楼顶平台分管契约“管理人”权利限度研究

毕志勇，何妍睿吉林大学法学院

楼顶平台分管契约“管理人”权利限度研究

毕志勇，何妍睿
吉林大学法学院

随着社会经济的发展，楼顶平台的使用和处分纠纷日益频发。学界对分管契约的研究过多关注于其性质和对抗效力，对司法实践中最关心的“管理人”权利的研究反而有所忽视。特定业主或开发商作为楼顶平台分管契约“管理人”，其对楼顶平台使用权和处分权的行使均应受到限制。本文结合司法实践，对楼顶平台分管契约“管理人”的使用和处分权能进行分析，以期对分管契约理论有所完善，并为司法实践提供借鉴。

楼顶平台；分管契约；“管理人”权利；专用使用权

共有是指数个主体对同一物共同享有所有权。在共有关系存续期间，各共有人就共有物的使用收益或者管理方法所达成的协议就是分管契约。楼顶平台分管契约可将楼顶平台的使用权集中在风险承担能力较强、信息和财产拥有量较大的业主手中，以提高利用效率，减少交易成本。通过对2003年到2016年涉及楼顶平台民事纠纷案例的检索，笔者发现，楼顶平台纠纷主要表现为漏水（1171件）、相邻关系（661件）、排除妨害（450件）、使用费（146件）、广告（134件）等使用纠纷和交付（85件）、违约金（57件）、物权保护（40件）、确认合同无效（15件）等处分纠纷，特别是2014年和2015年有关楼顶平台使用和处分纠纷案件更是分别高达2857件和3378件。①学界的讨论过多关注于分管契约的性质及其对抗效力，而对司法实务中最常见的楼顶平台使用和处分纠纷关注较少。笔者认为，在法解释论的视角下，基于物权法定原则，楼顶平台分管契约为债权合同确定无疑。对楼顶平台分管契约“管理人”的权利进行限定，以规范分管契约制度，实现定纷止争是楼顶平台分管契约研究的当务之急。

一、楼顶平台分管契约“管理人”界定

楼顶平台分管契约是共有人约定将共有的楼顶平台交由特定区分所有人管理的债权合同，是设立楼顶平台专用使用权的重要方式，其主要表现形式有：管理规约、业主大会决议、商品房买卖合同授权条款。当区分所有人通过业主大会决议或管理规约，规定将楼顶平台交由特定区分所有人进行使用、收益和处分，该规定便具有了楼顶平台分管契约性质。当然，业主还可与业主以外的特定第三人订立楼顶专用使用合同，但由于特定第三人不具有区分所有人身份，所以该合同并非本文所讨论的分管契约。

特定区分所有人作为楼顶平台分管契约“管理人”并无争议，笔者认为，除一般意义上的特定区分所有人外商品房开发商也应获得分管契约主体地位。商品房开发商在商品房买卖合同中写入楼顶平台使用权可由其转让的条款，基于该条款与特定人订立专用使用权合同。学界并未将买卖合同中的授权条款与专用使用权合同进行明确区分，笔者认为，在分批售房过程中，开发商作为区分所有权人，其身份相当于拥有部分所有权的业主，商品房买卖合同中关于楼顶平台使用权转让的条款，实际上为对楼顶平台使用权进行处分的分管协议，通过该条款的订立，商品房开发商始获得与特定人签订楼顶平台专用使用权合同的权利。

综上，特定业主和开发商与其他区分所有人就楼顶平台的使用和处分事项订立的债权合同即为楼顶平台分管契约，此时，订立合同的特定业主和开发商即取得楼顶平台分管契约“管理人”的身份。

二、楼顶平台分管契约“管理人”使用权限分析

（一）使用权的行使不能影响楼顶平台固有使用目的实现

楼顶的基本功能为遮风避雨，“管理人”不得在楼顶之上建造超过楼顶承受能力的楼顶花园、广告牌等可能导致楼顶毁损的建筑。笔者通过案例检索发现擅自改变楼顶平台使用方式、使用目的而产生的纠纷竟高达4157件，仅2014和2015年就分别发生1322件和1566件。于2016年1月审结的李金龙与查学田排除妨害纠纷案便是违规使用楼顶平台的典型案例，查学田在李金龙房屋的屋顶上部即该栋大楼的楼顶平台上违规铺设土壤并种植蔬菜，导致李金龙家房屋的屋顶出现了非正常的渗水和下陷，这已经危及到了建筑物结构的稳定和安全，影响了楼顶平台作为建筑物基本结构的遮风避雨的功能。

（二）楼顶平台的使用应首先满足区分所有人的需要

楼顶平台的使用必须首先满足业主安放太阳能等生活利用不可或缺的需要，对除此之外的使用权能才可进行约定。国内对分管契约管理人权利的研究较少，笔者认为，可以通过分析特定第三人楼顶平台租赁合同，为分管契约的研究提供借鉴。有学者认为，承租人对出租物具有完全的使用权；也有学者认为，在租赁关系中，出租人在不妨碍承租人对租赁物使用的情况下，也可对租赁物进行占有和使用。通过案例分析，笔者认为，后者更符合我国楼顶平台利用和司法实践的实际状况，也更有利于物尽其用。

上诉人开封市瀚淼商贸有限公司与被上诉人开封市梅利餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，瀚淼公司租用了属于梅利公司的楼顶，并约定梅利公司不得在楼顶堆放杂物，但梅利公司在楼顶上安装了空调外机，瀚淼公司要求其予以拆除。法院认为，双方合同约定，楼顶的使用权属于瀚淼公司，但梅利公司在楼顶安装空调室外机经营餐饮业务属于对楼顶的合理使用。由此，可以得知我国司法实践中对楼顶平台专用使用权行使的态度为：楼顶平台的使用应以满足区分所有人日常生活需要为前提。

三、楼顶平台分管契约“管理人”处分权限分析

（一）“管理人”处分权的行使需获得分管契约明确授权

“管理人”是否享有对楼顶平台的处分权，意味着其是否可以将专用使用权转让于他人。由于学界对专用使用权的性质及其与共有权的关系存在不同看法，对“管理人”处分权的研究也形成了两种不同的观点。一种观点认为，专用使用权从属共有权，不论专用使用权的性质如何，其转让必须经全体区分所有人同意。另一种观点认为，专用使用权可以进行转让，但应根据专用使用权的性质来进行讨论，如果为债权性质的专用使用权，在转让时必须经区分所有权人同意；对于物权性质的专用使用权，可以直接进行转让，登记后具有对抗第三人的效力。法国民法典第595条和意大利民法典第980条在对专用使用权转让的规定上与第二种观点一致。

针对第一种观点，笔者认为，根据相对所有权理论，将楼顶平台的使用权能从所有权中分离出来，允许业主设立专用使用权是楼顶平台分管契约设立的前提，一味主张专用使用权的从属性，既不利于对楼顶平台利用层次的加深，也与我国现行司法实践相悖。仅2015年关于楼顶平台专用使用权的二审司法判例就达13件，在例如周庆吾与湖南三诚公司房屋买卖合同纠纷案、东莞市观澜晋景房地产公司与康红梅建筑物区分所有权纠纷案、何敏刚与海南省富春东方房地产公司恢复原状纠纷案案件的判决中，法院对楼顶平台的专用使用权的设立予以了肯认，无视司法实践而对所有权的相对性进行一味性的否认，势必会为司法实践所抛弃。

如前所述，基于物权法定原则，作为财产权而存在的专用使用权在我国法律体系内应被确认为债权。根据第二种观点及借鉴德、意对专用使用权的规定，笔者认为，“管理人”不可对专用使用权直接进行转让，根据《合同法》的规定，“管理人”处分权的行使必须以获得分管契约的授权为前提。

（二）特定第三人受让专用使用权后转让禁止

如前所述，分管契约的“管理人”人只能是特定的区分所有权人。“管理人”在获得授权时可以将楼顶平台专用使用权转让给区分所有人以外的特定第三人，但此时特定第三人与业主之间的合同为租赁合同，并非分管契约。“管理人”对楼顶平台处分权的获得不能成为特定第三人对楼顶平台专用使用权进行再次转让的依据。如前所述，债权性质的专用使用权，在转让时必须要经过区分所有权人的同意，在特定第三人通过权利受让成为楼顶平台专用使用权人的情况下，其权利的行使应由管理规约、业主大会决议重新进行约定。

（三）开发商作为“管理人”处分权只可在商品房出售过程中行使

开发商作为“管理人”是基于其对部分建筑物的所有权，即其区分共有人的身份。当房屋全部出售后，开发商便丧失了区分所有权人的身份，其在商品房买卖合同中与买受人即业主订立的授权条款便丧失了分管契约的基础。此时，开发商便不再具有“管理人”的身份，更无权再对楼顶平台进行使用和处分。

注释：

①参见：无讼案例，http://www.itslaw.com/search，访问日期：2016年5月2日

[1]王利明.物权法论.中国政法大学出版社，2003年版

[2]江平,米健.罗马法基础.中国政法大学出版社，2004年版

[3]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.法律出版社1995年版

[4]王泽鉴.民法物权（第一册）.中国政法大学出版社，2001年版

[5]毕志勇，陈瑶.楼顶平台专用使用权合同适格主体研究.中国市场，2016年6月

[6]齐恩平，杨晓铭.论区分所有建筑物共用部分的专用使用权.天津商学院学报，2006年第26期

[7]李国强.相对所有权的私法逻辑.社会科学文献出版社，2013年5月版

吉林大学创新训练国家级项目（项目编号2015220150)。

毕志勇（1994-），男，山东东营人，吉林大学法学学士，研究民商法、比较法方向。

何妍睿（1995-），女，辽宁鞍山人，吉林大学法学学士，研究民商法方向。