房地产价格波动与居民消费文献综述与影响分析

2015-12-30李丽娜长春工程学院教务处长春130012

商业经济研究 2015年13期

■ 李丽娜（长春工程学院教务处长春 130012）

引言

投资、出口和消费是促进经济社会发展的三大构成，对一个国家或地区经济发展而言，消费的作用在某种程度上更为重要。长期以来，中国经济发展和增长大多依赖于出口与投资方面，政府虽然也采取了一些促进内需发展的政策，但推动国民经济发展的作用不足。据国家统计局相关统计资料，2000-2011年，消费需求对GDP贡献率由65.1%降至55.5%，投资对GDP的贡献率由22.4%提高至48.8%。在消费需求中，居民消费占比由2000年的74.5%降至2011年的72.2%，2000年以来，经合组织（OECD）成员国的居民最终消费率平均水平一直保持在55%-57%之间。总之，中国居民最终消费率长期停留在50%以下，呈现逐年下降态势，2000-2011年，中国居民最终消费率从46.4%下降到35.5%，不仅降速快，降幅也很突出（见图1）。

相关经济学理论认为，一个国家或地区主要影响居民消费因素为居民收入与财富存量，庇古（1943）较早提出实物资产财富效应思想，较早的研究中，学界仅限于金融资产价格对消费影响，21 世纪初，学界逐渐重视房地产价格波动对于居民消费影响，此后经济发展逐渐证实了房地产财富对消费的作用。如2001年的美国互联网泡沫破裂，2008年美国房地产泡沫的破裂两件事件，更佐证了房地产价格波动对居民消费的影响。

中国房地产市场发展起步较晚，1998年房改以来，房地产飞速发展，2011年商品房销售面积为10.99 亿平方米；房地产均价从1998年的2063元/m2上涨到2011年的53663 元/m2；2011年，中国房地产投资额占固定资产投资的1/5。据清华大学金融研究中心统计，中国家庭资产中房地产财富占67.72%，因而房价波动对消费影响作用巨大。

根据国内外相关文献，结合中国实际，研究房地产价格波动对消费影响，基于理论研究相对缺乏，对完善该相关理论具有重要意义。从实践方面分析，近年来中国对房价过快增长进行了宏观调控政策，而房价下跌对消费的抑制与刺激内需政策相背离，进一步对此进行相关研究，在新的背景下，赋予房地产价格波动对居民消费新的解析和涵义。

相关文献回顾及分析

（一）国外文献

20世纪30年代，庇古提出资产财富效应，20 世纪80年代，国外学界对房地产价格波动对消费的影响进行了理论与实证研究。

第一，房价上涨对消费的刺激作用，一是对单个对象研究，Case（1987）以二十世纪七八十年代为研究时间，以美国住房与消费为对象，认为房价上涨对居民消费具有作用，房价每上涨1%，居民消费上涨0.23%；Yoshikawa（1989）研究了日本土地价格与储蓄之间的关系，认为上升的房价会增加有房者、无房产者的消费。Engelhardt（1996）检验了1984-1989年有房消费者的资产消费，中等收入消费者房地产财富效应边际消费倾向为0.03；Nikola Dvornak（2003）以澳大利亚为研究样本，实证结果认为房价每上涨1%，居民消费会上涨3%；Belsky 等（2004）采用ECM、SCF模型及SIPP等机构数据，以美国为研究对象，认为房价每上涨10%，居民消费上涨4.5%。Bover（2005）研究了西班牙2002年的EFF 数据，认为不动产价格每增长10%，居民消费增长1.5%；Carroll 等（2006）研究了21世纪初美国房地产及股票市场，认为长期内房地产边际消费倾向为0.09，短期为0.02。Kishor（2007）分析美国居民资产价格波动对消费影响，认为房地产价格波动的边际消费倾向为0.07。二是多个研究对象对比研究，如Ludwig（2001）以16个OECD国家为对象，认为金融市场主导型国家和银行主导型国家的房地产财富效应MPC分别是2.7和4.5；Boone（2002）认为G7 国家房地产市场存在财富效应明显，如加拿大范围在0.045-0.08。Case（2005）以25年欧洲14 个工业国家的面板数据为研究对象，认为美国各州房价上涨1 美元，消费相应增加0.6 美分；Girouard（2003）实证了OECD 国家住房资产MPC值，认为英国的MPC值介于0.01-0.02 间，法、德不明显。

表1 ADF 验证结果

图1 中国居民消费率与OECD 平均消费率对比

图2 中国房价波动情况

图3 中国商品房销售情况

第二，房价上涨对消费不具有刺激作用，Elliott（1980）认为居民消费对金融资产价格较为敏感，短期内不会转化成现实购买力；Sheiner（1995）认为房价上涨与买房者消费不存在财富效应；Levin（1998）以退休人员数据为研究对象，认为房价波动对消费没有相关影响；Sock-Yong Phang（2004）以新加坡房地产市场为对象，认为新加坡房地产价格增长未对消费具有明显作用。

上述分析认为，国外相关研究较早，房地产价格上涨与刺激居民消费没有达成一致，多数学者认为房地产市场价格上涨对消费具有作用，但不同学者就影响程度存在差异，少数学者认为没有影响，甚至存在负向影响。

（二）国内文献

图4 房价与社会零售品消费总额对比

国内对此方面研究较晚，近年来研究较多，主要从两个方面体现：

第一，房价上涨对消费具有作用。一是房价上涨对消费具有明显作用，臧旭恒（2001）认为房价上涨对消费具有作用；刘建江（2005）从实际财富和消费者信心角度，认为房价上涨增加了居民消费。张红（2005）以中国35个大中城市为对象，认为房价上涨对居民消费具有推动作用；陆勇（2007）认为香港存在正向财富效应，房地产价格上涨1%，消费支出增加0.27%；李亚明（2007）以上海市为对象，认为上海房价每上涨10%，居民消费相应上涨5%；韩建雨（2007）利用VAR模型，以1998-2006年为对象，认为收入是影响中国居民消费的最主要因素，房地产价格波动对消费的影响明显；赵哓刚（2009）对1998-2008年度数据，认为中国房价每上涨1%，居民消费增加0.17%；樊潇彦（2005）研究了上海市居民消费，认为上海房价上涨10%，居民消费增加5%-6%；谬露（2010）实证认为中国房价上涨对消费具有作用，房价上涨1%，居民消费增加0.23%。二是房价上涨对消费刺激作用微弱，如胡小芳（2008）认为房地产市场财富效应大于股票市场；戴珊珊（2007）认为上海房地产价格波动对居民消费影响微弱；陈淑云（2008）认为中国房地产市场财富效应小于国外学者实证的结果。

第二，房价上涨对消费不具有刺激作用，洪涛（2006）实证认为中国房地产价格波动与个人消费支出呈现负相关，商品房平均销售价格上涨1%，居民人均年消费支出相应减少0.13%；高春亮（2007）认为房地产对消费影响负向作用的原因是预防性动机、消费者信贷约束等；张存涛（2007）认为1987-2005年中国房地产价格上涨对居民消费具有抑制，房价上涨1%，消费将下降2.2%。肖宏（2008）认为1998-2005年中国房价上涨对居民消费不存在作用；刘丽（2008）认为广州2003-2007年房价对消费起抑制作用，房价上升1%，居民消费下降0.13%。周建军（2008）认为1999-2005年中国房价上涨对消费具有抑制作用，房价上涨10%，居民消费下降0.4%。李成武（2010）认为中国1999-2008年房地产价格每上涨1%，居民消费下降0.1%。

从上述研究分析，国内学者研究认为中国房价上涨对消费某种意义上具有抑制作用，一些学者认为作用比较微弱，当然，不同学者就房价对居民消费影响程度的结果存在较大差异。

综上，国外学界认为房地产价格上涨对居民消费存在正向影响，不同研究对象的影响程度不同；国内学界研究较晚，但做了大量的实证研究，国内学者认为中国房地产价格对消费具有抑制作用或作用较弱；但房价波动对居民消费影响度的因素缺乏系统的研究，需要进一步深入探讨。

中国房地产及消费市场分析

（一）中国房地产发展态势

中国房地产业经过多年发展己步入快速发展轨道，房地产市场需求逐年增长。1986年房地产企业仅1991家，1992年后住房制度全面改革，住房交易市场开始活跃，1993年下半年房地产行业进入调整期，1994年商品房价格率下降到9.1%，1994-1997年经济由热转冷，1998年中国房地产业进入新发展时期，2003年中国房地产开发投资额比上年相比增加30.3%；2008年，全球金融危机出现，房地产发展不景气，2010年后，房地产市场快速回暖，价格不断攀高，调控政策出台，政府试图促进房地产市场健康发展。2001年以来中国房地产开发投资额增长率为15%以上，由于受宏观调控政策影响，房地产开发投资额增长率略有下降。

中国GDP呈现快速增长态势，年均增长率为10%，房地产开发快速增长，投资额增速大于GDP增速，2011年为13%。房地产对国民经济作用日益明显，房地产处于产业链的中间位置，对上下游企业带动作用，据相关统计，受房地产市场直接或间接影响的行业达60余个。

从中国房地产销售市场分析，如图2所示，除2008年受金融危机影响，2001年以来中国商品房销售均保持增长态势，增长率波动态势明显，2009年由于政府救市政策，增长率达最高的23.2%。2010年以来基于调控政策影响，销售均价增长率下滑，如图3所示，2001年以来中国商品房销售面积与房价变化趋势相对一致，年增长率不尽相同。

因此，从长期来看，房地产销售面积及销售均价处于上升态势，在短期较易受到宏观环境的影响，但两者波动趋于一致。

（二）中国消费市场发展态势

据国家统计局相关统计，2001年以来，中国城镇人均可支配收入呈上涨态势，2011年达2.18 万元，2009年下跌10%以下；此后受宏观经济政策影响，人均收入增长率回升，表明中国城镇居民消费能力逐渐提升。2011年，中国社会消费品零售额为18万亿，增长率为14.64%，2007-2011年增长率呈15%，2008年为最高，达22%。居民消费自2001年以来保持增长态势，但上涨比小于GDP增长比，不利于最终消费率形成和发展，自2001年以来呈下滑态势，2001-2011年，从40%下滑到33.83%。对比国外发达国家，据世界银行相关数据，发达国家消费率高于国内，如美国为86%、英国为86%、日本为75%；一些发展中国家消费率也高于国内，如印度为73%、泰国为68%。因而，中国消费率出现不足问题，居民消费与GDP增长不协调。

如图4所示，对比房价与居民消费，除个别年份，中国房地产均价与社会零售品消费总额变化态势趋同，保持上升态势，进一步表明房价上涨对中国居民消费的作用。

理论模型与假设分析

（一）模型构建与数据选择

根据上述生命周期理论等理论基础，借鉴了刘宇（2012）、Kishor（2007）等国内外相关文献，根据本文研究内容，构建模型如下：

其中，Ct为当期消费，PHt为当期房地产价格，Yt为当期居民收入，α、β为房价与当期收入边际消费倾向。本文数据为2007-2013年相关数据，数据来自于《中国统计年鉴》、国家统计局相关网站等。为消除数据的异方差性，对回归数据取自然对数，回归模型可表示为：

（二）实证分析

首先，单位根检验。利用E-views 软件，采用ADF单位根检验方法检验，如表1所示，结果显示LnCt、LnPHt、LnYt不是平稳序列，存在单位根；DLnCt、DLnPHt、DLnFt均为平稳序列，DLnCt、DLnPHt、DLnYt服从一阶单整过程。

其次，协整检验。采用E-G检验法，结果如下：

其中，R2=0.8081，DW=2.2012，模型拟合优度比较好，不存在自相关性；残差分析认为在5%的显著水平下，t检验统计量值为-4.901372，小于临界值，拒绝H，表明两者之间存在协整关系。

对社会消费品零售总额分别与城镇家庭人均可支配收入、商品房平均销售价格进行格兰杰因果检验显示，社会消费品零售额与商品房平均销售价格存在双向因果关系；商品房平均销售价格是中国居民消费水平的格兰杰原因，吻合了弗里德曼持久收入假说，因而房地产市场收益是持久的，当暂时性的收入转化成为持久收入预期，才能积极促进消费支出。

结论与对策

上述实证结果可知，中国房地产市场价格波动对居民消费具有正向的积极影响，影响系数较小，收入是居民消费的最关键因素。受贫富差距、住房金融市场等影响，中国房价上涨对居民消费作用没那么明显，而国外学界研究较为明显。未来中国房地产市场发展及居民收入分配应从以下路径着手：

第一，积极缩小贫富差距。首先，注重国民收入的初次分配，切实提高居民收入，降低挤出效应；其次，更加注重公平，积极扭转收入分配差距过大的趋势，发挥再分配作用，进一步完善和建立社会保障，建立更加完善的社会公共服务体系，降低房地产挤出效应。最后应加强财税等税费的调节，利用财政和税收政策，创造更多财政性收入，同时利用税收杠杆和调节作用，缩小收入差距。

第二，构建多层次的住房供给结构，进一步加快社会保障房建设，满足居民住房的多元化需求，释放居民消费对其他商品的需求，积极缓解挤出效应，充分发挥房价上涨对消费的促进作用。

第三，科学调控房地产价格。过高房价增加了房价收入比，增大了挤出效应，在一定程度上会抑制房价上涨对消费的作用。因此，应合理调控房价，增加房地产财富效应，政府应积极、合理运用政策手段，适当保持房价波动幅度，释放居民消费能力，逐渐增强居民对房价心理承受信心。

第四，完善房地产三级市场。首先，合理降低交易成本和佣金比例，提高房地产三级市场效率；其次，提高中介准入门槛，完善中介规范，增强居民对中介信任；最后，建立信息交易平台，增强买卖双方信息对称性，减少买卖双方的交易难度和时间，提高三级市场的效率。

第五，完善中国住房金融市场。首先，不断丰富和创新中国住房权益变现工具，实行房地产资产证券化，注重合理控制其风险；其次，增加信贷规模，减小家庭获得住房抵押贷款难度，增强流动性，积极发挥房地产财富效应；最后，降低贷款首付比，增强普通消费者的购买能力，实行差别化信贷策略，增加住房自有率，促进普通居民需求，防止一些投机性需求。

第六，引导居民消费理念，对于一些无房者，积极鼓励贷款买房或以租房代替买房，多方面释放居民消费能力，缓解房价上涨对居民消费抑制；积极鼓励一些有房者以抵押房产等方式促进房产的流动性，提升房价上涨对居民消费的积极作用。

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