基于物权法房屋买卖不过户的法律后果与对策分析

2016-02-01滕祥梅

职工法律天地 2016年18期

关键词：房屋买卖买受人过户

滕祥梅

（014060　包头市九原区住房保障和房屋管理服务中心　内蒙古包头）

基于物权法房屋买卖不过户的法律后果与对策分析

滕祥梅

（014060包头市九原区住房保障和房屋管理服务中心内蒙古包头）

物权法中对房屋等不动产的产权过户内容作了明确的规定，在房屋产权交易过程中，只有依法过户登记才能够有效降低交易风险。基于以上，本文以物权法为基础，结合具体实例探讨了房屋买卖过程中不过户的法律后果，并针对性的提出了应对策略。

物权法；房屋买卖；过户；法律后果；对策

0　前言

房地产交易市场异常火热，在众多房产交易中，许多买卖双方没有按照规定及时办理房屋过户手续，往往过于注重房屋买卖合同的签订和履行，忽略了房屋产权过户的重要性。根据物权法规定，房屋属于不动产，在买卖过程中只有进行过户才会发生法律效力，不过户很容易引发一系列不良法律后果。基于以上，本文以物权法为基础，分析了房屋买卖不过户的法律后果及相关对策，旨在保证房屋买卖的安全性，促进房产交易的健康发展。

1　基于物权法探讨房屋买卖不过户的法律后果

对于房屋买卖来说，如果房屋不过户，则很可能导致法律风险和法律后果的出现。物权法中明确规定，房屋属于不动产的范畴，在产权设立、变更及转让的过程中需要依法进行登记才能发挥法律效力，如果没有登记即房屋不过户，则不发生法律效力。因此，在房屋买卖过程中，如果买受人以合同规定为基础住进了购买的房屋，但是没有进行过户手续办理，则很可能引发严重的法律后果，具体来说包含以下几个方面：

1.1一房二卖风险

对于房地产交易来说，往往合同成立于签订与物权履行之间有着时间差，在此时间内，如果没有进行过户，很可能导致一房二卖的问题出现，在债权意义上，买受人有着请求权，只能根据债务不履行规定请求赔偿，而根据物权法的规定，出卖人则可以将房屋售卖给第三人，这就很容易导致交易落空。如果出卖人难以偿还债务，由于没有过户，根据物权法规定，买受人不能取得房屋的所有权，甚至没有居住权，从而蒙受损失［1］。一房二卖这一风险往往与欺诈活动挂钩，下面来通过一个实例具体分析：

2000年，西安市张某与李某签订了房屋买卖合同，付了三万元首付，之后搬进房屋并按期还房贷，但到2013年的时候，房贷即将还完，由于没有及时过户，李某又将房屋卖给了王某，且办理完成了过户手续，而张某则白白为李某还了多年房贷，蒙受损失，这属于典型的一房二卖情形，当前房地产市场火热，房屋价格上涨迅速，在合同签订到过户的时间内，很可能导致房产增值，如果不及时过户，很可能造成一房二卖而白白蒙受损失的法律后果。

1.2法院查封风险

在二手房交易过程中，一些房屋所有权人因急用钱或担心债务纠纷导致法院查封往往急于售卖房屋，如果过户不及时，则很容易导致买受人承担法院查封风险。

2014年，长春市的王某与李某签订了房屋买卖合同，但并没有及时过户，等到王某想要过户的过程中却因为李某的债务问题被法院告知不准许过户，根据物权法规定，房屋没有过户则买受人没有房屋所有权，刘某因债务纠纷导致房屋遭到法院查封。虽然买受人可以解除合同，但会承担资金损失风险。

1.3不过户不能再次交易房屋

根据物权法规定，如果房屋没有过户，则买受人无权对房屋进行处分，产权关系不明确下，买受人即使签订了房屋买卖合同也不能买卖、抵押房屋，在市场经济条件下，房地产市场火热，房产投资热潮不减，而房屋没有过户的条件下，买受人不能继续交易房屋［2］。

2003年，天津市田某与孙某签订房屋买卖合同，但没有及时过户，到2015年，田某买的房屋价格上涨数倍，急于用钱的田某想要交易房屋，但因没有过户，田某没有对房屋的处分权，阻止了其继续交易。

2　对策分析

物权法中规定，房屋产权不过户，则买受人不具有对房屋的处置权力，虽然房屋买卖合同生效，但可能会产生一系列不良法律后果，因此需要采取有效对策来尽可能的降低房屋买卖过程中的风险。

2.1积极完善房地产交易法律法规

我国房地产交易相关法律法规建设起步较晚，还有许多不完善之处，而物权法方面也存在失位问题，物权的取得、变更等缺乏理论依据，因此需要在立法方面予以完善，对房地产交易程序、合同生效条件以及合同履行等方面的责任作出明确规定，以此来保证房地产交易有法可依，促进房地产交易的健康发展，避免因产权不过户产生不良法律后果。

2.2提升买卖双方的风险防范意识

在房地产交易过程中，大多数买方和卖方都能够按照法律规定及时办理过户手续，但仍有一些人存有侥幸心理，这与买卖双方的法律意识和风险防范意识薄弱有着密不可分的关系，认为签订合同之后就可以有效的保护自身利益［3］。针对这种情况，应当积极提升房屋交易双方的法律意识，加强对物权法相关内容的宣传，加强对产权登记制度作用的宣传，以此来提升房产交易双方的风险防范意识和能力，促进其在房产交易过程中积极的办理过户手续。

2.3完善产权登记制度

产权登记制度能够公布房屋产权的设立和变更等情况，有效保证房屋交易的安全性，但当前我国产权登记制度还存在着一定的局限性，例如法律法规缺失、对产权登记类型、审查、相关部门责任等的规定还比较缺乏等，因此，有必要积极完善产权登记制度，促使房地产交易中房屋产权过户的顺利进行。

具体来说，首先，政府应当出台一套完善的产权登记法律，对产权过户行为、登记范围以及过户程序等进行明确的规定，保证产权登记制度的合理性、法制化和科学化［4］；第二，应当对产权登记流程进行积极简化，减少产权登记手续，实现过户一站化，同时应当降低产权登记费用，建立合理的收费制度，以此来提升房屋交易双方房屋过户的积极性，促进房屋及时过户，避免产生上述分析的不良法律后果。