假设开发法在待估土地中的应用

汪雪娟

假设开发法，又称为剩余法、倒算法，将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为估价对象房地产的评估价格。该方法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产价格评估，及待开发的土地（包括生地、毛地和熟地）；待拆迁改造土地的评估；未开发完工的房地产（在建工程）的评估。

一、假设开发法在待估土地应用中存在的问题及对策

第一，将待估土地价值和待开发房地产价值概念混淆，进而混淆二者的计算公式。初学者在学习这两个概念时往往存在着困惑，不知道二者关系如何。一般来说，待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售费用-开发利润-取得待开发房地产应缴纳的税费，而地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-销售税费-利润。学员应将这些公式记忆清楚，使用时莫混淆。第二，不同情形的土地估价涉及的要素不同。情形一，将生地开发为熟地租售，生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润；情形二，在熟地上建造房屋租售，熟地价格-预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润；情形三，由生地建造房屋租售，生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费；情形四，将毛地开发为熟地租售，毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润；情形五，由毛地建造房屋租售，毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费。因此不同情形的土地估价公式不同，涉及的要素也是不同的，在计算时首先要区分哪种情形的土地估价，再加以计算。

二、假设开发法在待估土地应用中举例

待估土地为一块已完成“七宗一平”的待开发建设用地，土地面积为6000平方米，土地形状规则，规划用途为住宅，允许容积率为2.5，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的单位地价。要估算该宗地的地价，可以采用以下步骤。

第一，该宗地为待开发建设用地，适用假设开发法进行评估，所以采用假设开发法。第二，在法定范围内，根据有关实际调研情况选择和确定最佳开发利用方式。第三，估算建设周期，预计正常情况下该项目的建设周期为2年。第四，预计售楼价。经分析预测，该开发项目完成后，预计平均售价为30000元/平方米。第五，估算开发费用。预计建筑费为6000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。成本利润率为30%，银行贷款的年利息率为6%，销售费用为售楼价的2%，销售税费为售楼价的6%。最后，求取地价。地价公式为：地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润；楼价=6000×2.5×15000=225000000（元）；建筑费=6000×2.5×6000=45000000（元）；专业费用=建筑费×10%=45000000×10%=4500000（元）；建筑费+专业费=45000000+4500000=49500000（元）；销售费用=225000000×2%=4500000（元）；税费=225000000×6%=13500000（元）；投资利息=地价×{（1+6%）2-1}+（49500000+4500000）×{（1+6%）2-1}=0.1236×地价+3240000。

假设地价一次性投入，建筑费、转业费及销售费用均匀投入，则利润=（地价+建筑费+专业费）×30%=0.3×地价+49500000×30%=0.3×地价+14850000；地价=225000000-49500000-4500000-13500000-0.1236×地价-3240000-0.3×地价-14850000；地价=139410000/1.4236=97927789（元），上述地价中含有购买土地时缴纳的税费。

三、假设开发法在待估土地应用中的注意事项

假设开发法在现实评估土地价格时采用的公式为：地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-销售税费-利润，需要注意的是由于预期楼价、建筑费、专业费用、地价等实际发生的时间不尽相同，而且有的时间间隔还较长，评估中应考虑货币的时间价值，将发生在各个时期的收入或费用统一化为评估基准日的价格。另外，通常采用市场比较法与趋势预测相结合的方法，即根据同类用途和性质的房地产现在的价格及其未来可能的变化趋势进行测算土地开发完成后的最终产品的销售价格。采用此法评估待估土地时还要正确选择土地的最佳开发形式。

（作者单位：江苏苏北土地房地产评估咨询有限公司）