史锐雪：海外楼市帮国人实现全球资产配置

本刊记者│苗野

史锐雪：海外楼市帮国人实现全球资产配置

本刊记者│苗野

史锐雪万国置地企业集团总裁

国内连续数年的房地产限购，在打压了国内楼市的同时，也让海外房地产成为了中国人眼中的“香饽饽”。随着人民币在国际市场上的购买力日渐增强，使得人们感觉到到海外置业是一件讨便宜的事情。根据仲量联行的最新报告显示，2014年中国房地产海外投资达165亿美元，比2013年增长了46％。并且2015年海外房地产投资很有可能持续增长，全年或将达到200亿美元。为此也催生了很多为国人海外置业提供服务的机构。

4月15日，万国置地集团为其海外楼市新网站举行了上线仪式。万国置地企业集团总裁史锐雪称，海外买房就上海外楼市网，预计在一年之内实现无线互联，两年之内实现全球房产整合，无论您身在何处，无论在什么时间，您只需要登录海外楼市的网站，就可以获得全球开发商正在首发的新盘信息以及正在出售的二手房的信息。

《中国房地产业》：现在都说海外房产比较热，那么究竟有多热？有没有可靠的数据支撑？

史锐雪：2014年中国个人海外房产投资总额高达165亿美金，相比2013年增加了46％，但我今天早上看到另外一组数字，是结合2014年第一季度的数字进行了评估，我们认为2015年这个数字将会是2014年的一倍，也就是说2015年的个人海外房产投资总额有望达到350亿美金。在未来5～10年，这个数字会是平均每年150％～200％的增长速度。

在中国个人海外投资所青睐的国家当中，欧洲目前为止是排名第一，获得了中国投资客户55亿美金的投资总额，其中40亿美金是流向伦敦。排名第二的澳洲居高不下，获得了30亿美元的投资，其中悉尼获得了22亿美元。排名第三的北美，主要是以美国的纽约和加州，加拿大的温哥华和多伦多，大概获得的是25亿美元。

《中国房地产业》：相比于中国的房地产市场，海外房产投资究竟有什么样的魅力？

史锐雪：我们比较了解中国的中小房地产投资客户，他们最关心的两个问题，一个是房产的出租回报，一个是贷款利率。在中国，以上海和北京为例，每年出租回报率只有2％，商业贷款利率大概是在8％，出租回报率是完全没有办法覆盖贷款利率的。同样再来看加拿大，加拿大外国人贷款大概贷到70％，一般来讲首付只需要10％，但是出租回报率是7％，贷款利率只有2.3％，这意味着什么？中小投资人在通过投资加拿大房产的过程中，不但可以实现以租养贷，同时可以获得丰富的现金流，可以通过银行贷款只需要投入很少量的现金，就可以实现海外房产配置，并且可以获得很大量的现金流。我想这是为什么众多的中国投资人会对海外房产如此关注的重要原因。

我们整理出了中国投资者最青睐的海外投资目的地的排名。主要的国家和城市分别是英国伦敦、澳洲悉尼、纽约、洛杉矶、旧金山、温哥华、墨尔本、多伦多、芝加哥、东京、新加坡、葡萄牙、马来西亚和济州岛。

《中国房地产业》：为什么这些国家和城市房产会受到如此多的关注？

史锐雪：我认为最主要的原因是国内目前为止房地产投资市场不明朗，股市的表现相对来说比较异常，所以存在着手中有一些剩余资产需要去配置的客户，他们面临着投资无门的情况，因此海外房产对于客户来讲会是一个很好的选择。除此之外，一个很重要的因素是西方国家是建立在私有财产神圣不可侵犯的立国之本的基础上，所以所有的房产基本上都是永久产权。基于低首付低利率，高增长高租售比以及低空置率，并且人民币近期升值以及汇率优势，海外房产投资不失为一个非常好的选择。

《中国房地产业》：万国置地巨资打造的海外楼市网站有什么特别之处？

史锐雪：在海外楼市上市之前，当您想要搜索北欧三室一厅的独栋别墅的过程中，可能您看到的房源的图片只有两张。这是完全没有办法满足您的购房需求的。当您搜索西班牙瓦伦西亚的房源的时候，可能只有两套房，这是完全没有办法匹配到您的需求的。而且这些网站筛选的条件只有国家、城市以及价格，如果您对当地的城市或者当地的街道并不是那么熟悉，可能您并不知道您看到的信息代表着什么、意味着什么。海外楼市的上线将解决如上全部的痛点。

海外楼市的设计风格采取的是全球最流行的扁平化设计，客户可以用最简洁明了的方式获取信息。我们基于对客户的了解以及对项目的了解，进行了一系列人性化的搜索技术，客户只需要3秒钟就可以获得房源信息，并且每一套房源都有二维码，只需将房源上方的二维码扫一扫，就可以将心仪的房源信息分享给想要分享的人。

零距离购房一直是我们海外楼市的目标，到目前为止很多中国客户仍然对于海外购房有着非常多的距离感，我们海外楼市的使命就是在未来1～2年之内消除这个距离，让更多人更加了解海外置业的优势，实现全球资产配置。

《中国房地产业》：这里面其实很多还停留在喊口号层面，谈一些实质的内容，万国置地海外楼市的核心竞争力和盈利模式到底是什么？现在所投入的资金是自有资金还是有一些风投引入？

史锐雪：目前为止我们投入的资金全部是自有资金，见诸于我们实际运营效果比较好，客户成交量也还不错，所以现在我们是可以实现盈亏平衡的。今年我们也受到了很多风投或者国内一些基金公司的关注，也在和我们谈投资以及合作，但实际上我们是希望能够在稳中求胜。如果要引入投资的话，可能我们会用在国内的一个网点的设立上，我们计划在国内一线和二线的城市设置20个点左右，让更多中国客户可以通过海外楼市这个网站获益。

其实我们的盈利模式完全来自于我们和开发商以及地产经纪之间的佣金模式，相当于我们是不赚客户任何钱的。我们是只为客户提供服务，实际上是所有盈利全部是来源于我们和国外开发商以及国外地产经纪之间的佣金返点模式。

未来5～10年，海外房产一定是中国投资客户的一个主要选择之一，这个方向一定不会变的。海外房产置业是我们万国置地为客户提供的投资途径之一，接下来我们要做的是帮助金字塔中间的这些中产阶级客户寻找更多的投资途径，也就是说我们会转型的方向是帮助更多的客户做海外资产配置以及基金管理等。