赵晓：救市政策还有“后手”

文│赵晓 陈金保

赵晓：救市政策还有“后手”

文│赵晓 陈金保

在楼市下半场，房企依靠土地增值、房价上涨赚钱的时代已经过去，不再会有普

遍性的规模化增长机会，房地产作为“最大规模资金蓄水池”的作用在逐步降低。即使“救市”政策频频出台，似乎也难以快速消化这么大量的库存。

赵晓北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师、中国房地产业协会市场与产业委员会专家委员

不管怎样，央行和财政部联袂针对二套房首付和二手房营业税的政策，被业界喻为5年内最强的楼市政策。纵向比较一下，时下的房地产调控政策已经回到了2008年的救市时刻。

比如，买房不限购，甚至还有财政补贴；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；对结清购房贷款的家庭购买改善型二套住房执行首套房贷政策；降低住房公积金放贷门槛，提高贷款限额；营业税免征年限由5年改为2年等等。虽然没有再提及“买房就是爱国”，但政策背后的实质还是通过房地产调控政策的放松来鼓励民众买房，从而稳定住房消费。

松绑调控的目的有两个：一是在房地产市场相对比较低迷的情形下，此时将行政性调控手段回归到市场化运行是一个不错的时机；二是政府希望以“稳楼市”来“稳增长”。一方面，房地产调控手段的市场化为未来构建房地产调控长效机制奠定了基础；另一方面，以“稳楼市”来“稳增长”也是政府无奈的选择。

“稳增长”才能“稳就业”，自不必说，但还有更重要的。那就是，当前摆在中国经济面前的现实问题是必须赶在人口老龄化到来之前跨越“中等收入陷阱”。具体目标就是要保持6～7％的经济增长，为中国经济结构转型和全面深化改革赢取时间和空间，而这时间段也就是5～7年，这也是十八届三中全会提出在2020年人均收入翻一番的背后意义所在。

世界发展经验表明，没有一个老龄化国家能保持经济活力，日本如此，中国未来估计也是如此。美国国民经济研究局对30个国家经济增长的研究结果显示，人均GDP超过1.6万美元时才告别高速增长。而现在我们人均GDP还不到1万美元，如果经济增速马上快速减档，其落入“中等收入陷阱”的概率就会增大，因为对中国经济增长而言，人口红利转为人口负债是沉重的负担。对于保持中国经济运行在合理区间的重要性，李克强总理其实已多次强调过，最近急赴东北和福建的经济“督战”更佐证了这一点。

中国经济目前正处于一个新旧交替的“衔接期”，在衔接转换的过程中，在经济结构调整阵痛和外部需求不振相互叠加时，传统的房地产业需要继续发挥投资和提振内需的力量。住建部公积金监管司司长张其光日前撰文称，“房地产业仍然是我国经济增长的主要动力，经济‘房地产化’短期内难以扭转”。数据显示，中国房地产开发投资大概占全社会固定资产投资的20％还强。2015年一季度，全国房地产开发投资同比仅增长8.5％，创近10年来新低，如果再考虑房地产投资带动的间接需求，房地产投资下滑对整个经济增长的拖累作用确实不容小觑。今年一季度，海南经济增速为仅4.7％，同比下降了2.6个百分点，差点垫底（比山西高点），就是由于房地产投资拖了后腿。

总体来看，今年楼市的宽松政策主要还是由鼓励一套房刚需拓展到二套改善型需求，无论是房贷政策还是税收政策的调整，都是为改善型需求提供了最大的便利，坚持“稳定住房消费需求”的大方向还没有改变。但是，笔者以为，这并不代表鼓励投资性住房需求的事情不能做，具体做不做，那要视经济未来的走势而定，如果未来2～3月中国经济的宏观层面还继续承压，则楼市宽松政策将会进一步“发酵”。

首先是继续释放流动性。市场普遍预计我国已经进入了降息降准周期，年内估计还会有2～3次降息，1～2次降准。不管是定向还是不定向，降息降准对楼市回暖都是利好。但是，首套房贷款利率进一步下调的空间已经不大，因为银行在利差的约束下动力已显不足。目前贷款基准利率为5.9％，首套房的利率下限是7折，也就是4.1％。而在存款利率上浮空间打开之后，部分银行5年期存款利率已经达到5.2％，打7折的话，贷款银行是要亏本的。所以，在存款利率不下调的情况下，7折利率不太可能成为主流，有可能的是二套房利率上浮10％会逐渐取消。

其次是限购政策会进一步修正。目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚5个城市了。三亚年内很可能会动摇，其他4个城市估计会小范围修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限购；下调非户籍家庭购房缴税和缴纳社保的年限。对于其他三线以下小城市，有可能会允许外籍人士在国内买房，也会有越来越多的城市加入购房契税返还或者直接财政补贴的队伍。

再次是调整购房税收政策。营业税免征已经从5年改为了2年，进一步下调的空间基本没有了。暂停执行对非唯一住房征收20％的个税政策是焦点，即使继续执行，也会不再按差额的20％征收，而是按交易总额的1％简易税率征收，这在年内是大概率事件。

最重要的一个政策，就是国家住房银行呼之欲出。关于国家住房银行的发展模式，目前热议的有两种：一种是国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持；另一种是类似美国的“两房”模式，即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化)。目前来看，实行“两房”模式的概率更高。虽然国家住房银行与美国的“两房”在设立初衷和资金规模上有一定的区别，但本质仍是给中低收入家庭融资买房，这对未来住房消费的撬动作用不可估量。