中国房地产行业走向浅析

刘佳

摘要：中国房地产发展的时间很短，1978年才正式提出住宅商品化、土地产权化的理论，1981年首先从深圳和广州开始搞商品房开发的试点，直到1998年进行房改以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，中国房地产市场化才真正形成，房地产投资进入平稳快速发展时期，并成为经济的支柱产业之一。从市场化这一刻起，房地产行业就被赋予了它应该有的属性，即商品属性，金融属性，以及比较特殊的保障属性。本文将从这三个角度为切入口来分析中国房地产市场未来的发展趋势。

关键词：中国房地产走势 商品属性 金融属性 保障属性

一、商品属性

房地产作为一种特殊的商品，未来的发展一定是由供给和需求的变化来决定。虽然中国是拥有超过13亿人口的大国，但能用于房地产建设的土地资源是充足的，那么能够决定中国房地产发展趋势的则是未来对房屋的需求变化的结果。

（一）中国城镇化进程所拉动的住宅需求是第一位的。

目前中国的经济发展和城镇化发展相对发达国家落后的较多。国外研究调查的结果表明：我国2010-2020年的经济发展的经历大致同步于美国1940-1970年、英国1955-1985年、日本1965-1985年、韩国1985-2000年的增长过程。2014年我国城镇化率为54.77%，与美国30年代中期和日本50年代初期的城镇化水平大致相当。

有相关的专家建模分析，城镇化率在30%到70%，这个区间内将会迎来一个加速增长的阶段。根据“十一五”和“十二五计划来推算，中国未来20年房地产的发展空间可以是：

1.按“十一五”期未我国城市化进程的速度推算，2030年我国城市化率将达到70%

2.2030年城市人均住宅建筑面积将达到43.4平米，2011-2030年年均增速为1.7%

3.2030年我国城镇住宅存量将达到429亿建筑平米，2011-2030年平均每年增长4%

4.2030年我国城镇新建住宅将达到16.6亿平米左右，2011-2030年年均增长3.5%

按我国以往发展轨迹预期所达到的城镇化水平比按国际经验发展要晚10年左右，城镇住宅建设峰值也要推迟10年出现，在未来20年城镇新增住宅需求中，城镇化进程所拉动的住宅需求是第一位的，在快速城镇化结束之前，我国住房建设规模将保持快速增长；在户均住房套数接近1.1之前，我国住房存量将保持较快增加；2030年城镇住宅存量面积将达到429亿平方米，年均增长4%；城镇住宅投资占城镇投资的比重将由“十一五”时期的17%，上升到2030年的20%。

（二）计划生育政策的取消，对中国房地产20-30年以后的需求有一个持续补充。

2015年10月29日党的十八届五中全会允许实行普遍二孩政策，政策规定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。这是中央科学把握人口发展规律，站在中华民族长远发展的战略高度、促进人口均衡发展的重大举措。可以预测一下计划生育政策的取消对中国房地产发展将有那些影响：

1.人口自然率将会回到一个合理的增长趋势，对中国房地产20-30年以后的需求有一个持续补充，提供了一个可持续发展的通道；

2.由于未来劳动力的补充和需求的增加，房地产的成本和价格将回归到一个合理的区间里；

二、金融属性（投资属性）

房地产的商品属性会对其未来长期的发展有着深远的影响，金融属性则会对房地产市场成交量和价格中短周期的波动起着决定性的作用。

房地产作为一种具有投资属性的商品必定有保值和增值的特点，我们认为通常决定房地产投资价值变化的有以下几个要素：国际经济大环境；利率和信贷政策；房地产政策；金融市场景气度；投资者的意愿。接下来我们将用香港20世纪的房地产市场的发展历程结合以上几个投资参考要素来进行分析，看看金融属性对房地产市场有着什么样的影响。

香港从50年代开始商品房的市场化，一直到1997年正式回归。我们可以根据房地产价格变化的波动区间来把它分为6个周期：1953-1965年的地产周期；1968-1974年的地产周期；1976-1982年的地产周期；1985-1989年的地产周期；1991-1994年的地产周期；1994-1997年的地产周期；

（一）1953-1965年的地产周期

1.外资入市：1953年，朝鲜战争爆发，东南亚资金大量逃来香港，游资充裕，大部分渗透进入地产、股市。

2.政策驱动，地产繁荣：1962年港府修订建筑条例，规定了各种用地的容积率。1966年才开始实施。开发商赶工，大量资金投入地产，部分银行超额贷款。房价、地价飞涨，年升幅1.5-2倍，地产置业公司激增。

3.政府加强银行监管：1964年港府整固银行资本和财务状况。规定银行投资地产和股票的比例上限，加强监管等。

4.银行危机：政策出台，触发香港有史以来最严重的银行危机。1965年1月，明德银行被迫申请破产，惊恐万状的存户开始大量提取存款。

5.地产危机：银行收缩贷款，地产商筹措资金困难，冒进的开发商倒闭，800多地块被迫停工，香港地价、楼价、租金大幅暴跌60%，市道疲滞

6.政局动荡：67年5月，香港爆发空前规模的“反英抗暴”，时局动荡，中产阶级变卖花园洋房、高级住宅等物业出逃，导致大量资金外流，地价再次普跌so%，地产业雪上加霜，全面停顿。

（二）1968-1974年的地产周期

1.热钱涌入：68年后，政局转稳，市民信心恢复，良好的投资环境吸引海外资金涌入，大量热钱投入地产、股票等。

2.真实需求旺盛：大批外资企业进入，涌入的外资机构职员对花园洋房等高档住宅需求殷切，有高价承受能力。高档住宅从60元到200元，尺，两年张150%。

3.豪宅引领：在高档住宅的带动下，中低档楼价在69年5月上涨，至70年涨幅100%。

4.股市财富效应：股市迎来战后的第一个繁荣高潮，一年时间连翻5番。地产也同步复苏。

5.投机炒卖，真实需求减少：受股票投机狂潮影响，楼花炒卖异常活跃，不少地产商都推迟了楼宇销售，宁愿空置，待价而沽，市场一度有买家无卖家。

6.股市暴跌，信贷紧缩：73年春季，股市喧嚣，弥漫着狂热的情绪。73年3月，股市发现假股票，以此事件为由，股市整顿，触发股民恐慌性抛售，股市暴跌90%，股市衰退促使银行进一步紧缩信贷。

（三）1976-1982年的地产周期

1.外资涌入：76年香港经济全面复兴，开始转型成为亚太区的国际金融中心，港府解冻银行牌照的发放，大批国际银行涌入，至80年代初，已经成为为世界第三大金融中心。

2.改善环境需求：香港经济快速发展，居民收入不断提高，对居住环境要求愈来愈高。香港地产主力小型住宅的价格从76年的265元到81年的1050元，尺，5年涨3倍，81年达到空前高潮。

3.热钱汹涌，炒风炽热：大佬炒大厦、炒酒店，整栋商厦频繁易手，金门大厦从78年12月至80年9月，3次转手，从7.15亿增加到16.8亿。

4.利率持续攀升：从78年的7%左右，79年的13%，80年16%左右，81年18%左右。81年10月，利率达到20%的历史最高水平。对置业者产生巨大的阻吓力。

5.银行和财务公司紧缩信贷：70年代末，第二次石油危机，81年7月，港府加强对财务公司的管制，加速信贷收缩。

6.香港前途黯淡，市民心理预期悲观：1982年9月，撒切尔夫人访问北京，提出香港前途问题，建议以主权换治权，遭到拒绝。地产和股市应声下跌。

（四）1985-1989年的地产周期

1.香港前途明朗：1984年12月，中英两国签署《联合声明》，香港房地产开始走出持续两年的低谷。

2.海外资金大量流入：香港成为国际资本进入大陆的跳板。写字楼租户中，70%来自海外投资机构。

3.87年全球股灾：港府5次减息，最低为5.25%。利率持续回落，银行放宽贷款条件。

4.海湾战争，中国64风波：1989年经济紧缩，香港经济开始疲软。楼市普跌约30%。

（五）1991-1994年的地产周期

1.股市财富效应：香港经济持续繁荣，市民收入不断增加。开始对住房进行升级换代，对大中型住宅提出更大需求。外资公司和中资机构大量来香港投资。早期外流的资金和移民不断回流，对楼市形成庞大需求。

2.大型社区引领：1991年3月，配套齐全的大型社区升势凌厉。一个月时间涨30%，全年累计升幅55%。1991年8月，12月港府连出政策打击炒楼，包括最高贷款从9成降到7成。1992年3月升至4000元/尺后，炒风收敛，中小型楼价开始下调。

3.豪宅引领：但从5月份开始，大型豪华住宅价格开始大幅上升，半年时间涨30%。达到5000元/尺。由豪华住宅带动，楼价再度攀升，半年时间再升25%。中小型住宅升势有限，部分开发商自行将按揭比例由7成提高为9成。以促进销售。

4.地王指引：1993年，港府推出被视为后市信心的地王地块，5400元/尺，加上建筑费，利息后高达8200元/尺，开发商要赚20%，则最低售价要10000/尺，即10万元/的售价，在地王的刺激下，香港豪宅市场售价再创新高。

5.股市推动：银行宣布400万以上的豪宅按揭收紧至6成，但10月份港股飙升，市场购买力再度凝聚，结果全年升幅达30-40%，普通住宅也达到5000元水平。

6.强势政策打压：1994年6月，港府公布遏制楼价首阶段措施，声明，若不奏效，将实施第二阶段更严厉措施。楼价应声而跌。同时内地开始经济宏观调控，通货紧缩1994.6-1995.8，价格跌幅30%左右。

（六）1994-1998年的地产周期

1.回归将近：1996年特区行政班子组成，政治前景明朗。投资者开始由怀疑、恐惧，转而对新投资机会的憧憬。

2.豪宅引领：从1996年下半年，阳明山庄、帝景园、会景阁等豪宅市场成为市场追捧的对象，别墅均价17000/尺。豪宅的平均升幅达40%。开发商乘势以低价推出豪宅新楼盘，市民蜂拥认购，开发商乘机加价，仍无碍销售，炒风再度转盛。一个靠前的排队号码高达130万。

3.股市助推：1997年8月，恒生指数创下历史新高16673点。

4.投机炒卖：回归因素被迅速炒热，楼价借此半年内大幅上升30-50%，投机炒卖风潮炽烈。上半年豪宅售价再升30%，1997年初，尖沙咀豪宅嘉文花园发售，当天一个4号筹以203万元转售，褛花价格竟相当于楼价的两成。

5.金融风暴：1997年7月2日，泰国放弃固定利率，一场席卷东南亚的金融危机就此骤然而起。10.20日，获取巨利的国际投资机构将目标转向香港，揭开香港金融风暴的序幕。香港股市连番暴跌（4天暴跌3200点），从97年8月到98年8月，港股从16673点跌至6600点，一年间跌幅60%。

6.银根紧缩：银行被挤兑，部分证券公司倒闭，银行普遍“现金为王”，整体经济通货紧缩。香港整体经济急转直下，陷入战后最严重的衰退中。地产市道随即大幅下挫。跌幅普遍超过3成。

通过对以上这6个周期的分析，我们可以发现价格波动周期的几个共同点：

1.每个周期的历时过程都并不长，最多的13年，最少的只有4年。

2.由于经济环境景气和信贷政策宽松，市面上出现大量的热钱投入房地产市场和金融市场，商品房价格打开上升通道。

3.大量的投资行为加上炒作形成了房地产价格大幅上涨的局面，同时也形成的大量的投资泡沫。

4.由于银根的紧缩、房地产政策的打压以及外部环境恶劣变化，导致地产泡沫破灭，房地产的价格急转直下。

结合以上的结论，我们从金融属性的角度来预测接下来半年房地产的走势：2012年8月到2015年7月期间，世界经济呈缓慢恢复状，互联网的创新发展是主要的推力。

期间国内的经济增速明显放缓，主要原因是由于对传统行业的需求逐步疲软，落后产能过剩，正处于经济转型的过渡期，但靠互联网的一枝独秀还是难以扭转局面。

自2014年4月伊始，中国证券市场迎来了一波2008年以来最引人注目的牛市行情，但是到了2015年5月由于政府去杠杆去泡沫的干预，股市大幅震荡暴跌。

房地产市场逐步宽松，主要体现在部分取消限购政策，优惠房贷政策，市场成量价缓慢齐升的态势，这一态势会随着降息通道的打开继续延续。

假设国际经济大环境、房地产政策和金融市场景气度维持稳定，我们判断年内还可能会有降息的可能性，虽然政府不会将保持高速增长放在首要任务，但是证券市场获利逃出的资金和降息通道的预期将会推动下半年房地产市场量价缓慢齐升的态势，土地的出售价格也会稳中有升。

三、保障属性（民生属性）

从国际的历史经验来看，保障房体系的建立和完善是一个国家必经的历程。以英国和日本为例（见表1），这些发达国家保障房数量占全国住宅总数最高时期达到50%以上，而在中国房地产商品化的十来年间，商品房大步向前，而保障房原地踏步（解决了4，000多万户中高收入住房需求，但同时也遗留了3，000万套面对中低收入人群的保障性住房欠账）。正因为保障性住房的长期供应不足，致使城市中低收入群体的住房问题长时间得不到解决，引发了足多社会问题，在此背景下，2007年国务院24号文提出要加快建设多层次的住房供应体系，加大保障性住房的建设力度，2009和2010年夜相继出台了一系列配套的文件加大保障性住房的供给和建设，标志着房地产政策开始回归保障属性。

中金公司根据‘十二五的规划和实际上保障房在2009年至2011年完成的情况预测出：保障性住房比重在“十二五”末将提高至20%； 2019年可实现保障30%人群的目标。

那么保障房的快速增长是否将对房地产有着深远的影响？这个答案是肯定的。以2010年为例，800万套的保障房完成后给2011年新增投资4%-5%，这既有利于经济增长，也弥补了商品房市场可能出现的投资下降；同时保障房增量将有利于商品房市场的平稳发展，因为供给的增加将有利于商品房泡沫的抑制，随着租赁市场的扩大和成熟，房价有望理想回调。

如果在开发资金和土地供应能保证的前提下，保障房的增量将在今后的至少十年内成为影响房地产发展的重要因素。不考虑对商品房挤压的情况下，保障房的政策将有利于商品房市场的平稳发展，因为供给的增加将有利于商品房泡沫的抑制，随着租赁市场的扩大和成熟，房价有望理想回调，未来房价的波动将趋于平稳化。

四、小结

（一）商品属性将决定房地产未来长期发展的趋势：如城镇化率将确认房地产市场未来30年能够持续稳定发展的趋势；而计划生育政策的变化，也能对房地产长期发展起着不可忽视的作用。

（二）金融属性将决定房地产成交量和价格的短期波动趋势：根据对香港房地产发展历程的分析，我们结论房地产投资的价值会随着周期性的金融指标而变动。通过分析我们找出了2008年至今形成波浪走势的原因，并且预测了2012年下半年市场可能出现的情况：证券市场获利逃出的资金和降息通道的预期将会推动下半年房地产市场量价缓慢齐升的态势，土地的出售价格也会稳中有升。

（三）保障属性则是对商品属性的一种补充，同时达到去金融属性的效果：在政府大力推进保障房开发的大背景下，保障房的增量将有利于商品房市场的平稳发展，因为供给的增加将有利于商品房泡沫的抑制，随着租赁市场的扩大和成熟，房价有望理想回调，未来房价的波动将趋于平稳化。