孙茵：把每个楼盘当一座城市去开发

本刊记者│苗野

孙茵：把每个楼盘当一座城市去开发

本刊记者│苗野

孙茵天朗控股集团董事长

2014年常，态对”于下诸房多地房产企的而关言键都词是。纠很结多的企一业年都。弃创旧新图、新转，型寻成求为新了的“增新长点来顺应调控形势。天朗控股集团也不例外，针对未来10年，提出了自身发展的“路线图”，即加快在中国大中城市的整体布局；完成在香港 IPO 首发上市；顺利完成天朗从住宅地产到产业地产的全面转型；进行国际化开发与合作的探索。那么如何顺利实现从点到面的转换，在转型过程中又会有哪些创新的尝试呢？对此，本刊记者专访了天朗控股集团董事长孙茵。

《中国房地产业》：天朗提出向城镇化运营服务商转型的初衷是什么？

孙茵：转型、创新是摆在我们每一位企业家面前的课题，天朗和行业内所有企业一样，面对了来自经济、市场和企业转型发展等各方面的挑战。随着城市的扩张，我们现在楼盘的开发是离中心城区越来越远，而且规模也越来越大，相应而来的问题是在整个开发过程中的城市功能的配套严重不足。这成了制约我们开发中的一个重要的因素，同时也成为我们的一个发展机会。我们的做法是把每一个楼盘都当做一个城市来进行开发，按照城市的功能去完善和打造，这实际也是在微观层面推动城镇化发展，通过植入健康、教育、文化、医疗系统来补足这个区域整个城市的功能。同时在开发的过程中，把一个片区导入整个的产业系统。

《中国房地产业》：具体怎么去做这个转型？

孙茵：转型我们也一直在探索、实践，其实就是两个大的方向，向上端就是金融化，下端就是作为产业运营商和服务商的角色。随着地产的不断深入发展，金融化和产业化是两大趋势，我们也在不断加强天朗整个业务面的横向发展。

首先我们是在整个区域内植入健康的服务系统。引入社区医院，引入整个的健康体检中心，同时办老年大学，做托老的中心，做健身的中心，系统的植入健康的服务系统。

我们还会在整个社区里面引入系统的教育系统。除了传统的幼儿园，小学，还有中学以外，我们还在整个社区里面引入比较完善的业余的教育系统，增加教育的服务性。

同时我们还在整个社区里面植入生活系统和服务系统。我们坚持在社区里面办社区的大食堂，社区的农超，还有一系列整个社区系统生活的服务体系。同时我们还在挖掘整个城市的文化的属性，把文化和教育，文化和艺术，尤其是把文化和生活，文化和商业结合起来，我们也通过文化这样一条主线，把我们开发的产品线归类为城市文化基因，社区文化基因和名片文化基因。

最后我们会在开发的过程中，把一个片区导入整个的产业系统，所以我们在开发一些片区的时候会植入产业园、总部基地还有创客这样的针对小型企业开发的小型写字楼。同时我们在整个的总部基地和写字楼里面提供系统的服务，包括对整个的服务人群的居住做了系统的安排，来提升整个产业集群的发展红利。由于这样整体开发的要求，我们整体的做法准确地说像一个城镇化的运营服务商。

《中国房地产业》：2014年，天朗实现了60亿元的销售额。2015年集团的战略是如何确立的？

孙茵：今年我们没有做业绩的提升，因为去年整体的业绩下滑，我们预判市场整体情况不会好的太快，所以还是按照去年60亿元的规模去定。我们希望通过一个调整期，在今年平稳过度，在明年做到业绩提升。

天朗集团新的十年发展战略就是“做实西安，聚焦重点城市，落实文商旅，向服务商转型”。通过地产、文商旅和服务产业三大板块，推动企业稳健发展，确保战略目标顺利实现。一方面：文化、商业、贸易等产业资源整合，落实文商旅项目，实现品牌、利润双丰收，提升企业新的盈利能力。在未来，天朗将以城市为单位打造集交流、展示、体验和消费为一体的中国综合城市文化产业联动平台，实现区域与区域、城市与城市、中个会在上市之前的股改计划中进国与世界的文化互动，促进城市文化、经济的大发展和大繁荣，助力中国城市可持续健康发展，另一方面，对服务领域投入，塑造天朗服务品牌，实现从开发商向服务商转型。

2015年，天朗将全面推行“合伙人”机制，全面整合地产开发、商业运营和服务产业三大资源板块，通过在物业服务、商业服务和产业服务等领域的规模发展和持续盈利，打造天朗服务品牌，并计划在2017年以服务商角色实现企业上市目标。

《中国房地产业》：现在很多房企都在推“合伙人”机制，天朗是怎么考虑的？

孙茵：开发企业从去年开始利润就在不断收窄，而且会不断加剧。行业内都觉得我们已经开始向制造业对标了，过去做开发大家都能赚钱的时代应该来讲是历史性的结束。而且做服务的盈利从单点上来讲是比较低的，所以要求企业培养一个新的长期的利润增长点。

我们今年主要从两个方面全面推出合伙人机制，一个是团队和他开发的项目收益挂钩，这不是指的股权收益，指的是超额收益。我们设定一个基础收益，超出的收益我们是拿出一部分来跟团队共享的。这个我们已经全面开始推了。

第二个是股权。股权分两个层次，第一个层次在项目公司的层面，项目公司层面的股权我们是采用项目跟投制，就是资本金部分由团队的骨干力量来跟投，这个已经开始在做试点。还有一个层面就是上市以后的股权分享，这个会在上市之前的股改计划中进行。

《中国房地产业》：天朗的上市计划为什么放缓到2017年？是整体上市还是拆分上市？

孙茵：我们2017年还是以城镇化运营服务商的角色实现上市，这也是因为看好做服务商升值的潜力。房地产是一个非常特殊的行业，住宅的消化量是呈下降趋势的，它的未来前景并不好。然而投资者他要看的就是你的未来，纯住宅的模式在资本市场是不受欢迎的。

所以我们希望从城镇化运营服务商的角度来推进上市，也是把调整转型完善以后再上市，这也是我们放缓上市时间的原因。我们没有做拆分上市的打算，主要是把围绕城镇化运营的相关产业打包去整体上市。