产权价值下征占用林地评估方法——以浙江省临安市为例

曾 程，沈月琴

（浙江农林大学经济管理学院，浙江 临安 311300）

产权价值下征占用林地评估方法
——以浙江省临安市为例

曾 程，沈月琴*

（浙江农林大学经济管理学院，浙江 临安 311300）

基于产权价值理论，将农地价格评估方法扩展到林地价格评估中，采用还原收益法，在分析评估林地价格时将林地的经济权价值、社会保障权价值、发展权价值和生态权价值引入到林地价格的评估方法之中，建立了一套林地被征占用时的价格评估体系；以浙江省临安市为例对杉木（Cunninghamia lanceolata）林地价格进行了初步估算，结果表明在全面考虑杉木林地的产权价值后，临安市杉木林地的产权价值为 430.57元/m2，依据产权价值评估的林地价格水平接近当前的工业用地地价水平。

产权价值；林地价格；价格评估；临安；

随着我国工业化、城镇化进程的快速推进和集体林权制度改革，林地被征占用的情况不断出现，因此科学、合理地评估林地价格显得尤其重要。2010年6月国务院审议并原则通过的《全国林地保护利用规划纲要（2010 -2020）》（以下简称《纲要》），明确提出逐步建立林地质量评价定级制度，实行有针对性的差别化保护利用政策和经济调控手段[1]。而且自中共中央、国务院颁发《关于加快林业发展的决定》和《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》以来，林地流转市场发展迅速。解决林改过程中出现的林地被征占用问题需要采取多方面的协调措施，而建立科学合理的林地价格评估框架，纠正工业化、城镇化过程中被扭曲的林地价格，是一条行之有效的途径。从林地收益估算理论入手，结合现行林地和林木资产评估方法，在林地分等定级相关研究成果基础上，建立以评估林地基准地价为核心的一整套林地估价技术体系，以期为今后绿色国民经济框架下，森林资源的商品化推进工作奠定基础[2]。早期林地价格评估中多以还原率法获得单期收益后通过调整系数等获得林地价格[3]，也有通过在一般均衡和局部均衡基础上考虑预期后的林地价格预测[4]。两者着眼于林地的生产的经济收益，目标较为单一，忽视了林地的生态价值等以及林地被征占用后其显著的价格提高，造成林地被征占用补偿价格偏低，损害了被征占用林农的权益。因此，本文在现行林地和林木评估方法的基础上，借鉴农地价格评估文献[5~8]，建立基于产权价值理论的林地价格评估体系，旨在科学、合理有偿使用林地，并以临安市为例进行相应的实证分析，以期为今后林地价格的评估和相关占用补偿标准的确定提供借鉴。

1 基于产权价值理论的林地评估方法

林地被征占用意味着原有权利主体失去了林地资源的价值收益，因此，林地价格必须要充分完整的衡量林地被征占用过程中的林地的产权价值。

1.1 林地的产权价值

目前关于林地被征占用的研究较少，但林地的产权和价值构成在很大程度上类似于农地，本文通过借鉴周建春等[9~10]的方法，将耕地价格评估模型应用到林地评估中。在周建春等的研究中，耕地产权体系包含耕地的生产收益权、生存保障权、农地发展权、粮食安全权和生态安全权。结合林地被征占用的实际情况，本文剔除了林地不包含的粮食安全，将林地的产权体系分为经济权价值、社会保障权价值、发展权价值和生态权价值。

1.1.1 林地的经济权价值 经济权是林地作为林业生产的基本要素投入林业生产，获得正常木材和非木质林产品收益的权利，是林地最基本的权利。其主体是林地使用权所有者，包括林农、国有林场或造林公司等，客体是林地的林业生产功能，价值量是林地作为生产资料所具有的木材和非木质林产品收益。

1.1.2 林地的社会保障权价值 这一价值来源于我国的城乡二元制度，具体体现在政府只提供城镇人口社会养老保险资金的国家，其权利主体是林地使用权所有者，客体是林地的社会保障功能，其价值量是中国政府向城镇居民提供的社会保障价值。在现实中，包括林地在内的农用地在征占用时有安置补助费，就是对社会保障价值的补偿。

1.1.3 林地的发展权价值 林地发展权是指将林地改为经济收益最大化用途的权利。林地在征占用后对林地用途的改变，是一种经济用途即林业收入向另外一种经济用途的转变，说明在林地在经济用途后存在很大的提升空间，就是发展权价值。因此，在林地发展权的主体属于林地使用权拥有者，其价值量是市场条件下的林地转为经济收益最大化用途（在中国可直接定义为建设用地）的土地收益与原条件下林业用途的土地收益的差额。

1.1.4 林地的生态权价值 生态权是为减缓气候变化确保生态稳定和可持续发展而实施保持林地行为的权利。其价值是林地作为固定大气中二氧化碳、涵养水源等功能的体现。在中国，林地生态权的受益主体是社会或国家，但根据“谁造谁有”的原则，收益主体仍是农民，客体是林地的生态功能，价值量是国家或市场恢复生态环境付出的成本或者对应的生态补偿。

1.2 林地价格评估模型

基于上述的4种产权价值，构建林地价格评估模型，将林地价格归为收益价值、社会保障价值、发展价值和生态价值之和：

式中，PF为单位面积林地价格，PE为单位面积林地经济权价值，PS为单位面积林地社会保障权价值，PD为单位面积林地发展权价值，PB为单位面积林地生态权价值。

1.2.1 林地的经济权价值 根据德国佛斯特曼（M Faustmann）的林地收益估算理论，从林地经营收益角度出发，结合林地地租简单资本化的推导，得出了林地期望值的计算公式，即林地的经济权价值，它是林地作为生产资料纯收益的贴现：

式中，P为木材价格，Q(T)为轮伐期末木材蓄积，r为还原率（计算土地价格时的贴现率，下同），T为轮伐期，C为整个轮伐期成本的现值。

1.2.2 林地的社会保障权价值 在我国社会保障体系中，城镇职工由国家缴纳社会保障费用，农民社会保障费用由自己承担，因此，分配到农民手中的农地和林地可视为对社会保障费用的替代。考虑到农地林地的社会保障价值差别不大，在此将两者视为相同。

林地的社会保障权价值是国家对城镇户口居民和农村户口居民社会保障费用的差额，转换为单位面积收益的贴现：

式中，CC为一定地域内政府对城镇职工社会保障基金中的支出，CR为一定地域内政府对农村社会保障基金中的支出，SA为该区域农地面积，SF为该区域林地面积。

1.2.3 林地的发展权价值 林地的发展权价值是林地发展权净收益的现值，等于林地改为建设用地后的收益减去原林业用地收益的差额的贴现：

式中，RB为林地转为建设用地纯收益，RF为林地作为生产资料纯收益。

1.2.4 林地的生态权价值 林地的生态权价值是林地生态纯收益的贴现，林地不仅为人类提供木材和其他多种林产品，同时还提供以下多种生态服务：①森林碳汇方面，主要指林地吸收CO2制造O2；②气候控制方面，主要指调节小气候、气温和降雨；③水土保持方面，包括涵养水分、固定土壤等；④观赏旅游方面，包括旅游、观赏自然风景等；⑤保持生物多样性方面，包括为野生动物提升栖息地等。在此，我们将生态权价值简单的归为可计量森林碳汇价值。

式中，C为每年固碳量，PC为单位碳价格。

2 基于产权价值理论的林地评估方法案例分析

2.1 案例点、数据、还原率

2.1.1 案例点和数据 本文以浙江省林业重点县临安市为例，拟评估临安市单位面积的平均林地价格。

临安属中亚热带北缘季风气候区，四季分明，气候温和，雨量充沛，土地肥沃。全市林业用地面积 26.10 万hm2，占全市土地总面积的83.28%，森林蓄积量830万m3，森林覆盖率76.55%。全市四分之三以上是森林，是一座名副其实的森林城市。

笔者在2012年9月对临安市两个乡镇的农户进行了调查。采用农户问卷调查获得林农经营杉木的成本数据，①造林成本。包括第1年的整地成本、栽植成本、种苗及肥料成本、补植成本以及第1至第3年的幼林抚育成本，其中劳动力工价为 100.00元/工日。②历年的管护成本。③杉木的间伐和主伐时采伐运输成本。目前，采运过程中已经无需缴纳各项税费。另外通过二手资料收集和林场调查获得各杉木木材的规格的价格（表1）。

表1 杉木经营数据Table 1 Management cost of Chinese fir stand

2.1.2 还原率的确定 本文使用农地价格评估中还原率的确定方法来确定土地还原率，农地还原率确定方法包括银行利率法、纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法以及实质利率法等[11]。本文采用实际利率法来确定土地还原率[12]，公式如下：

式中，i为一年期银行存款利率，CPI为同期物价指数，t为所得税率。该公式中的土地所得税即为国内使用的农业税。目前国内已经取消征收农业税，因此，临安市2012年的土地还原率的公式修正为：

由于中国的一年期存款利率经常调整，且变化较大，因此，本文采用2012年一年定期存款利率的均值来表示存款利率水平，为3.18%，加上同期临安市的物价指数为104.70[13]，得出临安市的林地还原率即为3.03%。

2.2 林地价格评估

2.2.1 林地的经济权价值评估 根据公式（2），PE等于单个轮伐收益期内单位面积林产品总收入和单位面积总成本之差比上综合还原率。根据临安市调查，以杉木树种为例，在这里采用如下生长模型[14]：

式中，SI为地位指数，N为每公顷株数，t为年龄，D为胸径，Q(t)为蓄积量。

根据前面得到的土地还原率3.03%，可分别得到杉木的林地期望值，也是杉木林地的经济权价值。

表2 林地期望值Table 2 The expected value of Chinese fir stand

结果表明，林地期望值在第29年时达到最大，即杉木的经济成熟龄为29 a，此时有最大的林地期望值25.91 元/m2。这样，2012年林地作为林业生产资料的年纯收益即为25.9×3.03% = 0.78元/m2。2.2.2 林地的社会保障权价值评估 从公式（3）知道，要评估林地的社会保障权价值，关键是要得到一定地域内政府对城镇职工社会保障基金中的支出CC和对农村社会保障基金中的支出CR。

首先，按照中国保险法规定，企事业单位缴纳职工养老保险费不得超过其工资总额的 20%。临安市 2012年城镇平均工资为40 933元[13]，平均缴费水平以15%计算，企事业单位缴纳保险金为6 136.95元/人，临安市2012年参加城镇社会保险人数为9.51万人[13]，综上，可简单计算2012年临安市政府向城镇职工提供的社会保障基金中支出费用CC= 6 136.95元/人×9.51万人= 58 362.39万元。其次，2012年临安市新型农村社会养老保险支出CR= 16 356.48万元[13]。

临安市共拥有土地面积31.27万hm2，其中农地1.91万hm2，林地26.10万hm2。由以上计算结果，得到林地的社会保障权价值PS= 4.94元/m2。

2.2.3 林地的发展权价值评估 根据公式（4），林地的发展权价值即为林地改为建设用地的纯收益与林地当前林业生产的纯收益之差比上还原率。这里做一个初步测算。

首先，林地转为建设用地的纯收益，主要结合国土资源部的城市地价监测成果进行测算。根据统计得到的信息，2012年杭州市综合地价的平均价值为10 448元/m2[15]。另外，考虑到目前地价分布的大致情况，全国城市郊区县市城区平均地价约为主城区的五分之一，而全国城镇城乡交错带平均地价水平又为县市城区平均水平的五分之一。在临安，山地、丘陵占总面积的84%，森林覆盖率达到了76.55%，林地遍布于城镇的周围，目前的建设用地多为林地征、占用后转化。因此，临安市城镇城乡交错带平均地价水平为：417.924.94元/m2。

这样，2012年临安市林地改为建设用地的年收益为417.92×3.03%=12.66元/m2。另外，前面得到林地林业生产的年收益0.78元/m2，不难得知2012年临安市林地的发展权纯收益11.88元/m2，林地的发展权价值PD= 392.08元/m2。

2.2.4 林地的生态权价值评估 由公式（5）得到林地的生态权价值就是林地产生的生态效益的纯收益比上还原率。由前面计算可得经济最优的轮伐期为29 a，我们使用此时的平均蓄积生长速率获得年固碳量。此时平均蓄积生长速率v = 17.33 m3·a-1·hm-2。然后使用蓄积量与固碳量转化系数获得固碳量。因此林地的生态权价值PB= 7.64元/m2。2.3 林地价格测算

根据之前的模型，对林地还原率和各项权利价值进行了初步的测算，可以得到临安市林地的价格PF= 430.57元/m2。

从表3可以看出，林地发展权价值是最大的，为392.08 元/m2，而林地的经济权价值、社会保障权价值和生态权价值则相对较小，分别为25.91、33.54和7.64元/m2。

表3 林地价格构成Table 3 Composition of forest land price in Lin’an in 2012

3 结论和讨论

3.1 结论

本文主要基于产权理论，以临安市为例进行了林地产权价值初步的实证测算。主要结论如下：①基于产权价值理论的林地评估方法，应包括林地发展权价值、林地的经济权价值、社会保障权价值和生态权价值四个方面的内容；②对案例点临安市的初步测算，结果显示综合考虑林地的各项权利价值，临安市的林地产权价值为430.57元/m2。而2012年更新的临安城区住宅用地、商业用地和工业用地基准地价分别为2 738、4 818和450 元/m2（区域内存在林地）[18]。可见，依据产权价值评估的林地价格水平略低于工业用地价格，此方法下得到的林地价格能够反映市场价格，可以为临安市林地征地补偿标准提供一定借鉴，也能够在一定程度上克服之前还原率法和市场均衡法的不足，提高被低估的林地价格，更加切实有效的保护被征占用林农的利益。

3.2 讨论

本研究在测算经济权价值时选取用材树种杉木作为案例，而临安市主要的经济树种是竹子和山核桃，其经济权价值会明显高于杉木的经济权价值，因此，应该因地制宜，分别用不同林种和树种进行测算，可靠性和结果会更理想些。同时，由于自然条件、地理位置等部分林地不能转换为建筑用地，同时，工业化、城市化进程也给理论上的土地用途转换造成局限，因此其发展权价值的测算要考虑的因素错综复杂，值得今后进一步深入地探讨。

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[18] 临安市人民政府关于公布临安市基准地价更新结果的通知[EB/OL]. http://www.lagtj.gov.cn/content/?478.html, 2013-9-20.

Evaluation of Forest Land Price based on Property Value

ZENG Cheng，SHEN Yue-qin
（School of Economics and Management, Zhejiang A & F University , Lin’an 311300, China）

Based on the theory of property value, forest land (Chinese fir stand)in Lin’an, Zhejiang province was evaluated by income capitalization method, combined with economic value, social security value, development value and ecological value. The result demonstrated that the property value of Chinese fir stand in Lin'an was 430.57 yuanRMB/m2, and close to the current price for industrial land.

property value; forest land price; price evaluation; Lin’an

S7-9

A

1001-3776（2015）01-0080-05

2014-06-04；

2014-10-22

国家自然科学基金（71073148，71203198）资助

曾程（1988-），男，四川成都人，硕士，从事林业经济理论与政策研究；*通讯作者。