商业地产项目成本风险管理

刘佳卿

摘 要：成本风险管理水平的高低，不仅体现了企业整体管理水平的高低，也相应体现了企业控制风险损失、提高赢利水平的能力，同时也决定了企业在具体施工项目上的风险管理能力。文章根据当前我国房建项目成本风险管理存在的问题及其原因分析和国外对房建项目风险管理经验的借鉴，提出加强施工项目成本风险管理的建议，系统的解决企业成本风险管理。

关键词：房建项目；成本风险；管理

在项目过程中随着时间的推移，需要经常对成本风险管理进行识别，成本风险管理的识别也要进入到项目管理团队的日常工作中，凡是出现风险，即刻向相关人员反映，对于重大风险，立刻采取措施。通过建立企业成本投标分析管理体系、建立企业成本风险管理体系、实施房建项目施工前期策划、进行内部项目竞争性分包等方法，系统的解决企业成本风险管理。

一、建立企业成本投标分析管理体系

成本管理体系是一个系统建立的过程，其基本目标尽可能的杜绝或减少成本风险因素，使企业获得更大利润。根据一般建筑公司的实际情况，应构建一套适应外部环境与企业管理相结合，具有一定前瞻性的投标成本风险管理系统。在施工前，企业需做足功课。公司制定成本风险管理制度，对投资项目前期工作进行研究，从项目的选择、项目考察、项目投入分析，成本风险管理分析、可行性研究等多个角度进行，确保承接的房建项目是符合公司发展需要的。

市场经营部寻找施工项目，与业主初步接洽，完成《初步尽职调查》，并购买招标文件。业主向有意向并符合招标条件的单位提供招标工程量清单及公布拦标价，成本核算中也负责《研究拦标价及复核工程量清单》，业主组织参加投标的各单位相关人员进行施工现场勘察。勘察回来后，单位举行项目评审会，对项目进行投标前成本分析，由成本核算部门工程量的核算及定额，并完成《投标成本估测分析表》。公司领导和成本核算中也负责人会召开一次投标决策会议，领导班子通过讨论决定是否承接此项目。根据项目成本估测，并结合竞争对手的情况，考虑下浮点位，并完成《投标打分表的预测》，成本估测在公司承受范围，企业管理部组织成本核算中也、技术研发中也一起编制《投标报价方案》。然后投标，项目中标后，由市场开发中也及成本核算部口进行合同谈判，法律事务对合同进行法律风险的评估。

二、建立企业成本风险管理体系

1.加强合同管理

一般在取得承包合同后，公司的第一件事情便是成立相应的合同管理部门，进行合同的审查与研究工作，落实到每个详细条款中，并且结合实际情况对合同就行风险的管理与防控。对于一些存在风险或者不利条款，则应当积极应对，而对一些模糊的条款则应当明晰责任，避免因此带来的不必要损失，另外法律事务部门应当进行必要的法律风险评估。

2.建立专门的成本风险管理机构

为了进一步进行风险管理，则企业应当结合自身的情况进行风险管理，组成风险管理机构，同时配备相关人员进行责任划分，将风险管理责任落到实处。此部门的核心任务便是在项目开始之前，对项目实施中的风险进行详细评估，对项目实施过程中可能遇到的风险进行识别，编制风险识别报告，制定风险管理计划，对报告中所列出的风险信息进行评价，并针对不同的风险对项目的不同影响程度，制定相应的风险控制程序。部门组成主要包含风险经理领导，风险预警、评价、控制等相关人员。其中的风险经理独立于项目经理而存在，在风险管控的问题上，风险经理的责任高于项目经理，且项目经理应当听从风险经理的风险评估，同时项目经理与风险经理根据风险情况协商工作的安排。

而风险评估的一线人员则应当注重风险细节的把握，他们的工作态度和质量对风险管理的成败有着直接的联系。该部口的具体工作范围为：编制风险管理计划，明确风险管理的任务和内容。他们的任务可以分为以下几点：

其一，对风险进行识别与评价，估算出风险因素可能造成的损失大小；其二，根据实际情况制定出风险的财务应对策略，确定风险储备金数额，确定可承受的最大风险损失程度和采取风险控制措施的风险管理费用；其三，采取相应的风险防范对策，对项目实施过程中出现的风险，可此选择风险自留或者风险转移，根据风险可能造成的损失程度和自身的风险承受能力决定；其四，对合同进行相应管理，对项目实施过程中出现的风险做好记录；五，对索赔事项进行准备，负责与相关人员进行谈判；其六，统计风险损失，对比不同措施所产生的费用，分析对成本产生的影响；其七，整理资料，总结经验教训。

3.建立全面成本核算管理体系

通过企业全面成本预算管理，可以掌握企业资金流状况，预测出企业在哪个阶段支出和收入资金量是多少，当预测出企业资金链受影响，可以提前采取措施应对。对于房建企业来说，掌握企业资金流尤为重要，避免企业资金链断裂。通过公司所有机关部口的预算和公司所有项目的预算，可以方便的得出企业的总体成本预算。从预算中可以看出公司在某一个时间点或时间范围内的开销资金量、公司的收入资金量、可用资金量，从而指导公司资金运作。

三、实施房建项目施工前期策划

项目计划是一种思考的过程，是一种使具体目标和战略明确的过程，是一个关于如何启动、维持和终止项目的合理判断，保证项目顺利实施的过程。在工程项目施工么前或施工前期对其进行的总体筹划，也就是对项目组织机构及人员、进度、质量、安全、过程成本核算、技术进行五位一体的策划。并根据进度计划，配置清单，制定收入计划，成本支出计划。也包含施工材料组织、机械设备配置、风险规避方案等进行策划。公司层面策划内容定大方案，定目标，项目部再细化内容。

四、项目内部竞争性承包

项目成本风险管理中存在施工组织不合理、施工工艺不合理、劳务组织不畅、团队不稳定等风险导致项目成本増加。作为企业成本管理者，当然是不愿意看到项目施工过程中出现此类问题。为了从源头上减少类似风险，那么组建强有力的项目团队是一个重要手段。公司应采取在公司内部竞标的形式进行房建项目专业工程招标。由评标小组及公司领导进行评分，评标从分包项目质量、工期承诺、投标报价等方面进行打分，评委根据以上内容进行评估，最高分分包商为房建项目的专业分包商，承诺内容纳入项目部与公司签订的《项目管理目标责任书》，接受公司考核。

五、人才培养策划

人才培养目标即项目实施中的人才培养计划和目标。企业的竞争归根到底是人才的竞争，人才培养目标也是项目经营总体目标中的必要组成部分，通过房建项目的实施必须有目的地培养出一支懂技术、懂施工、会经营的骨干人才。人才培养主要通过师父带徒弟，创建学习型组织，职称，职业资格考试进行。徒弟的培养有计划、有目标进行，从学习内容，学习成果，过程考核等几个方面着手。使员工熟悉公司管理制度，办事流程，掌握专业技能

六、购买保险

对于危险物品使用不当、高空坠落、施工用电、设备伤害、物体打击等安全风险采用购买保险的方式转移风险。购买保险很有讲究，必须选择适合的险种，不然花了钱出现理赔事项时理赔麻烦。笔者推荐《建筑施工人员团体意外伤害保险》，采取邀请议标的形式择优选择保险公司。

购买保险是买方市场，在谈判过程中尽量考虑到有利因素，避免理赔时发生争议。理赔的额度是根据投保的费率和工程的风险系数确定的，一般投保费率高，工程风险系数低的，理赔额度高些。一般房建工程保费为工程合同价的0.5‰—1‰，根据项目不同而有所差异。风险系数高的房建工程则有可能超过1‰。在实际操作过程中，保险期间结束时，工程因不可抗力因素延期，保险期间可以做相应延长。在房建施工中，意外随时可能发生，购买保险是有效的风险转移方式，作为负责任的企业，为工地上的人员购买保险也是一种义务，在房建企业，所有项目必须强制购买保险。

七、小结

通过对房建项目成本风险管理的研究，我们可以看出，要管理好房建项目，规避成本风险管理，需要考到方方面面，不仅从项目模式本身考虑，也需要从整个公司角度考虑；不仅是针对某个房建风险进行考虑应对措施，也要从公司全局出发考虑如何规避类似问题，避免相类似问题在其它项目发生。

参考文献：

[1]谢亚伟，主编.工程项目风险管理与保险[M].清华大学出版社，2009.

[2]李晶.浅析如何更好地做好项目经营整体策划工作[J].山西建筑，2011（18）.