和金融安全，维护社会稳定成为迫在眉睫、不容忽视的重大问题。在我国现阶段法律框架内，最行之有效且简便易行的方法是在房地产交易中引入公证事前审查机制，发挥公证作为法治第一道防线的作用，维护交易安全。

关键词：不动产交易；提存；公证作用与价值

在不动产价值不断攀升的当下，重视不动产流转过程的安全性，明显高于效率和成本，买卖双方希望国家维护不动产流转过程安全性的诉求明显而强烈。从合同法上讲，房产中介作为居间人，应当负有核实房产状况和忠诚的义务，但这些规定都比较粗，执行性非常差，房产中介出现审核不严、提供虚假房源等情况也已经看似司空见惯、见怪不怪。世界上很多国家都设置了不动产交易的前置审查程序。审查重点包括核实房源信息的真实性，确保被交易房产不存在权利瑕疵，成交价格不存在欺诈情形，交易双方明晰合同法律后果等，有效地保障交易安全顺畅进行。在法、德等大陆法系国家，公证在不动产交易中发挥着重要作用，成为不动产交易安全的保护神；而在英美法系国家，买卖和租赁房屋都需要公证的尽职调查。“充分利用公证审查优势，引导交易主体对房屋买卖合同办理公证，事前介入不动产交易法律关系，平衡交易双方的利益。

在我国的法治实施体系中，公证制度是预防纠纷、替代诉讼的司法证明制度，该制度设立的本质就是通过规范法律行为，预防纠纷、减少诉讼。公证提前介入不动产交易过程，以其突出的专业优势和中立的立场，可以帮助当事人进行产权审查、设计合同、明晰法律关系，保障房产交易合同的正常履行，很好地兼顾不动产流转过程中对安全、效率和成本的需要，使不动产交易过程更加安全、权威、便捷和高效。交易过程中，资金的安全问题对买卖双方都很重要，“资金监管”的需求也一再被提及。目前，房产交易资金往往冻结在中介机构在建委备案的存量房客户交易结算资金专用托管账户中，中介机构利用了托管账户资金，通过冗长的交易环节，让资金在自己设置的体系内延长沉淀期，并采取提供垫资、抵押等杠杆服务，形成利益链条，增加收益。因此，资金账户由中立的第三方专业机构管理更为合适。公证机构是法定的提存机构，有独立的提存账户和完备的提存办理流程，可以根据买卖双方事先达成的提存协议，在条件成就后直接将提存款汇入债权人账户，保证房款不被挪用，同时，办理提存公证，还具有债务履行、债权消灭等特定的法律后果，避免在交易过程中一方反悔、拒收资金等情形。因此，在我国的法治框架下，发挥公证在规范房地产交易市场，保障资金安全，维护市场稳定，具有相当的成本优势、效率优势和制度优势。

目前，不动产继承公证事项是有关不动产登记公证业务中的主要方面，而不动产的转让、赠与等公证事项公证机构很少涉足。这也从一个侧面反映了我国公证机构现有的审查方式在不动产登记中的有限作用。目前有关不动产登记公证业务中，不动产继承公证事项是公证机构的主要业务，而不动产的转让、赠与等公证事项公证机构很少涉足。这也从一个侧面反映了我国公证机构现有的审查方式在不动产登记中的有限作用。

目前，我国不动产交易过程中存在的问题，(1)房屋产权有瑕疵。(2)为逃避税收使用“阴阳合同”。(3)双方彼此不信任。上述问题的增加暴露出目前房地产界的诚信缺失，市场面临诚信危机。

现在我国的房地产交易纠纷率居高不下，我国目前房地产市场存在的这些问题除了和我国现行的商品房屋预售制度有关外，主要是我们国家对事关民生民计、事关社会安定的房地产交易环节采取了放任的态度，忽视了公证制度的作用，甚至是排斥公证制度的介入。

公证机关介入不动产登记，并非要取代或者削弱物权登记机关职权，也不意味着公证机关权力的加强，而是将公证机关的职能与不动产登记机关的职能相互配合，使之相辅相成，相得益彰，更好地实现物权登记制度的预期效果和社会功能。

综上所述，我国不动产登记制度在今后的发展中应该要将公证制度融入其中，这样能够提升不动产登记水平，减少不动产登记失误。公证作为预防纠纷的主要方法之一，它可以体现出法律的权威性。除此之外，公证前置审查模式也可以提升登记部门工作人员的责任意识，降低自身登记责任风险，提推动我国不动产登记制度的完善与发展。

[参考文献]

[1]张晓丽，严震.法国的房产交易公证(二)——中法房地产交易及公证作用比较分析[J].中国公证，2007(2)：32.

[2]李静.创新公证服务理念延伸公证法律服务[J].中国公证，2014(3)：66-67.

中图分类号：D923.2；D926.6

文献标识码：A

文章编号：2095-4379-(2016)16-0164-01

作者简介：刘永斌(1980-)，男，汉族，山东莱芜人，本科，山东省莱芜市中信公证处，初级，研究方向：公证。