我国房价波动与货币信贷政策调控研究＊

2015-12-26马井静

安徽农业大学学报（社会科学版） 2015年2期

马井静，周浩

（1.安徽建筑大学管理学院，安徽合肥230601；2.中国人民银行合肥中心支行金融研究处，安徽合肥230091）

自1998年结束住房实物分配制度以来，我国房地产市场取得了飞速发展，呈现出供求两旺的火爆景象。房地产市场的快速发展对解决居民住房问题、提高生活质量以及拉动经济增长等发挥了重要作用，但随着近年来房价的飞速上涨，居民购房负担日益加重，“住有所居”的目标难以实现，同时房价的波动使得宏观经济波动加剧，导致房地产市场成为社会各界关注的焦点问题，学界也从事了大量的研究。在房价波动与货币信贷政策调控方面，目前研究主要集中在房价波动的宏观经济效应以及房地产宏观调控的效果分析等方面，研究方法以实证分析为主，研究结论基本肯定了货币信贷政策对房价的影响［1－5］。但总体上看，研究以综合评价房地产调控效果居多，单独从货币信贷政策角度分析调控效果较少，现有文献基本没有给出衡量房价波动的指标。本文用HP滤波方法计算房价波动幅度，从房价名义增长率与波动率角度评价货币信贷政策的调控效果，剖析制约货币信贷政策调控效果的因素，并提出相应的政策建议以期为政府调控房价提供参考。

一、近年来我国房价的波动状况

（一）房价增长率

房价增长率的变化可以大致反映房价的波动情况。近十几年来我国房价呈现出波动上涨的趋势，以住宅为例，全国平均住宅销售价格从1998年的1 854元/m2上涨到2013年的5 850元/m2，上涨了3.16倍，北京、上海、广州等一线城市房价的上涨幅度更大，不仅房价上涨速度较快而且波动也比较大。我国住宅价格、GDP以及城镇居民可支配收入的名义增长率如图1。

由图1可知，我国房价增长率随着经济的波动而波动，房价的波动明显大于GDP以及城镇居民可支配收入的波动。自2003年我国启动第一轮房地产宏观调控以来，房价波动明显加剧，虽然自2010年以来新一轮调控在短期内取得了一定的成效，但从总体上看，我国实施的多轮房地产宏观调控没有实现“平抑房价过快上涨”的调控目标。

（二）房价波动幅度

除了可以用房价的增长率大致衡量房价的波动状况外，还可以用以下两种方法比较科学地计算出波动的幅度：一是利用住房的反需求函数测度出住房的基本价值，计算实际房价与基本价值的偏离程度即为房价的波动幅度［6］；二是利用HP滤波方法，先计算出房价的趋势值，然后计算实际房价与趋势值的偏离程度作为住房价格的波动幅度。本文利用HP滤波方法计算的我国自1998年以来的住房价格波动幅度如图2。

由图2可知，我国住房价格的波动方向与波动幅度在不同年份差别较大，其中在住房制度改革深入的1998年及1999年、国家启动第一轮房地产宏观调控的2003年以及受金融危机影响的2008年（这年对房地产的调控基调也从抑制发展转变为刺激市场复苏），房价的波动幅度较大，说明房价受住房体制改革、宏观调控及经济波动的影响较大。结合图1可知，由于用房价名义增长率及HP滤波方法反映房价波动时的比较基础不同，所以在房价名义增长率较高的年份，实际房价也可能低于潜在房价，如2004年、2005年及2006年，但2009年以后尽管从增长率上看，房价的上涨势头有所放缓，增幅有所收窄并相对稳定，但已明显高于住房的潜在价值，说明积累了一定的泡沫。

事实上，导致房价波动的因素很多，如住房制度改革、居民收入、利率、货币供应量、通货膨胀、土地价格、建筑成本等，但都是通过影响房地产的供给与需求进而影响房价波动的。房地产的需求反映了消费者和投资者的选择行为和决策过程，房地产的供给则体现了开发商或房地产所有者对市场的判断和对成本收益的权衡［7］。而货币信贷政策通过影响房地产各参与主体的借贷意愿与借贷能力，从而影响房地产的供给与需求进而影响房价波动。

二、我国房地产宏观调控的货币信贷政策分析

由于房地产业是资金密集型产业，因此房地产的生产、交易、消费都离不开银行信贷资金的支持。资料显示，1998—2010年，直接的银行贷款占房地产开发投资的比重平均为20.78%，直接和间接使用银行的资金占开发投资的比重为66.81%，各年度新增个人贷款占商品房销售额的比重平均达29.8%［8］。可见，房地产业的发展与银行信贷之间有着密切联系，这种密切联系使得国家在房地产宏观调控中频繁使用货币信贷政策，包括根据宏观经济整体状况（包括房地产业发展状况）所采取的一般性货币信贷政策和专门针对房地产市场的货币信贷政策，如表1、表2。

表1 2003年以来我国人民币存贷款基准利率、存款准备金率的调整情况

从表2可以看出，近10年来我国房地产宏观调控中频繁使用存款准备金率与利率政策以影响房地产供求双方的融资意愿、融资能力以及融资成本，进而调控房地产的供求与房价。总体上看，提高利率与存款准备金率占主导（只是在受金融危机影响的2008年先上调再下调以应对危机对我国宏观经济的冲击），体现了政府想通过压缩房地产贷款规模和提高供求双方的融资成本调控房价的意图。表3反映了我国利用选择性的货币信贷政策调控房价的状况。对房地产供给的调控主要体现在调整开发项目资本金比例、限定贷款主体资格、贷款拿地的相关规定等，而对房地产需求方的调控主要通过差别化的住房信贷政策来实现。

尽管多次出台货币信贷政策对房地产市场进行调控，但仍未能抑制房价的快速上涨与剧烈波动。房地产信贷政策在促进住房市场发展的同时，存在可能引发房价剧烈波动的负面作用［9］。从我国实际调控效果来看，利用货币信贷政策对房地产市场调控通过影响市场预期反而加大了房价的波动。

表2 2003年以来我国房地产调控的主要货币信贷政策

三、制约货币信贷政策调控房价效果的原因

判断房地产宏观调控效果的标准主要有两个：一是房价的快速上涨有没有得到遏制，即房价涨幅收窄；二是房价是否保持平稳运行，即房价波动较小。从近10年来我国的房地产宏观调控的总体看，尽管2010年以来的政策效果短期内相对明显——房价增长率与波动幅度都有所收窄，但这主要是除货币信贷政策之外的其他政策（如土地政策、税收政策、保障房政策、限购政策等）的综合作用，结合居民的住房支付能力及货币信贷政策与房地产市场的相互传导机制看，货币信贷政策并没有取得预期的效果，分析其原因主要有以下几方面：

（一）货币信贷政策本身存在缺陷

货币信贷政策本身的科学性与完善性是保证政策效果的基础。从我国的货币信贷政策调控房地产的实践看，货币信贷政策虽然相对比较完善具体，但也存在着许多缺陷，表现在：

1.政策并没有很好地体现差异性

首先，房地产的区位固定性与异质性决定了其供求关系及市场运行特征会具有一定的区域效应，从而决定了货币信贷政策的区域差异。而我国很多政策都是针对全国整体房地产市场而言的，基本上“一刀切”，没有体现出区域差异性。其次，政策缺乏针对性。影响房价的因素很多，而且不同地区存在较大差异，很多调控政策并没有针对导致区域房价上涨的关键因素，导致调控政策没有“踩到点上”，所以效果不佳也是很正常的现象。

2.政策缺乏稳定性与连续性，有些政策缺乏可操作性

政府在经济增长与调控房地产之间摇摆不定，从而使得很多调控政策缺乏稳定性与连续性，市场出现了赶末班车或提前或推后行动以抵消调控政策效果，从而对房地产供求形成较大冲击，造成房价剧烈波动。同时，虽然中央政府的调控态度很坚决，不停地出台调控措施（2010年出台了70多个文件），但有很多政策都属于指导性与方向性的，由于相关部门与地方政府没有制定相应的实施细则与具体标准（如2010年要求对贷款购买第三套及以上住房的，首付款比例和贷款利率应大幅度提高，但并没有明确提高到何种水平；2013年要求对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，也没有给出房价上涨率多高为“上涨过快”等），从而使政策缺乏可操作性，降低了政策效果。

3.利率政策没能有效针对不同类型的住房需求

由于我国的利率还未真正市场化，利基准率水平的变化由中央银行决定，从而利率变动不能有效地区分自住消费性、投资与投机性住房需求，当利率调高时，对投资与投机性住房需求会有一定的抑制，但由于融资成本增加也抑制了一部分消费性需求，虽然在差别化信贷政策中体现了对不同住房需求的区别对待，但对自住消费性需求的支持力度较低，对投资特别是投机性住房需求的打击力度也较低。

（二）地方政府与商业银行执行不力

由于现行的财税体制以及房地产业对投资及经济的拉动作用，从而使得地方政府为增加财政收入、提高经济增长速度等产生消极执行的动机。如，2011年，国家强烈要求各个省公布房价调控目标，给市场一个合理预期，结果是各省迟迟不公布，就算公布也大多是支持房价上涨的，涨幅基本定在10%左右或是不低于当地GDP、人均可支配收入增幅等，很少有将“降低房价”作为调控目标的，反映了地方政府不愿降低房价的真实心理。

商业银行是货币信贷政策的贯彻执行者，但由于房地产抵押贷款在银行总贷款中占比较高、以房地产为抵押的地方政府融资平台数额较大以及我国银行与政府之间的特殊关系从而使得商业银行为降低信贷风险而消极执行相关信贷政策，甚至与地方政府“合谋”来抵制政策。如，对多套房贷的认定与执行缓慢、对住房抵押贷款的审核“睁一只眼闭一只眼”、变相为房地产开发企业提供资金支持等方面都体现了商业银行支持房地产业发展的心态。

（三）我国特殊的房地产业发展环境

我国的“土地供给管制”与“低利率管制”是造成房价快速上涨的制度环境［10］。土地供给国家垄断及18亿亩耕地“红线”强化了土地供给减少房价上涨的预期，同时低利率导致的低融资成本刺激了大量的需求，从而导致了房价的持续上涨。同时，我国宽松的货币信贷政策环境使得货币供应量增长很快（M2从1998年的10.45万亿增加到2012年的97.4万亿，增长了9.32倍），远超过同期GDP的增长速度，货币的过度增长导致了房地产信贷的快速扩张，从而推高了房地产价格。我国所推出的房地产调控政策未改变房地产业发展的特殊环境，所以房价越调越涨就成为我国特定房地产市场环境下的正常现象。

四、利用货币信贷政策促进房价平稳运行的政策建议

（一）逐步完善差别化的信贷政策

完善差别化的信贷政策，首先要因地域不同有所差异，要区分一线城市与二、三线城市房地产的不同发展状况，制定不同调控目标与调控政策。其次，因住房需求动机不同有所差异。对于刚性以及改善性住房需求，要在首付比例、利率、贷款总额等方面给予支持，而对于投资及投机性购房要大幅度提高首付比率与利率水平，并对贷款总额进行限制，对拥有多套住房的应限制其再通过申请贷款买房，以打击投资、投机性住房需求，平抑房价的过快上涨。再次，因引发房价上涨的关键因素不同有所差异。各地应在充分调查研究本地实际的基础上，分析导致房价上涨的关键性因素，加强制定针对关键因素的调控政策，提高调控效果。如分析收入与利率水平对房价的作用程度，若收入是导致房价上涨的关键因素时，则可以采用大幅提高首付比例、降低贷款总额、引导资金流向其他领域等货币信贷政策；若房价上涨主要是由低利率刺激了大量投资与投机性需求所致，则可以采用大幅提高利率水平的货币信贷政策以抑制需求，提高调控效果。

（二）保持货币信贷政策的连续性、稳定性，提高可操作性

虽然在经济与房地产市场的不同发展时期，调控政策会有所侧重，但总体上应保持货币信贷政策的相对连续性、稳定性，执行并完善现有的调控措施，并通过公开各种信息，向市场发出明确的政策信号，促进房地产市场的各参与主体形成稳定的预期，降低由于预期紊乱、赶政策末班车、恐慌性入市等对房价的冲击。同时，相关部门应制定与完善相应的实施细则与具体标准，提高政策的可操作性与调控效果。

（三）改善我国房地产业的发展环境

改善我国房地产业的发展环境，一是改革土地供应制度，在保证政府一级土地供给的同时，改革土地流转办法，促进存量土地市场化流转，形成市场自发调节土地的供应机制［11］；二是加快利率的市场化改革。将利率的决定权交给市场，形成由资金供求决定利率的机制，改变我国目前人为管制低利率的状况，同时，赋予商业银行根据风险程度自主定价权，更好地发挥利率对房地产的调节作用；三是适度控制货币供应量的增长速度，在保证经济稳健增长的基础上，适当控制房地产贷款规模，降低房价上涨的压力。